外币房贷利率扎堆上调热钱外流成幕后推手

　　本报记者 李崇磊 北京报道

　　 银行提高房贷利率，延长申请时间，今年以来这种情况对于很多房贷的申请人来说，已经是家常便饭的事情。此类状况甚至已经波及到外资银行。近期，不少外资银行就纷纷提高了外币房贷的利率。有些银行的外币房贷利率的提高幅度接近100%，更有个别银行甚至直接暂停了外币房贷业务。

　　外资银行普调房贷利率

　　 近日，记者以购房者的名义联系花旗银行房贷专员时，对方告诉记者，花旗银行外币房贷业务早已经停止申请了，而且存量外币房贷的利率在近期也做了上调。在问到具体上调幅度时，这位房贷专员告诉记者，由于客户资质、币种各不相同，上调的幅度并不一样，但是调整幅度最高也就是0.5%。

　　 记者随后又联系了汇丰银行的客服专员，对方并没有否认外币房贷利率有调整，但是她强调汇丰对外币房贷利率做出相应的调整，是根据市场资金成本等因素综合考虑，而且对外币房贷利率的调整符合与贷款人的合同约定。根据记者了解到的情况，目前汇丰银行提供的个人住房美元基准贷款利率为4%，港元基准贷款利率为5.5%。

　　 相对于花期银行和汇丰银行来说，渣打银行对于外币房贷利率调整的力度有点大。通过渣打银行的客服热线，记者了解到，渣打银行新增外币房贷的利率较年初的水平已经有大幅的提高，目前港元房贷年利率为7%，而美元房贷年利率甚至高达8%。对于存量外币房贷客户，渣打提高贷款利率的幅度不一。

　　 对于此次外币房贷利率上调的原因，外资银行方面的口径非常一致。花旗银行方面声称是市场原因，而汇丰银行则称上调后的外币房贷利率符合市场水平，同时也具备一定的市场竞争力，相比前两家银行，渣打银行的解释更加具体，在客服热线中，渣打银行告诉记者，此轮上调外币房贷利率，是银行既有信贷政策的一个延续，一方面是源于国内信贷收紧的要求，另一方面是因为近期外币资金的成本在增加而一些币种的市场利率也有所上升。

　　外币房贷利率中外有别

　　 不仅在上调外币房贷利率的原因上，外资银行口径一致，在上调外币房贷利率的合理性上，这几家外资银行也是众口一词。在调整存量房贷的问题上，各家银行都强调在和购房人签订的购房合同上，早就约定了银行可单方面依据市场情况进行调整，因此这次上调完全没有问题。

　　 至于上调外币房贷利率会造成什么样的影响，几家外资银行都认为，由于外币房贷只有外籍人士才能申请，因此此次存量房贷利率调整涉及的客户群体不大。但是记者实地调查中发现，情况并没有这么简单。

　　 一位熟悉外币房贷业务的知情人告诉记者，外币房贷其实并不是仅提供给外籍人士。实际上港澳台同胞以及拥有其他国家居留权（绿卡）的境内居民也能够申请外币房贷，如果将这些群体统计进来，那么此次存量房贷利率调整涉及的范围并不算小。

　　 而不少外币房贷的申请者，对于外资银行上调外币房贷利率的做法也非常不满。在渣打银行北京华贸支行门口，一位渣打银行的客户给记者“算账”：去年底他在渣打银行申请港元房贷时，利率还不到3%，较人民币房贷利率，优势很大，加上人民币兑港元这几年一直在升值，因此他毫不犹豫地申请了港元房贷业务。没想到，合同刚签完，今年初，渣打银行就将港元房贷利率提高到3.05%，最近一次调整后，渣打银行港元房贷的利率已经上升到5.8%，几乎是一年前的两倍。而当时享受利率7折优惠的人民币房贷申请者，目前的房贷利率只有4.935%，也就是说渣打银行的港元房贷的利率，已经超过了人民币房贷。这也就意味着在渣打银行申请外币房贷的客户，在享受了不到一年的利率优惠后，将长时间地“蒙受”利率差带来的损失。

