实业拆迁的集体建设用地之惑

　　马纪朝

　　迥异于此前在东南沿海发生的跑路危机，如今在中国许多内地城市，伴随着城市的迅速扩张，相当一部分中小企业陷入了另一种危情——不得不将厂房搬迁至别处，却又难寻足够资金支持，最终只能无奈关闭，厂房销声匿迹。

　　在陕西省西安市雁塔区北石桥村，便发生了上述一幕。据《第一财经日报》记者实地调查，人口仅有2000多人的该村，便有20多家企业面临搬迁命运。

　　另据本报记者观察，类似于西安雁塔区的企业拆迁案例，在内地城市中不算少数。

　　作为早于城市化扩张，依靠租用村集体土地而发展起来的企业，随着城市化扩张，村集体土地性质的变化，这些中小企业手中与村集体所签订的用地合同，仅能换回低廉的补偿，这些补偿无力支撑起企业的搬迁与后续再发展。

　　此外，一旦遇到村集体用地合同违约风险，由于目前类似被拆迁补偿在法律上尚为空白，最终便会造成企业无法可依。考虑到企业背后的就业因素，当大面积企业发展止于搬迁，它也将为经济发展和社会稳定增加更多的不稳定因素。

　　企业梦碎城中村改造

　　位于西安市西郊的北石桥村，几年前，这里还是一个远离市区的农耕村庄，时任该村村支书为了盘活村庄经济，将部分村集体闲置用地租给一些中小企业，这也为今天这些企业的遭遇埋下了伏笔。

　　当时还是一个技术人员的张永生，被吸引进入该村，通过租赁该村土地，成立了西安田梦园食品科技有限公司（下称“田梦园食品厂”）。

　　据张永生介绍，他于2002年3月租赁这片归北石桥村村民集体所有，共3.7亩，原本是村里存放垃圾的废弃荒地，北石桥村前村支书刘宽义也向本报记者证实了上述说法。

　　田梦园食品厂与北石桥村签订的土地租用合同显示，北石桥村将这片土地租给田梦园食品厂的期限是35年。

　　该合同还规定，合同期间，如果遇到国家征用土地等情况，牵涉到对田梦园食品厂的资产补偿问题时，由田梦园食品厂直接与征地部门协商解决，而北石桥村村委会则视情况参与并调解。而合同结束后，田梦园食品厂在该块土地上投资的厂房等固定资产的拆迁事宜，由北石桥村村委会与田梦园食品厂根据市场价协商解决。

　　2003年3月，西安市雁塔区下发关于该土地的集体土地审批文件。

　　据上述集体土地审批文件，西安市雁塔区国土资源局根据《中华人民共和国土地管理法》第十一条“农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权”之规定，向田梦园食品厂核发了该地块的集体土地使用证，用途为“商业服务业”。

　　之后，张永生陆续投入120多万元，重新对这片垃圾场地进行了水泥灌注等夯实措施，并建起了生产车间大楼、职工宿舍大楼以及办公大楼，又投入100多万元购买了生产设备以及相关配套措施。尽管起步艰难，但2006年前后，张永生的企业开始站稳脚跟，并有少许盈利。

　　然而，2011年1月份的一份城中村改造通告，改变了田梦园食品厂的轨迹。

　　今年1月，西安市下发一份名为《西安市人民政府关于北石桥村城中村改造项目拆迁工作的通告》，根据该通告，北石桥村被列入该市的城中村改造项目，整个北石桥村面临被拆迁的命运，其中就包括张永生的田梦园食品厂。

　　一家名为陕西华洲置业发展有限公司的企业获得北石桥村城中村改造项目的开发资格。

　　随后，陕西宏光房地产咨询评估有限责任公司（下称“陕西宏光”）接受这家企业委托，开始对北石桥村的居民房屋、中小企业厂房进行评估工作。

　　陕西宏光向张永生提供的评估结果显示，田梦园食品厂的厂房，最低评估价为每平方米200.7元，平均估价每平方米仅有300元左右，占地近3000平方米的厂房，陕西宏光给出的最终重置成新价（在当前人工费用、材料费用条件下，对建筑物重新建造的成本折现价）只有81.9万元，而对于田梦园食品厂的重达近10吨的生产设备，陕西宏光评估后给出的迁移费用为500元/台。

