深耕郊区大盘模式 碧桂园实现逆市高增长

　　张艳红

　　无论多么糟糕的市场，总是不乏优秀的公司。

　　2011年的房地产市场中，尽管大多数公司销售业绩大受冲击，普遍难以达成年初销售计划，但其中依然有特立独行的企业独秀于林。一直致力于高性价比住宅开发的碧桂园(02007.HK)便是为数不多能保持稳健增长的房企之一。

　　碧桂园控股有限公司最新公布的数据显示：2011年前11个月，集团共实现合同销售金额约394亿元人民币，合同销售建筑面积约627万平方米，同比分别增长约29%及12%。销售金额完成全年目标430亿元的91.6%。在TOP 10的龙头房企中，碧桂园的全年目标完成率排在前列，完成全年目标几无悬念。

　　摩根士丹利在最新的研究报告中指出：内地政策风险已见顶，因为楼价下跌及固定资产投资风险放缓，明年紧缩政策可能放松，拥有高价值项目及地区分布多元化的发展商将更具吸引力。这其中，碧桂园因项目地区分布多元化，加上利润率高纾缓减价风险，成为投资者首选的内房股。

　　在获得机构认可的同时，碧桂园也凭借自己在2011年的业绩，回答了外界关于其模式能否持续的质疑。正是碧桂园郊区化、大盘化的经营模式，让其经历住了最严厉的宏观调控的考验。

　　另辟蹊径深耕二三线

　　“15年前，看到城市中心的房子越来越贵，我就有一个梦想，希望找到这样一个地方：有便捷的快速路与城市连接，很快就可以到达市中心，风景优美，空气又好，建造一个配套齐全、自成体系的大社区，房价远低于市中心，让每个人都能在这里享受幸福生活。”碧桂园董事局主席杨国强多年前的一个构想，而今成为了碧桂园最为人称道的经营思路。

　　杨国强的梦想，其实可以看成是碧桂园这些年来一直坚持的郊区大盘开发模式的一个缩影。彻底了解碧桂园模式后不难发现，碧桂园所走的城镇化、郊区化大盘模式对解决中国的住房问题具有相当明显的前瞻性优势，甚至可能成为解决未来中国居住问题的可取之道。

　　事实上，在我国“十二五”规划纲要中明确提出，主要目标之一就是“城镇化率提高4个百分点，城乡区域发展的协调性进一步增强”。这就意味着到2015年，中国的城镇化率将由现在的47.5%提高到51.5%。从这个角度看，碧桂园对中国的城镇化发展模式的探索已持续近20年，其对中国城镇化发展进程的前瞻嗅觉之准可见一斑。

　　对于布点策略，碧桂园在其公司网站上如此表述：“在国家法规允许的范围内开发建设，既考虑适应城市化进程，满足广大普通居民对提升住房品质的需求；也契合当地经济发展和政府对城市区域规划的需要。”

　　据了解，碧桂园项目选址于二、三、四线城市的新中心区，及一线城市拥有丰富自然环境和能够快速接驳交通路网的潜力发展区，10~30分钟车程即可享受宁静生活。而且项目多处于城市未来发展的潜力地区，力所能及地推动三、四线城市的城市化进程。

　　更具体的分析，碧桂园的项目选址都有着跨市甚至跨省吸引大城市人口向郊区移居的导向。换句话说，碧桂园布局二、三、四线城市多数还是看中了与其有关联(通常是附近半小时车程以内)的大城市居民。毕竟单靠区区中小城市的市场无法满足碧桂园大体量开发模式的惊人供应，所以出现了令市场屡屡发出惊叹的碧桂园让广州人到增城、清远买房，南京人到句容、和县买房，广东人到湖北咸宁买房(回乡置业)的奇特景象。

　　对于自己的这一选择，杨国强曾经说，中国要发展不能只把眼光放在大城市，除了北上广深，还有很多的县城也要发展，通过帮助加快当地的城镇化速度，提供更多人买得起的好房子，才是碧桂园的生存之道。在他看来，企业经营和社会责任紧密相连，开发房地产和促进当地经济发展也是相互交融的命题。

　　沉默的“垦荒者”

　　随着上市之后集团经营业务和内部管理的不断调整，碧桂园模式也日渐深化清晰：首创“荒地造城”，合理利用荒地、城镇化建设的宝贵探索；打破房地产一线城市高烧困局，率先开创二、三、四线城市商业蓝海，拉动当地经济，改善区域品质，推动了当地城镇化建设；对一线城市而言，提供了高品质的卫星城镇，拉低房价和居民生活成本，提升幸福感。