　　 对于存量外币房贷申请人的不满，渣打银行方面表示将就个案为每位客户提供调整方案，并且为客户提供相应的补充安排，比如将客户的贷款展期等。

　　 不过外币房贷利率的提高，其影响仅限于国内。对于海外置业的群体来说，美国和欧洲的固定抵押贷款利率较国内优势明显。北京一家海外置业顾问公司的负责人告诉记者，虽然受到金融危机的影响，今年海外置业的账面收益并不好，尤其是在美国和欧洲进行房产投资的回报率较前几年低了不少，但是北美和欧洲的房贷利率却一直在下降。今年下半年以来，美国30年期固定抵押贷款平均利率一直在4%上下徘徊。根据美国联邦住宅贷款抵押公司(房地美)提供的数据，截止到11月23日，美国30年期定息抵押贷款平均利率从之前的4%微降至3.98%；15年期定息抵押贷款平均利率从3.31%微降至3.30%。

　　 下降中的借贷成本可能有助于提高住房市场需求。全美地产经纪商协会(NAR)曾在11月21日公布报告称，10月二手房的销售量从9月份的年率490万幢增加至年率497万幢，超出经济学家预期。彭博社此前调查显示，接受调查的75名经济学家平均预期10月份二手房销售量为下降至年率480万幢。

　　资金压力推高房贷利率

　　 尽管外资银行方面一再强调，上调利率的主要原因是国内信贷政策收紧的结果，但是很多业内人士并不认同这个原因。毕竟目前人民币房贷的利率和央行基准利率联系紧密，银行只能在其基础上上浮或下浮，但是外币贷款自2002年3月起就已经实现了利率市场化，具体利率由银行与客户协商而定。因此，如果将外币房贷利率上调的原因归结于宏观政策，并不合适。

　　 一家外资银行分管信贷的高管对记者表示，目前外资银行的外币资金确实很紧张。根据记者了解，外资银行的外币房贷放款资金有三方面来源，分别是客户的外币存款、向母公司拆借和向境内市场拆借。虽然外资银行可以向母公司拆借外币头寸，但是会受到外债额度的限制，而境内同业拆借市场上的外币利率也居高不下，目前6个月美元利率已经超过了4%。

　　 即使外资银行能够从母公司或是同业市场拆借到外币头寸，但是放款比例会受到存贷比的限制。而2006年外资银行获准经营人民币业务时，监管部门对外资银行的存贷比达标设定了5年宽限期，要求外资银行的存贷比在今年底必须低于75%。而下半年以来外资银行的外币存款余额总体呈下降趋势，这也使得外资银行可以提供的贷款余额越来越少。

　　 由于利差和人民币升值预期的影响，国际热钱投资中国房地产市场在2010年初达到了高峰。而随着近期人民币汇率连续跌停，国际投资者持有美元的意愿越来越强。一方面，据公开数据显示，中国10月外汇占款下降248.92亿元，此前，单月外汇占款增量经常动辄增加上千亿元。2011年8月，外汇占款还大幅增加3769.4亿元，但9月新增额猛降至2472.63亿元，剔除贸易顺差因素，10月份资本流出为1323.9亿人民币。另一方面，最新数据表明，中国第三季度增加的外汇储备规模较第二季度缩小了509亿美元。这些数据均表明，热钱外流在加剧，而且规模庞大。

　　 热钱外流加剧，势必进一步提高国内房地产市场的风险，因此外资银行提高存量房贷利率，在一定程度上能起到控制风险的作用，而外币房贷利率提高后，又将进一步抑制外资进入房地产市场。因此有受访者预测，未来2个月，可能会出现外资抛售在华物业的情况。

　　多数银行按揭房贷停放抵押贷款悄然接班

　　本报记者 朱湘莲 北京报道

　　 年关钱紧，银行也不例外。

　　 在北京朝阳门丰联广场六层的链家地产面签现场，大厅里只有寥寥无几的面签客户在等候，其中不乏拿着商业地产来做抵押的中小企业主。

　　 各家银行的洽谈室开门营业接受面签的人很少，“大银行几乎都不接个人房屋按揭贷款了。”链家地产金融部林森告诉记者，“有些开门营业的银行也只接抵押贷款了，抵押贷款基准利率上浮30%确实比房屋按揭贷款更有诱惑力。”