　　最终，占地近4亩，盖有厂房、办公楼的田梦园食品厂，陕西宏光给出了112万元的评估价格。

　　评估标准之疑

　　一位来自西安市灞桥区的拆迁安置工作负责人告诉本报记者，目前，西安市的房屋评估机构均按照西安市2004年6月10日起施行的《西安市城市房屋拆迁估价暂行规定》（下称“规定”）而对相关被拆迁房屋进行评估。

　　“宏光给出的评估标准确实低了。”上述拆迁负责人说。而根据本报记者获得的这份规定，田梦园食品厂等被拆迁企业的评估疑点重重。

　　根据这份将拆迁估价标的定为“城市房屋拆迁估价”的规定，其一共将被拆迁的城市房屋分为“住宅房屋”、“营业用房”和“办公用房、营业用房的配套仓储用房、旅馆用房”三类，不同性质的房子，按照区位标准采用不同的评估标准。

　　其中，规定中给予拆迁房屋的最低评估标准，分为“产河以东，丈八路、水厂路以南，汉城路以西，北二环路以北”的住宅房屋五类标准，按照五类标准，在所处区域的住宅房屋，区位基准价为每平方米900元，并有0～20%的调整空间。

　　相比于上述最低标准，田梦园食品厂每平方米的平均估价只有300元左右，远低于最低标准。而从区位上来看，田梦园食品厂所在的北石桥村，近在西安市西二环和西三环之间，处于丈八路、水厂路之北，距离公交站台水厂路站超过10公里。

　　同样根据这份规定，对于营业用房，即便是处在西安草滩镇、郊三区的房子，也可以获得每平方米2500元，调整空间为0～30%的评估。

　　另据前述西安市雁塔区国土资源局向田梦园食品厂核发的该地块的集体土地使用证，用途为“商业服务业”，这也意味着至少不应当按照住宅房屋的标准进行评估，但是，对于集体用地上的厂房性质认定，这份规定并未涉及。

　　“这些钱，不要说买地，连建厂房都不够。”张永生说。

　　张永生告诉本报记者，其实他对这次拆迁也是支持的。他原本的计划是，随着老厂的顺利拆迁，他就将设备运到新厂，重新启动。“但没想到补偿标准这么低，我不知道这个标准是怎么来的，但按照这个标准，我的厂子肯定得倒闭。”张永生说。

　　张永生算了一笔账，按照目前600元/平方米左右的建筑价格，田梦园食品厂的新厂建设成本为180多万元，加上搬迁成本、订单损失，搬迁后的田梦园食品厂如果想重新开业，至少需要400万元现金。

　　相较于张永生，李大洲的损失更大。李大洲是另一家位于北石桥村、西安奥维波耐特电气有限公司的负责人。

　　成立于1997年的奥维波耐特电气有限公司，目前从事光伏产业研发，2008年，随着李大洲的光伏研发取得多项专利，当地一家上市公司找到李大洲，希望与其成立一家由该上市公司出资控股的公司。“但他们的人到我厂里考察时，正赶上村里到处拆房，他们一看情况比较乱，就不跟我合作了。”李大洲痛心地说。

　　2010年，该公司转而出资2亿元，与另一家企业成立了致力于光伏电气研发的新公司。致力于光伏研发近10年的李大洲，最终因拆迁错失了人生中最好的发展机会。

　　企业被拆迁并非孤例

　　据本报记者了解，类似田梦园食品厂、奥维波耐特电气之于北石桥村，全国范围内因租用村集体土地陷入拆迁困境的企业并非孤例。

　　公开媒体报道显示，除西安市外，陕西渭南、云南昆明、江苏南通、北京大兴、湖南长沙等地也有中小企业类似拆迁困境。

　　西安市未央区工商联在一份名为《推动中小企业平稳发展的调查与思考，经济危机下未央区民营企业发展的调研》的报告中指出，当地多数中小企业在拆迁过程中得不到足额的赔偿。

　　“中小企业规模‘小’，土地都是优先给了国有企业，中小企业想要一块土地很难，而没有土地，中小企业就没有‘根据地’，何谈发展。”西安市未央区工商联在上述报告中指出，根据他们发放的120份针对土地需求的问卷，其中有62家企业均曾遭遇过被拆迁，中小企业的被拆迁概率高达51.7%。

