2011年最后一场房展：难为淡季楼市添把火

　　2011年的最后一场房展本周拉开帷幕。这场名副其实的上海“冬季”房展能否为2012年提前展示一波行情还有待观察。但业内人士从近期新房市场走势判断，在房地产调控政策不存在放松可能的背景下，从12月至今各周新房供应量连续4周回落，且降幅逐步扩大，此次冬季房展将仅仅是一场“摸行情探底”的展会，会更多偏重于汇集意向客源及收集市场反馈信息，大牌开发商缺席或投入力度有限，其参展规模也较之前的几场假日房展缩减不少，因此，房展会要成为重燃楼市的一把“及时火”，有点难！

　　保障房商品房同台竞技开发商热情不高 难见大折扣

　　晨报记者 徐运 唐佳

　　 “2011第三十届中国·上海房地产展示交易会”这两天正在上海展览中心举行，明天将是最后一天。

　　 本届房交会将成为首个保障房与商品房“同台竞技”的大型房展会。 《我最喜欢的保障房——上海市保障性住房设计评选活动》在房展会上设专馆，展示参评已建成小区图纸及重点房型模型等，在征集市民意见同时，接受市民和媒体投票评选、推荐。同时又有本市近百个房地产开发企业携众多楼盘参展，展出总面积达1.2万平方米。

　　保障房：市中心也能看样板房

　　 不用跑到松江、青浦、浦东，在浦西市中心就能看到理想的保障房房型。此次房交会样板间走进展会，1：1的比例给观众以真实的感觉。

　　 房交会展示的保障房包括经济适用房、公共租赁房、动迁安置房，其中“我最喜欢的小区”初选项目49个，经适房13个、公租房3个、动迁安置房38个。“我最喜欢的房型”的初选项目120个，其中包括经济适用房35个项目、公租房11个项目、动迁安置房78个项目，入围“设计创新”的初选方案48个。

　　 展出的形式也很丰富多样，包括图片展示：我最喜欢的小区、我最喜欢的房型、设计创新三个奖项展示相关图片200张、小区、房型沙盘模型以及1:1比例的3间样板房。现场还设置选票发放点和投票箱，专人发放选票和收集选票，对有效选票梳理后抽奖。

　　商品房：众多品牌开发商缺席

　　 根据主办方提供的材料，此次房交会有近百家房地产开发企业的楼盘集中参展，浦东新区设有专馆。

　　 本届房展会上，浦东楼盘唱主角，万科、星河湾、仁恒、浦发、天歌、和联、洲海、贝越、新越、东郡、辰粤、安昌、铭远和可明等房企携旗下楼盘参展。参加展会的还有中星、上投、农工商、中房、三湘、正海、荣联、源东、兆恒、申亚、合景和国际汽车城等品牌企业。从这份名单也可以清楚地看出，大牌开发商集体“缺席”，业内人士认为，这可能与时值年底，本来就是楼市传统淡季，开发商没有意愿大量推盘有关。

　　 不过，商品房楼盘虽然不多，在目前特殊的背景下，价格战是必不可少的。尽管近期大幅打折的楼盘少了，但是低开的楼盘却多了。例如位于青浦朱家角的某楼盘打出了单价最低价7888元的标语，在周边嘉兴、昆山房价普遍向单价万元进发的情况下，“7字头”房价的楼盘近年来确实已经非常少见了。

　　 闸北平型关路某商业项目也打出“抄底市中心”的旗号，称72万元即可“抢占”内环地铁精装现房。

　　促销“老面孔”居多

　　 相较于每年3月份举办的具备年内楼市走势指导、试探作用的春季房展会，经历了一整年的调整适应之后，此次年末的冬季房展会更多展现部分开发商顺应市场变化的产品推荐。

　　 但不可否认的是，开发商对参展产品的降价促销仍将更多地根据自身不同的资金状况和开发模式，采取不同的销售应对策略，该展会期间降价促销的项目可能仍以此前市场已知的“老面孔”为主。同时，由于大幅度的直接降价可能引起不少老业主的不满、造成产品预期利益的受损，开发商在无资金紧缺等严峻压力下，更偏向于采用较为平稳的营销方式，故部分无法实质降价的开发商为达到吸引购买力的目的，或通过如降价赔偿、无理由退房、代付贷款、提高装修标准等产品促销手段上的革新替代降价对购房者的吸引。

