开发商缓开工停卖房 转寻过冬棉衣

　　张艳红

　　刚刚结束的中央经济工作会议又一次关于“房地产调控政策不动摇”的强调，终于让最倔强的开发商群体放弃抵抗，转而各自寻找过冬的“棉衣”。

　　15日，中国房地产行业协会副会长朱中一在广州的一个论坛上道破玄机：“全国的房地产形势不像我们感受到的，更不像媒体宣传的那么严峻。”无疑，在高层的判断中，哀鸿遍野的房地产市场，并没有达到最艰难的时刻，这也意味着调控不可能在近期放松。

　　日前，万科董事长郁亮判断：“如果限购被取消，那么一定会有替代性的政策出台，例如房产税。”并声称，房地产行业轻松赚大钱的好日子已经过去了！

　　种种迹象显示，宏观调控不松动，让原本预计政策会在明年好转的开发商逐渐放弃希望。无论减少施工面积，还是降低销售数量，都折射出开发商对市场前景的悲观心态。

　　深圳一位业内人士直言：几家大公司近期的策略调整显示，大家开始做持久战的准备了。所谓持久战，大约可以概括为积极卖房、谨慎买地、增加现金储备，但每家企业却因为各自的特殊情况而又表现不一。

　　一场开发商与政策之间博弈的持久战已然展开。

　　调减施工面积

　　浙江绿城资金链风波余音未绝之际，关于广东“华南五虎”的各种传闻又甚嚣尘上，其中引起最多关注的，当数雅居乐全国停工的消息。尽管截至目前还没有任何一则被完全证实，但一切又并非空穴来风。

　　日前，雅居乐就“停工”传闻作出回应：集团已对旗下部分在2014年交付的项目确实延缓施工，以及调整部分项目的产品结构，例如海南清水湾的大户型项目停建，改为进行中小户型产品开发。

　　事实上，早在11月底，雅居乐高层就已经向到该公司总部调研的机构投资者透露了降低施工面积的信息：预计今年全年新开工大概是520万平方米，比年初计划的630万平方米缩减了17%；不但如此，公司对明年的预期也不乐观，计划新开工面积仅与今年持平，即520万平方米。

　　自从今年初宏观调控加码以来，开发商新开工面积的动向就一直受到密切关注。今年上半年，开发商新开工面积仍然处于大幅增长局面。数据显示：1~11月，全国房地产开发投资完成55483亿元，住宅开发投资39857亿元，同比增长32.8%；新开工面积174952万平方米，同比增长20.5%。从数据上看，真正的调整是从近期才开始的。

　　从某种层面上看，雅居乐仅是一个缩影而被推上风口浪尖，其代表的，是整个房地产行业都进入了减产以去库存的阶段。

　　例如全国开工量最大的开发商恒大地产也放慢了脚步，其董事局副主席夏海钧在本周的一个媒体发布会上透露：放缓公司扩张进度，旗下2014年交付的部分项目将延缓施工。

　　放缓卖楼速度

　　恒大的应对之策，还不仅仅是新开工面积方面减少。该公司11月份销售数据显示，当月合同销售额仅12.4亿，创下年内新低，较10月环比大跌86%。对于这家全国布局极为完善的开发商，如此大幅度的销售下跌，绝非市场原因使然，其间起决定作用的，是其经营策略发生了极大调整。

　　夏海钧在媒体发布会上就此作出的解释为：预计年底到明年初的市场环境不会太好，加上集团已经完成全年目标，故减少了现在的销售额。而其所有手法除了不再新推楼盘之外，更逆势上调了销售价格。数据显示，恒大1月平均合约销售均会为每平方米7510元，较10月6160元增加显著。

　　素来以抢跑著称的恒大地产突然不着急卖房子了。同样，以稳健经营作风见长的中海地产，也暴露出减少销售量的端倪。数据显示，2011年11月份中海实现房地产销售额34.7亿港元，按月下降49%，按年减少36%。

　　瑞信发布的一份报告预测：中海11月的数据显示，其可能刻意押后至明年才推盘。

　　有业内人士也分析：恒大和中海所采取的押后推盘策略，显示出公司对明年的市场行情不甚乐观。假如今年的销售额过高，将直接给明年的增长造成压力。

　　夏海钧在香港的发布会上也透露：明年的销售计划是在今年基础上增长10%~20%；而今年12月和明年第一季度，公司都将维持现有价格，不会作促销。但从第二季度开始，将放量供应。他声称：“公司的经营不会因为调控而打乱时间表。”

　　加强现金管理

　　在众多开发商当中，将过冬策略演绎得最为淋漓尽致的当数金地(微博)集团。该集团公告称，拟投资61亿元购买部分短期低风险理财产品。

　　根据公告：在不影响资金整体流动性和安全性的基础上，董事会授权公司管理层在适当时购买部分短期低风险理财产品，所购买理财产品余额不超过公司速动资产的30%。

　　今年前三季度，金地货币资金为177.63亿元，应收账款0.0635亿元，其他应收款约26.98亿元，其速动资产为204.67亿元，依照上述投资计划，购买理财产品的金额将达到61.4亿元。

　　对此，金地集团相关负责人透露了企业如此安排的原因：目前不适合大量买地，又不敢还给银行，存活期的利息太低。

　　虽然有关存款准备金率会再次下调的预期强烈，但开发商眼里却难以看到希望。“银行贷款放松，但不意味着对开发商放松。”上述负责人表示。

　　因此，原本计划在下半年增加买地量的金地集团，选择了继续“蛰伏”。数据显示，金地1~11月份累计实现销售面积192.9万平方米，同比下降5.39%，累计销售金额 262.1亿元，同比增长7.65%。但在同期，金地的新增土地量仅两三宗，远远低于年初制定的计划。