　　在西安市碑林区，仅该区一条街道，便有几十家企业遭遇拆迁困境。“被拆迁企业的负担重、底子薄，面临的问题多、困难大。”碑林区中小企业促进局在一份报告中说，该区东大街拆迁改造过程中，有几十家企业、几千名职工的生存问题受到影响。

　　2010年6月的《北京晨报》报道称，位于北京大兴的精木百强家具厂，曾因拆迁补偿未能达成协议，被断水断电长达8天之久，企业的正常运营被迫完全停止。

　　而在江苏南通，当地一家名为南通欣然粉末涂料有限公司的企业，面积为3695.3平方米的厂房仅获得38万元的低廉补偿，而该企业的项目投资总额却高达750万元。

　　位于湖南的长沙市弘业电器有限公司，也一度因为企业被拆迁不得不面临企业人才、公司客户流失以及市场严重萎缩的困境，并直接造成经济损失近60万元。

　　一份来自工业和信息化部的数据显示，截至2010年8月，我国中小法人企业数量超过1000万户，占企业总数的99%，其中300人以下的小企业占95.8%。中小企业贡献了中国60%的GDP、50%的税收和80%的城镇就业。

　　村集体用地的空白困惑

　　由于其中很多中小企业租用的土地多为村集体土地，根据目前的拆迁惯例，负责拆迁工作的有关部门，并不与这些土地的租用者发生关系，而是直接与土地的所有人，即所在村的村委会协商。

　　11月16日下午，西安市城中村(棚户区)改造办公室（下称“西安市城改办”）秘书处负责媒体宣传的屠阿略接受本报记者专访时说：“我们不和这些企业打交道，我们只和土地的所有人（打交道）。你说的这些企业，它们和村里是租赁关系，我们和企业不发生关系。”

　　而西安市城改办城中村工作处工作人员谭磊同样在接受本报记者专访时承认，目前西安的城中村改造工作的对象，重点是针对其中的居民、村民，并不与这些被牵涉其中的企业有任何联系。

　　来自上海伟聚律师事务所的一份报告说，虽然《城市房屋拆迁管理条例》第三十一条、第三十三条分别规定了拆迁人应当向被拆迁人、房屋承租人支付搬迁补助费、停产停业的适当补偿，但由于作为承租人的企业，对所拆迁房屋不享有所有权，并不能享受房屋拆迁的补偿。

　　“事实上，拆迁人与被拆迁人在协商补偿、订立补偿安置协议的过程中，承租人也没有权利参与到其中来。这样一来，一旦面临拆迁，作为承租人的企业想获取补偿就会陷入非常被动的局面。”该报告指出。

　　“很多地方的土地拆迁补偿，往往与房屋、建筑物补偿计算在一起，不明晰、不透明的情况大量存在，使得作为承租人的企业无法获得相应的合理补偿。”该报告建议称，希望行政、立法机关能在以后的制定相关法律、法规和政策性文件时，对上述承租企业的权益、补偿加以重视。

　　“在过去的拆迁中，虽然对工业企业的厂房、设备给予了估价补偿，并有按国家和当地规定的货物运输价格、设备安装价格计算的设备搬迁和安装费用、无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用和因拆迁造成停产、停业的进行适当补偿。但是这些补偿无法保证企业的重建和恢复生产，更别说企业的无形资产损失。”北京市才良律师事务所主任律师、中国建设管理与房地产研究中心执行主任王才亮说。

　　王才亮呼吁说，希望地方政府尽快出台对城市建设中被拆迁企业扶持性的优惠政策，“我认为这是长远利益。毕竟，实业才是中国经济健康发展之本。”

　　就在12月10日，张永生的房屋已被全部推倒，张永生也仍在和村委会交涉。截至本报记者发稿，在北石桥村，60%的企业已在大型机械面前化为废墟。 摄影记者/任玉明