　　 从促销力度分析，虽然开发商对产品降价不再“羞涩”，但此次展会期间项目的促销力度没有进一步扩大。其原因在于当前楼市成交量持续低位徘徊的局面下，近期能够对楼市成交具有提振作用的多为大幅度降价项目。而这部分项目的逆势热销表明，其已出现的价格降幅已达市场潜在需求的心理预期，只是受限于降价项目数量的稀缺才构成市场长期的观望。故至少在明年上半年前，新房市场整体降值应该不会有进一步的幅度扩大。

　　观点

　　2012的行情或提前到来

　　合景泰富上海公司营销策划总监杨子江

　　 经过一段时期来的调控，各项政策其实已经基本到位，加之近期的经济工作会议精神，局面趋于明朗化。

　　 一、从年初开始，几乎大半年销售的迟滞使得今年大量的库存已经成为事实，此时的解决办法也已经众所周知。现阶段除非另有安排的，或是想继续保留形象的，绝大部分现在来销售，都要求跑量。

　　 二、这是2011年的最后一场房展，从某种意义上说，也是2012年的第一场房展。因为2012年的春节比较早，从档期上看，从12月到明年3月左右的“上海之春”房展会有约三个月的时间，以往市场好的时候可以有“冬歇期”，但是现在市场如此严峻，对很多企业来说，已经不允许有任何间歇。

　　 三、近期拿出来的房源，针对性都比较强，因此虽然市场比较淡，但是不乏可选择考量的对象，这也预示着2012的行情或将提前到来。

　　主力户型房价仍超出多数人承受能力

　　21世纪不动产上海区域分析师 黄河滔

　　 目前楼市虽然局部价格出现明显回落，但市场成交量继续低迷，表明当前市场多数项目价格与购房潜在需求之间仍未达成共识。虽然各类数据表现出来的房价已呈高位下调的趋势，但显然还未调到理想的状态。眼下开发商的主力户型房价还是超出了多数购房者的承受能力，未来在两者间修正价格偏差的过程中，房价继续下行的压力预计将持续存在。

　　 在临近年底的楼市淡季，无论是购房者抑或是开发商对楼市成交的积极态度已有所减弱，并且在经历了“雷声大雨点小”的“十一”房展会后，不仅是购房者，开发商亦对房展会产生一定疲态，故预计此次房展会或将以平淡收场。

　　成交量不会逆转，年底房展只赚“人气”

　　同策咨询研究中心总监 张宏伟

　　 2011年上海年底的房地产市场成交量不可能因为这次房产发生逆转，这次年底房产会开发商主要是赚个人气，混个脸熟，为明年市场推盘做铺垫。具体来讲主要有以下四方面原因：

　　 第一、中央经济工作会议明确要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归。年底对于楼市调控的定调让开发企业觉得明年市场更加严峻，年底销售逆转已无大的希望，当前参加房产会可能以多展示楼盘的方式休整或调整推盘节奏，为明年业绩销售指标做铺垫。

　　 第二、限购限贷以来，楼市的真实需求一直被压制，尽管由于降价导致个案楼盘成交放量，但是宏观楼市仍有不少市场需求由于政策面的原因没有办法进入楼市，这客观上也影响年底房地产市场放量。

　　 第三、从具体市场竞争格局而言，龙头房企大幅降价恶意竞争导致更多开发企业以观望方式应对。当前市场出现大幅降价及“日光盘”的现象尽管让个别龙头房企受益，但并没有带动整体宏观楼市成交量的回暖，“一步到位地降价”中第一个吃螃蟹的楼盘已经将“房票”人群消化差不多，后续市场空间有限，其他开发企业或楼盘由于当前市场大幅降价看不清当前市场局面而陷于市场观望，部分购房者也由此进一步观望购房。

　　 第四、从购房者角度而言，由于楼市限购延期执行，大幅降价的楼盘阶段性的出现带动个案楼盘成交放量。房展会期间，购房者主要还是寻找个案楼盘是否有大幅降价的现象，是否适合现在出手。

　　自住客户还有出手的最佳时机

　　汉宇地产市场研究部经理 付伟

　　 虽然有不少外地实力买家被限购政策挡在门外，但是在中高端二手房市场仍然不乏客户，只是观望情绪在一定程度上影响了买卖成交。眼下二手房市场经历前所未有的低迷，也只有现在房东才愿意作实质性的价格让步，但是大幅降价的空间几乎没有。同时，的确有一些晚进入的投资客陆续被逼出市场选择抛售，由于在市场最高点介入，存在保底的意愿。

　　 所以，部分板块已出现自住客“抄底”投资客的现象。市场越冷清，对自住客户而言，这恰恰就是一个出手的最佳时机。