2011年土地财政或减少上万亿 房产税将取代限购令?

　　前11个月，全国130个主要城市土地出让金与去年同期相比减少了5200亿，若计算全国所有城市，则今年土地财政或将减少上万亿。

　　

　　【中国经营网综合报道】据统计，前11个月，全国130个主要城市土地出让金总额达1.7万亿元，与去年同期相比减少了5200亿，减少了30%。如果计算全国所有城市，则今年土地财政将可能减少上万亿。

　　2011年土地财政或减少上万亿

　　据中国证券报消息，根据公开数据的统计显示，今年1-11月，全国130座城市共计出让土地24200块，出让的土地面积为10.85亿平方米。其中住宅地块合计为7476块，出让面积为3.91亿平方米。130座城市的土地出让金收入合计为1.18万亿元，其中住宅类地块的土地出让金合计为5860亿元。

　　而2010年1-11月，这130座城市的土地出让金总额达1.7万亿元，由此计算，今年前11个月全国130座城市的土地出让金同比减少5200亿元，降幅达30.5%。

　　12月6日，据统计数据显示，如果计算全国所有城市，则今年土地财政将可能减少上万亿。

　　数据显示，130座城市住宅类地块的楼面地价出现明显下调。今年前11个月，这些城市所出让宅地的楼面价为1495元/平方米，与2010年同期的1810元/平方米相比，下调幅度达17.4%。

　　中原市场研究部分析师指出，限购后，一、二线城市商品房成交量明显萎缩，大部分房企都减少土地购入。目前大部分城市商品房在建面积均创新高，北京、上海都超过6000万平方米，消化库存成为这些城市房地产市场的主基调。

　　房产税或取代限购令

　　据第一财经日报消息，今年执行限购的46个城市中，有45个限购政策即将在本月底到期。这是一场静悄悄的博弈：中央政府需对全局负责，强调对限购令的坚持;地方政府依赖土地财政，总有放松限购的冲动。住建部日前关于限购令若无特殊情况当延期的表态，应当会在本月晚些时候获得各地的正面回应。

　　以珠海为例，去年前10个月，珠海市本级土地使用权出让金收入为203.9亿元，而今年要达到100亿元都不是易事。

　　根据今年6月国家审计署公布的报告，截至2010年底，除54个县级政府没有政府性债务外，全国省、市、县三级地方政府性债务余额共计107174.91亿元。至2010年底，地方政府负有偿还责任的债务余额中，承诺用土地出让收入作为偿债来源的债务余额为25473.51亿元，涉及12个省级、307个市级和1131个县级政府。

　　地方债务研究专家、广东当代经济研究中心主任杨正浒分析，目前的负债是建立在财政收入增速远高于GDP和居民收入速度的基础上的，建立在宏观税负水平比较高的基础上的，亦即财政收入增长的潜力已经快被耗尽。

　　他指出，在目前房地产市场宏观调控、土地市场频频流拍的“寒冬”下，土地出让收入锐减，部分地方的土地出让金同比减少了50%以上，而今明两年，又刚好是偿债高峰期，“到时候他们拿什么去偿还债务呢?”

　　而明年土地市场的严峻形势可能进一步加剧。“今年头几个月土地市场的情况还是相对不错的，如果明年继续维持这么严厉的调控，明年的土地财政收入将肯定比今年少很多。”中原地产三级市场总监张大伟告诉本报，土地收益减少，考验地方政府执行调控的能力。

　　统计数据显示，执行限购的46个城市中，政策有截止时间的城市为福州、厦门、济南、青岛、石家庄、长春、贵阳、南宁、合肥、苏州。这些城市中，除南宁截止时间为明年2月底外，其他截止时间都为今年12月31日。

　　据此前媒体报道，住建部已知会地方政府，对于“限购令”即将到期的城市，如果没有极其特殊情况，须出台政策对限购令有效期进行延续。而尽管目前这些城市还没有表态，但延续限购应该不会有太多问题。“一般在12月中下旬会表态。”张大伟估计。

　　“无论是学术界还是政府部门、业界，都认为目前限购令解除的条件、时机还不具备，所以2012年调控的基本方向是不可能改变的。”厦门市政协委员、集美大学房地产研究所所长李友华教授指出，目前调控正朝着预期的方向在发展，取得了一定的效果，但调控的目标还没有最终实现，与管理层的出发点还有一定的差距。212>>

