房奴年关晒账本

　　从明年1月开始，今年以来的三次加息将对身背房贷的购房者集中变现。如果贷款100万元，20年还清，最少每月也要多还400多元。

　　不过，多家银行表示，此时却没有出现往年的提前还贷潮，原因就是之前的7折房贷利率和目前的存款利率出现倒挂，提前还贷反而不划算。

　　业内专家指出，具体什么样的人需要提前还贷，还要看当初签订的贷款合同在利率上是如何约定的。

　　算账百万元房贷明年起月供多400多元

　　今年楼市银根紧缩，央行分别于今年2月8日、4月5日、7月6日宣布加息，而房贷利率大多按年调整，因此加息的累加效应将在明年1月1日起集中体现。这意味着，不少房贷客户需要在明年起为加息“埋单”，他们面临的利息负担不断加重。

　　以贷款100万元20年还清来计算，按照目前的基准利率5.94%来计算，每月还贷7129.7元，而从2012年1月1日起，每月月供要增加653.3元。即便是最优惠的7折利率，每月月供也要增加422.1元。

　　现象年底未出现提前还贷潮

　　每年年底都是提前还贷的高峰，一是因为年内加息导致明年月供增加，另外有人年底积攒了一部分钱，可以适当提前还贷减轻负担。但是，今年却没有出现提前还贷潮。多家银行的数据显示，距离2012年不到一个月了，但打算赶在新利率实行前还款的人并不多。

　　记者了解到，不想提前还贷的人群，主要是在2009年和2010年享受了7折利率的购房者。经过了三次加息目前基准利率为7.05%，利率打7折也就是4.94%。而现在5年期的定期存款利率已经达到了5.5%的高点，贷款利率比存款利率还低。

　　举例来说，王先生在2010年初购房贷款100万元，最近手中有闲钱50万元，如果选择提前还贷，5年内节省的利息为123375元，如果不还贷而选择5年期定期存款，获得的利息则为137500元，两者相比可以赚取1.4万元。

　　进一步计算，如果王先生立即提前还款100万，在20年内会损失6万元的利息。而且一旦加息，利率差距还将拉大。

　　分析房价降两成以上才能缓解房贷压力

　　很显然，经过一年的调控加上银行紧缩房贷，目前7折利率基本绝迹，现在大部分首套房购房者都需要执行基准甚至比基准利率更高的利率。如果购买一套200万元的房产则需要支付接近87万元的利息，20年贷款期增加利息支出接近40万元，也就是接近房价的20%左右。

　　虽然目前房价处于下行期，但如果房价下调幅度不超过20%，贷款购房者的还贷压力依然很大。即使房价下调20%，购房者也不过是减少了部分首付，但利息支出依然较多，在购房成本中，省下的房款变成了支付给银行的利息。

　　北京中原市场研究部张大伟分析认为：目前北京市场上房价下调三成的楼盘销量比较好，这部分楼盘价格深度下调，使得购房者的实际支出减少。法制晚报

　　三类人不宜提前还贷

　　“现在银行都欢迎房贷客户提前还贷。”一家金融机构的相关人士称，以前不少人办理的个人房贷是享受利率优惠的，“银行肯定热烈欢迎这部分客户提前还房贷，然后再以基准利率上浮的标准将钱贷给新客户”。

　　在上述人士看来，提前向银行还房贷，并非人人都适合，有三种情况提前还房贷就不划算。

　　1.正享受7折房贷利率优惠的人

　　对于正享受7折利率优惠的房贷，即使央行今年三次加息以后，这些房贷下个月执行的利率也才4.935%，比现在5年期以上定期存款利率5.50%还要低。与其把这笔钱拿去提前还房贷，还不如放在银行存定期。

　　2.有更好的投资渠道的人

　　对于经常在进行投资理财的人，如果手头又有不错的投资渠道，在银行资金仍然比较紧张的背景下，把这笔钱拿去投资理财，获得的收益率也可能会远远高于贷款利率。

　　3.有新的贷款需求的人

　　如果你预计不久还会找银行贷款，此时把钱拿去提前还个人房贷以后，一旦银行在未来一段时间资金仍然吃紧，你再找银行申办贷款的利率，有可能会在基础利率基础上上浮10%到30%，甚至可能会上浮更高的比例。一键分享到