楼市调控重心须适时转移

　　记者 李文龙

　　进入冬季，一线城市楼市成交量继续冰封，越来越多的楼盘加入了降价促销的行列。据北京中原地产统计，在11月签约的193个新盘中，降价项目达22个，占比首超10%，而近期成交多以新推低价盘为主。

　　业界人士分析，抑制不合理需求、防止房价过快上涨的调控目标已经初步实现，随着市场剧变，楼市的调控重心应适时转移，通过不断平缓地挤出泡沫，让房价回到与购房者的收入和支付水平对等的位置上来，以防止房地产市场“硬着陆”。

　　从以往的调控经验看，抑制投资投机与房价回调有着严格的逻辑关系，因为我国的房价调控实质上是一个“倒逼机制”，只有投资者退场，资金回笼受阻，开发商才会在定价上作出让步。因此，调控到目前只能算“中场”，此前包括限购、限贷、房产税在内的政策不断加码，不断调整，更多地是为了探索一个适用于楼市调控的制度框架，只要坚定地执行下去，就能够达到房价回调的目标，因此调控决不能半途而废。

　　当前楼市的矛盾依然集中在畸高的房价，未来的调控重心应放在形成更为合理的定价机制上。过去开发商单边定价，刚性需求毫无话语权，投资者的出现又使开发商的楼盘不愁销路，投资者和开发商构成了实质上的“货源垄断”，房价就彻底偏离了使用价值和刚需的购买力，同时造成需求旺盛供不应求的假象，导致泡沫横生。投资者退场后，楼市博弈较为简单，真实的供求关系正促使房价不断下跌，随着调控深入推进，未来市场机制将发挥得更为充分。

　　调控并非抑制成交，而是使成交更为公平合理，以更好地分配住房这一有限资源。长远来看，城镇化快速推进创造出大量的首次置业需求，旧城改造、动拆迁以及收入增长带来许多改善性需求，楼市的未来发展仍有较强的需求支撑，但是虚高的房价却让众多自住型购房者难以承受。

　　事实上，降价对开发商而言并非洪水猛兽，由于有自住需求，购房者不会一味地追涨杀跌，房价下跌到一定点位，就会被释放的部分刚性需求所托住。因此，除去个别楼盘，整体房价很难出现断崖式的下跌。以北京为例，近日合生世界花园、龙湖时代天街等低价项目一入市即获得热销，带来了局部性的短期成交量回升。不过，由于房价已经严重偏离正常价值轨道，包含多大泡沫很难测算，房价下跌的平衡点只有靠买卖双方的不断试探才能得出，最后的平衡价位必然就是市场的有效购买力。

　　另外，未来的调控重点还应从一线城市向二三线城市转移。这是因为，一线城市公众关注度较高，政策执行到位，房价回调只是时间问题，而二三线城市却有重蹈一线城市覆辙的风险。在城市化进程中，新进城的农民、务工人员正形成新的刚性需求，投资者进入二三线城市后会有刚性需求“托底”，具有炒作的空间。从一线城市的教训来看，单是投资性需求难以扰动市场，炒作“火焰”终将自熄，正是因为有刚性需求不断接棒，炒作才愈演愈烈。

　　而且，新居民、新职工的身份和收入水平在城镇化中剧烈变动，极易出现阶段性住房支付能力不足，形成夹心层，同时社会上的游资有着向房价相对较低的二三线城市流入的冲动。但是，在这些城市调控中，地方政府出于土地财政的考虑，往往态度暧昧，容易出现“暗中松绑”现象。来自北京中原地产市场研究部的数据显示，今年前11个月，全国130个主要热点城市土地出让金收入同比去年减少5200亿元，下降近三成。此前成都、佛山均试图放松限购，因此，确保地方政府政策执行力度成为调控能否取得预期效果的关键。

　　过去几年，投资建房一本万利，开发商虽然良莠不齐，但都能赚得盆满钵满，就市场的优胜劣汰机制而言，这并不符合经济规律。当前销售下滑带来的行业加速洗牌只是把此前因楼市刺激政策而延缓的调整大潮真正落地，将来的调控还应致力于形成良好的市场竞争秩序，在收购兼并加速带来行业集中度提高时，促成资源和资金更优化配置。

　　从去年3月国资委出台“清退令”以来，多家央企先后脱离房地产业务或者减少相关资产配置。同时，在房产开发由期房销售转为现房销售的趋势下，资金链紧张、实力不强的小型开发商会逐渐被淘汰，成为大型房企并购的对象。业界专家建议，刚性需求撑不起房价中的泡沫部分，开发商也需改变暴利思维，不能再沉浸在过去的盛宴中，应适时调价改变盈利方式，在历经市场调整大潮后仍能繁荣发展的企业才是健康的、有竞争力的企业。