　　前11个月，全国130个主要城市土地出让金与去年同期相比减少了5200亿，若计算全国所有城市，则今年土地财政或将减少上万亿。

　　在不少专家看来，从目前的形势来看，对楼市松绑只会引来炒房资金的流入，楼市有可能出现报复性反弹，如此一来，两年多的调控将可能前功尽弃。“限购一旦松动，对整个市场的影响会很大，这也是管理层所不愿意看到的。”李友华说。

　　而实际上，因楼市低迷导致土地财政和房地产税收锐减，今年下半年以来，已有部分城市在试探放宽限购，如佛山、成都。虽然最后都被叫停，但地方政府放松的倾向仍值得警惕。目前的调控政策仍然处在中央政府严厉执行，地方政府期待放宽的博弈过程中。

　　例如，虽然今年7月，中央要求部分房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施，但其后只有浙江的台州、衢州和广东的珠海出台了限购举措，而且措施亦十分温和。

　　中原地产分析认为，在目前国外经济环境恶化导致出口上涨乏力的情况下，2012年楼市调控政策很难继续维持2011年的力度。对于部分城市来说，目前的楼市调控已经基本见效，在一定程度上恢复放宽中小套型的购房需求可能会是拉动经济和不放松调控下的两全之举。

　　“最起码明年上半年会延续较严厉的调控。但局部有一定的放松的可能性也很大。”张大伟说，地方延续限购没有问题，但延续之后也有可能出现一些修改。例如部分二三线城市可能会做一些微调。在不改变初衷的情况下，这种微调对全局影响不大。

　　李友华认为，限购政策作为一种临时性举措，虽然看起来很简单，但其效果是最有效的。他预计，明年将可能有更多的一二线城市征收房地产税，待到房地产税全面铺开并且发挥作用之时，也是限购令退出市场之时。

　　地方财政压力大

　　据每日经济新闻消息，土地成交低迷无疑是导致土地财政缩水的重要原因。对今年的土地市场进行梳理后发现，“地王”已是凤毛麟角，土地以底价成交的现象不断，流拍、流标更是频繁发生。有业内人士表示，在地方利益受损的情况下，应继续加强监督，警惕地方政府在执行政策中出现反弹，从而影响楼市调控效果。

　　“地价下行是导致土地出让金下降的主要因素。”行业人士表示，今年的土地市场整体低迷，不仅成交量缩水，成交价格也在下降，几乎没有值得一提的“地王”出现。11月28日，重庆市核心区的一宗商业地块以超过65亿元的价格出让，成为今年全国总价“地王”，但考虑到该地块是以底价成交，“地王”的成色缩水不少。

　　北京中原地产三级市场研究总监张大伟称，房企资金链趋紧、土地供应郊区化导致了土地市场成交的低迷。照该机构监测，住宅类地块的楼面价已从去年前11月的1810元/平方米下调至今年同期的1495元/平方米，降幅达到17.4%。

　　中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云表示，由于楼市降温，不少资金和热钱选择撤出，影响了拿地投资的热情。

　　在北京市土地整理储备中心的网站上，有12宗经营性用地已在上月28、29两日接受网上竞价，但截至目前仍有9宗土地显示“暂无报价”。

　　在土地供应节奏 “前松后紧”、地方政府习惯于年末“突击挣钱”的背景下，这几乎成为各地最不愿看到的现象。不少业内人士指出，今年年末的土地市场不仅没有再现 “爆棚”场面，反而被流标、流拍等利空消息所笼罩。

　　按照中国指数研究院的统计，今年11月(1日~28日)，25个大中城市共流拍、流标(含中止出让)59宗地块，涉及土地建设面积达270万平方米。这似乎昭示着今年土地市场会以惨淡收尾的可能。

　　邹晓云表示，若土地收入锐减，今年的地方财政势必受到不小的影响。

　　根据财政部的数据，去年全国财政收入约为8.3万亿元，而土地出让收入就达2.9万亿，占比将近35%。而在不少热点城市，土地出让收入甚至可占到全年财政收入的一半。

　　在邹晓云看来，土地财政的缩水对地方政府的影响将是 “全面的”，除未来的保障房建设资金、土地供应以外，甚至会对当地经济增速、就业等产生一定程度的影响。

　　更重要的是，债务压身的地方政府或将面临更为严重的负担。按照审计署的报告，截至2010年底，地方政府负有偿还责任的债务余额中，承诺用土地出让收入作为偿债来源的债务余额就达2.5万亿元，接近去年全年土地出让收入总额。（编辑：海绵）2<<12