房屋买卖要谨防陷阱

　　

　　□朱惜丹 刘莹

　　房屋买卖纠纷时有发生，购房者与卖房者要保障自己的合法权益，在房屋买卖过程中需注意一些可能存在的陷阱。

　　口说无凭———中介保证需写明

　　【案例】

　　2011年初，已办理了移民手续的老张准备将其名下的一套房产出卖，老张找到房屋中介公司，希望能尽快帮助联系买家。因为老张的签证将于8月30日到期，故老张要求买方能在此之前付清房款。中介公司很快联系好买家，并信誓旦旦地向老张保证，一定能让老张在8月30日之前收回全部房款。于是，老张很快与买主签订合同并协助其办理了过户手续。

　　可眼见着已到9月中旬，由于买方的贷款手续还在办理，老张仍未收到房款，而签证也已过期，焦急无奈的老张把中介公司告上了法院，希望能讨个说法。可法庭上中介公司的态度却来了个180度的大转弯，矢口否认曾经有过保证。由于合同中并未约定收回房款的具体期限，亦无相关证据证明老张的主张，故法院驳回了老张的诉讼请求。

　　现如今，某些中介公司为了促成交易获得盈利，对客户的要求往往是大包大揽，作出一些不切实际的承诺或保证，卖家或买家认同中介公司的专业性，通常对其予以信任。然而，若只是口头的承诺或约定，纠纷发生后双方各执一辞，违约责任则难以确定，当事人的权益也无法得到保护。

　　因此，对中介公司的承诺，建议房屋买卖的当事人可与中介公司通过签订书面补充协议的形式来确定中介公司的保证责任，以便在纠纷产生时能够维护自己的合法权益。

　　有名无实———房屋权属要查明

　　【案例】

　　小金购买陈某的房屋，双方签订了房屋买卖合同，小金也支付了定金。办理过户手续之前，从未露面的陈某之妻王某将小金告上了法庭，王某称该房屋是其与陈某的夫妻共有财产，其并不知道陈某卖房的事情，现其不同意卖房，要求认定小金与陈某的买卖合同无效。小金感到很冤枉，主张自己在签合同时也查了陈某的房产证，所有人一栏上仅写明陈某的名字，自己作为善意第三人的权利应得到保护。法院判决认定陈某擅自处分共有财产的行为损害了王某的权益，并判定陈某与小金所签的合同无效。

　　共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效，但受让人为善意第三人除外。本案中，虽然小金在房屋买卖过程中并无过错，但小金尚未付清房款，亦未取得房屋所有权，故其不具备物权法规定的善意取得的条件，陈某与小金签订的房屋买卖合同应属无效。

　　建议在二手房买卖中，买家对房屋的权属状况应进行详细了解。首先，查看房产证上的产权人与卖家的身份证是否一致。如果房屋属于共有产权，还要查看所有房屋共有产权人同意出售房屋的书面证明。此外，买家还可通过房地产交易部门，了解该房屋有无被司法机关或行政机关依法查封或以其他形式限制权利，是否已设定抵押。若房屋已出租，买家还应要求卖家提供承租人出具的在同等条件下放弃优先购买权的声明。

　　遇假卖主———规避政策惨被骗

　　【案例】

　　小肖一直希望能在京城买套房子，以便与相恋多年的女友“定下来”，但高高在上的房价让小肖的梦想一直未能实现。一日，小肖从朋友处获知，通过关系能买到经济适用房的房号，只需先交6万元的定金，房价仅2600元/平方米。小肖不由动了心。小肖联系到了一个叫梁静的女孩，向其交完了定金，看了房子，并签了购房合同。

　　可没过多久，小肖发现买的房子被贴上了封条，才惊愕地知道自己被骗了。原来，梁静通过伪造公章与合同的方法，自称是开发商工作人员，带关系户来看房，使物业公司和小肖皆信以为真，共诈骗了包括小肖在内的三十几位房主，被骗总额达1200多万元。小肖和其他被骗的房主损失惨重，除了购房款，还搭进了不少装修费。最终，法院以合同诈骗罪一审判决梁静无期徒刑。

　　近年来，经济适用房诈骗案屡屡发生。经济适用房是国家投入大量补贴，为低收入阶层提供的保障性住房，对购房者条件有着严格要求。但像小肖这样大量的“夹心层”———既不符合经济适用房的购买条件，又无力承担高额商品房房价，都希望通过非正常渠道购买相对廉价的住房，于是便给了骗子可乘之机。因此，广大购房者在购房时切勿存在侥幸心理，试图绕过政策规定，私下交易，以免走入骗子精心布下的陷阱。