杭州：低价难撬市 数百亿资金被沉淀

　　杜丽娟

　　频频调控的宏观环境下，杭州楼市“举步维艰”。中国指数研究院数据显示，今年1～10月，杭州商品房成交量同比下滑30%，12月7日，杭州全市商品房成交量为115套，预订量仅为4套，在10个重点城市中排名倒数第三，不温不火的预订成交也使目前杭州楼市库存屡创峰值。

　　这种情况下，愈来愈多的开发商加入到“降价”的阵营中。此前，龙湖地产执行董事秦力洪就表示，对于龙湖、万科这样的上市房企，保证开工量，保证周转率才是度过寒冬的“法宝”。此语一出，龙湖地产便大胆割肉，在杭州取代万科率先充当了降价的急先锋。

　　两类楼盘撬市

　　位于杭州余杭超山风景区东门外的龙湖香醍溪岸项目，9月份其开盘时均价为6900元/平方米，目前《中国经营报》记者发现在这股降价潮中，其楼盘的价格已然降到均价“5 字头”，龙湖香醍溪岸官方微博(http://weibo.com)还公布：房源绝大部分折后总价约50万元。据了解，此次降价的是龙湖香醍溪岸首推的1、12号楼，主力户型为86、87平方米，开发商打出“分红杭州”的口号，希望公寓也能“日光”，龙湖方面也表示就是用低总价吸引购房者。

　　记者还了解到，目前香醍溪岸周边在售的楼盘主要有绿城蓝庭、金都夏宫、东港花苑等，均价都在6100元/平方米，其中东厦东港花苑在9月曾推出7.2折特价房，起价5800元/平方米，均价 6500元/平方米。香醍溪岸均价每平方米5700元~5800元，无疑比东港花苑又低了不少。

　　中国指数研究院分析师高院生则认为，淡市之下，杭州的楼市有两类楼盘成为消费者所好：一类是酒店式公寓，没有“限购、限贷”的包袱，加上低价促销的策略，成功虏获大批购房者。另一类则是高性价比楼盘，因其抗跌性受到欢迎。

　　高院生告诉本报记者，杭州近期不少新开楼盘如中天·西城纪、龙湖·香醍溪岸等也选择“用价格撬动市场”，打出“价格战 ”主要也是吸引众多刚需客户群体的眼球。和普通住宅相比，虽然酒店式公寓单价较高，但是总价却比大户型便宜，对于刚性需求的新人来说负担会小很多，也实现了购买地段更好、靠近城区的房子的可能。

　　我爱我家市场部陈亮认为，目前杭州楼市价进入下行通道，随着龙湖、保利、世茂等大牌房企的降价促销活动的开展，杭州的房价下跌风波将从下沙、开发区、余杭、萧山等远郊区县逐步向市中心蔓延，预计年底将会出现一个集中降价。

　　库存创峰值

　　虽然开发商纷纷打出价格战，但因全市疲软的成交量，主城区的存量房却屡创新高。今年1～11月份，杭州主城区住宅可售面积高达331.71万平方米，同比去年增长近40%，存量出清周期持续上扬，已从2010年1月的2个月消化能力增至22个月。

　　库存增加的原因是在持续收紧的宏观调控政策，杭州楼市持续冷清。高院生分析，2011年1～10月，杭州市共成交住宅295万平方米，比去年同期下滑29.77%，而传统的“金九”化为“铁九”，“银十”档，今年亦“扑空”，仅维持在20万平方米成交量左右，同比降幅在70%以上。据记者统计，今年1～10月份，杭州地区包括绿城、滨江、万科在内的3家房企的可售房源，达到了6183套。其中绿城旗下的可售房源最多，占一半以上，共3477套。

　　中原地产市场部张大伟给记者算了一笔账，如果把这些可售房源转化为可售面积，这6183套可售房源的总可售面积将达80.04万平方米，按照杭州最近一个月的成交均价计算，这80万多平方米的可售房源，总共可实现229亿元的资金回收。

　　高院生分析，在200多亿元的资金中，以中高端物业为主的绿城，项目最多，沉淀的资金总量也最多，约有149亿元，绿城旗下西溪诚园、蓝色钱江、玉园、兰园几个重头项目占了大头，而这些项目又都是高端、精装、大户型，在限购政策不放开的情况下，项目去库存压力非常大，进而导致开发商资金压力随之增加。