　　正是这种独特的选择，让碧桂园避免了大城市中心的激烈竞争，也为其提供了更为广阔的发挥空间。有业内人士将碧桂园的拿地模式总结为：碧桂园一直追求的显然不是那种被无数人痛骂诅咒过的“高地价——高房价”获利路径，而是试图将郊区荒地“变废为宝”，让这些千百年来从未发挥过农耕作用却有山林野趣的荒山野岭成为城里人远离喧嚣和污染的宜居之地。

　　关于这一点，碧桂园在广州的超级大盘凤凰城的演变历程可为佐证。2001年，增城凤凰山脚下的一片荒地引起了包括李兆基、郑裕彤等多位地产大亨的注意，但他们在前往当地考察地块之后纷纷作罢，它成了凤凰山脚下一片无人问津的荒地。而今，这块荒地上，是当地首屈一指的大型成熟生活社区——碧桂园凤凰城。

　　对于增城市凤凰城项目，增城市委书记曾这样回应：“如果没有碧桂园开发的凤凰城，就没有今天的新增城。凤凰城的落户和发展为我们带来了发展商机，引来本田汽车、五羊摩托车落户增城。”

　　碧桂园如山湖城，位于安徽和县北部偏僻的山区石杨镇，原地块因不适宜农作物生长，处于荒芜状态，2008年该县是全市唯一的负增长县区，农民人均收入仅4388元/年(2008年数据)。碧桂园如山湖城项目启动后，对当地的新农村建设有了很大促进：村民住进了宽敞明亮的三层新住宅，大部分村民在项目中有了工作，收入大幅提高。如山湖城开发仅一年有余，缴税就超过5000万元；随着项目的推进，当地的建材等相关上下游产业也得到全面发展。

　　不过，由于外界对碧桂园模式缺乏清晰的了解，一度造成了外界大面积的误读。动辄提到它的地价低，受各地政府欢迎等。却很少有人看到，碧桂园拿的地都是没有人愿意要的荒山野岭。把生地做成熟地，即所谓的一级土地开发，碧桂园先投入了一笔钱；等到土地招拍挂，碧桂园还要再付出一笔钱；碧桂园的学校、会所、酒店、商业街等配套一步到位的投入，折算下来，土地成本与其他开发商的差距并不大。

　　成熟配套变废为宝

　　作为城镇化战略的“先行军”以及深耕二、三、四线城市房地产业的典型代表，碧桂园不但为社会提供了大量高性价比的住宅产品，更配套建设酒店、商业中心、园林，并引入良好的物业服务乃至国际化教育、医疗设施等，附加值远远高于满足基本居住需求的保障房，甚至比多数号称“豪宅”的楼盘更懂得贴近购房者的真实居住需要。

　　例如，碧桂园集团在湖南最大的项目——长沙威尼斯城，由于小区建设充分尊重自然生态环境，形成了以水核心要素打造的社区园艺，以白金五星级标准酒店、省一级碧桂园中英文学校和大型综合商业广场为基础建成的社区综合配套体系，以立体的安防和五星级服务为手段及臻熟的社区物业管理，成为长沙市具有地标意义的高尚居住社区。

　　从碧桂园开发的项目来看，不少项目选址于距大城市中心地带约10~30分钟车程，社区配套齐全，项目内还有大型市政道路、休闲广场等公众市政配套，部分项目内还有五星级标准酒店。在顺德碧桂园社区中，甚至还有一条横跨江两岸的大型桥梁，就是杨国强自掏腰包2400多万元建成的。现在，它成了方便那里数万碧桂园业主进出通行的“私家桥”。

　　在广州市东部的碧桂园凤凰城项目开发过程中，碧桂园主动出资修建长约15公里、双向4车道的市政路——凤凰城大道；在开发建设广州碧桂园凤凰城项目之初，主动建设日供水量达8万立方米的大型水厂，不仅满足了凤凰城居民的日常生活用水，更有效地服务了周边居民。

　　“我们的责任就是希望在中国的城市化的前提下，提供更多物美价廉的房子给老百姓。”杨国强这句简单的话，将碧桂园在企业社会责任的内涵显露无遗，也使得碧桂园的开发模式与国家的楼市调控政策更趋一致。