增量需求难救急 房企年终考核难及格

　　李乐

　　苦熬近一年之后，中国的房地产开发企业并没有等到限购可能放松的消息。然而，这却并不能阻挡或延缓年终考核到来的脚步。《中国经营报》记者了解到，包括万科、富力等企业在内的房地产开发企业，其营销部门均已经开始了2011年销售的“最后动员”。而在中国内地15家一线房地产上市标杆企业中，除华润置地、恒大地产之外，在2011年只剩最后一月之时，均没能提前完成销售任务。

　　面对限购措施，几乎所有中国内地的住宅开发商，均不能幸免。在住建部表示限购令应到期延续后，海口、广州、深圳等城市相继表示将继续执行限购政策，而北京也已将限购纳入基本住房制度。一年来限购带来的影响，恐将是2012年开发商楼市命运的预兆。

　　测算增量

　　“中国的房地产开发商应该习惯于过苦日子，过去的暴利时代已经过去了。”12月6日，在接受记者采访时，万科总裁郁亮表示。而他这一论断最基本的论据，就是严厉执行的限购政策。尽管他一再声称，万科从不预测政策与市场，但即将到来的2012年，他无法忽视限购这一最为重要的调控政策。

　　在时近2011年底之时，包括首开集团在内的多家大型房地产开发企业，均开始以不同的方式对北京2012年可能新增的“购房增量需求”进行了粗略估算，但得出的结果仍然是难以乐观。

　　“我们也在试图做一些测算，看看明年新增的符合资格的购房人的基础数量大概是怎样的，可能不是那么精确，只是从中找到一个趋势。”首开集团一位高管告诉记者，按照现行北京执行的购房资格审查政策，能在2012年成为“增量购房需求”来源渠道的，总体来说只有两个：一是新毕业大学生留京获得北京市常住户口或工作居住证的新增人口；另外一个是个人所得税缴纳满5年或社保缴存达到5年的新增人口。

　　按照2010年的大学生落户留京获取常住户口的情况，年均落户北京的大学毕业生约在11万人左右的规模；而社保、个税的连续缴纳只能按照现有常住居民的比例进行估算，大约可环比增长5%左右，将毕业留京大学生中的10%视做拥有购房能力的人群计算，两者加总，增量购房资格人群的环比增长至多不会超过2011年全年的10%，而这显然难以消化北京目前超过10万套的住房库存。

　　况且，限购政策亦难以在短期内有所松动。北京市房地产协会秘书长陈志告诉记者，限购政策已经作为基本住房制度，纳入北京的住房制度体系构建。因此，短期内无放松的可能。

　　最后动员

　　与过往的任何一年不同，在距离2012年底还有不到一个月时间的时候，中国绝大多数的地产商们还在思虑，如何能够完成全年的销售任务。而在往年，全年的销售任务往往在10月份就已经完成。

　　“最近我们开了今年的最后一次项目销售例会，从现在的情况看，按认购金额统计计算，我们应该已经完成今年的销售任务了，接下来一个月主要的任务是认转签。”12月7日，万科北京公司相关负责人告诉记者。2010年全年，北京万科的销售首度超过100亿元，在北京房地产行业排名第一。

　　记者了解到，在这一基础上，万科将北京公司的2011年的销售任务稍微调高至110亿元左右。上述营销例会上透露出的信息显示，按照认购金额的口径计算，北京万科已经完成了2011年全年的任务目标，而其接下来的主要工作，将是确保“认转签”不出现大的问题和波动。

　　然而，并不是所有房地产开发企业都能有相对平静的心态。根据中原地产对15家内地A股、香港恒生上市的房地产开发企业进行的监测，除合景泰富之外，包括首创置业、恒大地产、碧桂园在内的另外14家房地产开发企业的销量无一例外地出现环比下滑。

　　“下滑的销售情况，让开发商不敢出手买地，所以土地购置这一指标，可以反映开发商现在的资金情况，本月，仅有万科、绿城两家房企共计花费约21亿元购入4宗地块。其中，绿城参股山东东营区一宗商住用地仅花费9800万元。在前期每月都有购地支出的保利、中海等房企本月未有动作。与历年数据相比，今年标杆房企在土地市场上的投入明显减少。”中原地产首席分析师张大伟说。

　　封杀投资性购房

　　也正因限购的“冰冻”，几乎所有开发商都相信，2012全年都是“冬天”，而简单的“降价促销”，已经很难起到缓释冰冻的作用。

　　在接受新华社记者采访时，郁亮表示，他相信即便是限购政策放松，政府也会出台新的措施，控制投资性的购房行为。而在此之前，住房和城乡建设部内部已经明确了“承继式”调控的基本原则。所谓“承继式”的原则，即在一个现有政策退出之前，先设定好一个承继的后续政策，如果后续政策没有研究好，不具备出台实施的条件，那么既有出台的政策就不会退出。而此举的主旨精神，在于避免出现政策的“空档期”。

　　目前，财政部正会同住房和城乡建设部，对已经在重庆、上海两地试点的房地产税征收改革进行总结，并对其效果进行评估。财政部财政税务科学研究所副所长贾康在接受记者采访时则表示，在总结重庆、上海两地试点效果后，全面推开房地产税改革已经是确定的方向。

　　“虽然我们觉得楼市还有前途，但是，恐怕继续控制投资的2012年的楼市，全年都是冬天。”首开集团的一位高管向记者表示。