　　多数银行停贷

　　 “现在想要从银行获得贷款肯定是难了，小面积的二手房很难贷到款。”林森告诉记者。“跟我们合作的银行中，按揭贷款一般都从邮政储蓄银行、中信银行等小银行走，这几家银行目前还可以享受基准利率。当然，个人直接找银行谈的话，估计也很难获得基准利率了。基准利率银行一般也只给大客户了。”

　　 据悉，外资银行中，渣打银行停贷早已是众所周知的事实。汇丰、花旗、东亚则根据借款人的具体信用资质来获得不同的贷款利率。

　　 “几乎所有银行都不接受公积金贷款+商贷的组合贷款了。”林森告诉记者，公积金贷款放款时间比较慢，现在年关这种行情下商业银行一般没有耐心去等公积金贷款的审批。

　　 “组合贷目前只有中国银行可以做，但是中国银行的按揭贷款利率又比其他银行高很多，客户选择组合贷有可能得不偿失。”林森说出他的见解。

　　 记者就此咨询北京银行洽谈室的工作人员，得到的答复是：“我们不做组合贷，你可以问问别的银行。”当问及房贷的利率时，该工作人员告诉记者：首套执行基准利率，第二套则执行1.2倍。“放款审批结束时间大概是20多个工作日，一个月吧。”

　　 2012年1月1日，很多房贷客户的利率亦会按新利息交“银子”，很多房贷借款人考虑提前还贷或者能否将商贷转成公积金贷款呢？记者算了一下，目前的公积金贷款利率为4.9%，商业贷款的利率为7.05%。以100万20年贷款为例 ，公积金贷款与商业贷款相比，每月至少节省1200元。

　　 虽然公积金贷款优惠不少，但是记者从伟嘉安捷得到的答案是：商贷不能直接转公积金贷款，如果购房人要缓解月供压力的话，可以选择使用公积金贷款进行一次交易还清目前的贷款或者购房人将公积金账户内的余额提取出来减轻现在的还款压力。

　　抵押贷款走俏

　　 个人房屋按揭贷款收紧了，那么房产中介们又在忙乎什么呢？“房屋抵押贷款最近两个月的量很大，很多做贷款的客户都选择了抵押贷款。”林森告诉记者。

　　 “一般抵押贷款的贷款额度是评估价的七成，贷款利率上浮30%。”在链家地产丰联广场面签现场，一位客户经理向他的客户介绍。双方正在就补充协议的一些细节进行沟通。

　　 只要是用于购房、买车、装修、旅游等项目，借款人都可以使用抵押贷款。“但是，抵押贷款不能作为第二套房的首付或者全款。”在一家媒体工作的王先生告诉记者，自己就曾想将北京万年花城的两居室作抵押贷款，贷款审批通过之后他本想在天津全款购置一套房子帮女儿落个天津户口，不想却被银行拒绝了。

　　 “像王先生这样用银行贷款再去购买房子其实就是零首付，这是银监会明令禁止的。”中信银行信贷部一位孔先生告诉记者。

　　 “另外，对于抵押消费贷款提前还款也是借款人需要注意的。”孔先生提醒借款人，大多数银行一般要求借款人还款在半年以上才可以提前还款，“另外要提前15个工作日提交电话或书面申请、提前还款金额为万元的整数倍等。”记者了解到，抵押消费贷款猛增的原因是今年银根紧缩，很多中小企业主都缺钱，抵押贷款成为他们融资的首选。

　　 “抵押消费贷款业务成为企业主或经营管理人的选择，他们用厂房等做抵押，向银行申请贷款用于购买设备、原材料等进行融资。融资后还可以循环授信。”正在办理循环授信抵押贷款的一位银行客户经理告诉记者。例如借款人如果抵押贷款500万元，在已经还了100万元后，如果借款人又有资金需要的话可通过循环授信再贷出100万元，融资更为便捷。

　　 循环授信抵押贷款确实可以帮助中小企业主们很好地解决资金问题，不过记者要提醒的是：目前，民生银行、北京银行、华夏银行、渣打银行等都向中小企业推出了专门的诸如“商贷通”类的中小企业贷款融资服务，贷款方式包括联保联贷、担保贷款、无抵押贷款等方式，企业主们亦可尝试着去申请相关业务。