房地产调控走向构筑长效市场机制

　　■东兴证券　郑闵钢

　　事件：

　　有关消息称，最近财政部领导表达了对房产税改革试点积极总结经验和考虑进一步推进改革的意见。未来房产税进一步推进的大方向已经明确，今年年底将会对重庆、上海两地的房产税试点情况进行总结，届时会讨论和决定下一步扩大试点的方案。

　　 观点：

　　　 1、限购延长总有期，房产税将是较好的“承继式”政策之一

　　限购政策是一项临时性行政调控政策，近日住建部也已知会地方政府，对于限购政策将要于 2011 年年底到期的城市，地方政府需在到期之后对限购政策进行延续。并且在知会地方政府对到期的限购令原则上进行延续的同时，住建部还知会地方政府，不对现有已出台的地方调控政策进行方向性调整的总体精神。即便现有调控政策进行调整，也将遵循着“承继式”的原则。目前限购政策虽然表现出很好的调控效果，政府有关主管部门也将通过延长来让其继续发挥调控作用，但由于限购只是一种行政手段，并且限购只是针对新购房行为，空置房领域仍没有被触及到。我们认为限购对过热的市场压制作用显著，但在长效性和防止大起大落上缺乏有效手段。房产税是一种长期的经济税收政策，能有效地避免了行政手段的不利影响，也符合“承继式”的原则。

　　2、短期影响很小，长期有利于稳定市场

　　今年初上海和重庆分别出台房产税政策，虽然是二个版本，一个针对新房购置，另一个针对高档房。从试行情况看，已被市场接收，更没有产生让市场大波动的负面影响。今后房产税进一步推广也不会给市场产生大的波动，上海和重庆的经验将促进房产税推广加快。房产税有利于稳定市场，一是用经济手段“承继“行政手段，有效地保持调控政策的长期性和稳定性，防止政策和市场二方的大起大落；二是调控更细化，房产税能量化地调节高、中、低不同收入群体的住房需求，同时也增加地方政府财政收入，加大地方政府对调控的积极性和主动性。房产税对市场的作用是长期的，分批试行和推广有利于调控政策效果的稳定，我们认为调控将走向构筑长效市场机制时期。

　　3、结论

　　我们认为房产税试行一年已被市场接收，市场对房产税将不断扩大试行已有较好的适应能力。我们认为如果扩大试行房产税不会对市场产生较大波动，并认为由于房产税是一长期的经济性政策更有利于市场的稳定。

　　 目前房地产股估值虽然低，但股价却得不到上升的一个主要原因是政策等的波动存在不确定性。如果房产税全面推广，能替代现有限购政策并成为调控的一个主要角色，那长效的房产税政策能给市场带来可稳定的预期，房地产股估值也将会得到更大的修复机会。消息短期对市场无影响，建议关注金融街、招商地产、万科A、荣盛发展、北京城建、保利地产、中南建设、首开股份、建发股份等。