二手房价格依然很平稳 降幅超一成仍属个案

　　特约撰稿 陈三月

　　二手房交易到目前为止这一波降价幅度究竟如何？基于二手房业主定价的主观性，怎样来定义二手房整体市场的价格下行？

　　近2个月来，受一手房促销大战影响，二手房业主心态松动。市场不乏大幅降价成交案例，有关“二手房市场整体降价”的猜想也悄悄增多。为此，本周《新闻晨报-地产周刊》请多位业内人士对此市场关注的话题进行了热议。结果他们的观点较为一致：判断二手房是否降价要衡量成交价格和挂牌价格的变化，议价空间的放大不作为降价评估指标。此外，降价成交的个案也不能代表整体市场价格下行。目前降价的二手房数量仍属个案范畴，整体市场价格依旧很平稳。

　　“二手房市场降价”概念：

　　30%以上房源降价+直接降价幅度超10%

　　“二手房终于降价啦！我们小区内一套房子降价30万元成交。”

　　“二手房价格根本没降！我们小区内这个月成交一套房子，均价比上半年成交的那套还涨了500元/平方米。”

　　近期，不管是在各大网站论坛，还是在街头巷尾，都不难看到、听到关于“二手房是否降价”的争论。持“降”和“没降”观点的两派都能举出身边的交易实例支撑自己的说法。那么，对于二手房降价与否，业内是如何判定的？

　　上海中原地产研究咨询部总监宋会雍认为，单一降价成交的个案不能说明整体市场走势。“和一手房统一定价不同，二手房业主定价主观性强，因其个人出售迫切度的不同，对于价格的预期也不相同。即便是在2009年楼市非常火爆的时期，仍会出现某套房源成交价格低于市场平均水平，或者某位业主大幅降价卖房的现象。因此，要判定二手房整体市场价格是否下行，降价房源至少要达到30%。”

　　此外，对于房源本身“降价”的概念，业内的认定也更严格。宋会雍表示：“我们所说的‘降价’是要看挂牌价格的变化和成交价格的变化。比如某套房源的成交价格，和2个月前同小区内同类房源均价相比降低了，或者说业主自己主动到门店，把本来就处于合理范围的挂牌价格调低，那我们就认为，这些房源是降价了。有些房源挂牌价格没有变，只是业主给出议价空间有所增大。但因没有达成交易，没有前期交易价格作对比，我们也不能因为业主态度的松动而认定为房源降价了。”

　　有的房源总价400万元，比小区前期成交的一套房源价格低了1万元，这叫不叫降价？同策咨询研究中心总监张宏伟表示否定。他认为，每一套二手房源都有其自身的特点，哪怕是位于同一小区、同样的户型结构，也会存在装修风格的差异，因此价格上没有统一的标准。“我认为，短期内，二手房交易价格在3%以下的幅度变化，都不能看作是市场整体价格的下行。所谓房价拐点，必须是宏观市场成交均价下跌10%以上，并且不是因为成交结构变化所引起的下跌。把同一小区内小户型成交均价和大户型成交均价相比也是不对的。” (下转D4)(上接D3)

　　二手房降价成交个案增多

　　市场仍未到达整体下行阶段

　　市场降价的概念已经确定，那么现实中，二手房价格降了没降？“整体市场价格没降。据我了解到的资料，目前，降价现象仍未脱离个案范畴。”德佑地产研究主任陆骑麟说。而从多家房产中介门店经理透露的信息来看，目前降价现象的范围以及幅度也均未达到业内规定的降价临界点。

　　德佑地产中远店经理王兢表示，近期，区域内主动调低挂牌价的房东非常少，远没有达到30%的占比。在降价成交的个案中，降价幅度也多在10%以内。有些小区内因为近一年来都没有成交一套房源，价格变动没有比对参照物。

　　上海中原闸北区闸北公园板块区域经理宁泽青则透露，板块内自住客比较多，板块轨道交通以及其他配套完善，因此需求非常旺盛而房源数量不多。目前，板块内60%的房东心态是“卖不卖无所谓”，丝毫不肯降价，部分房源挂牌价格甚至比市场成交均价略高。20%的房东诚意出售房源，但卖房急切度较弱，因此降价幅度微乎其微。剩余的20%房东属于急售型，大多是存在置换购房需求的业主。他们对于价格的心理预期较前期普遍下跌了5%，但绝大多数都以议价空间来体现，透露口风给经纪人“价格好商量”，直接调低挂牌价的房东非常少。“有些户型需求多而挂牌量少，也会出现挂牌价格高于市场价的现象。比如我们所在板块内改善型置业者居多，因此附近小区的大三房比较抢手。这类房源的挂牌价格就比区域均价高出10%左右。”宁泽青补充道。

　　合富置业区域经理陆新美则透露，就其门店接触的业主来看，50%的房东心态有所松动，但直接调低挂牌价者几乎没有。同时，近期成交个案均价较7、8月份降幅最多不超过2%。“目前，愿意降价成交的二手房业主不超过10%，平均降价幅度也在10%左右。”上海中原宋会雍说。

　　大幅降价房源不一定能成交

　　二手房整体市场降价可能性不大

　　既然整体市场价格变化不大，是否目前大幅降价的房源性价比就能得以凸显，进而迅速成交呢？从多个区域中介门店透露情况来看，降价幅度很难和成交速度“画等号”。

　　汉宇地产肇嘉浜分行经理夏子莲表示，有些业主急用资金，需要在一定时间节点内成交，大多要求购房者一次性付款，无疑缩小了潜在买家的范围，因此成交难度很大。另外，有些房源议价空间可以高达15%甚至20%，听起来颇为诱人，但房源使用方面的利用率相对不高，成交的速度也比较慢。比如有的房子是一房一厅结构，只有一间卧室，适合2口之家，但其户型面积却有50平方米以上，总价不低。因此这类房子就不如小面积的一室户，或者紧凑的两房一厅受欢迎。“目前的购房者选房不只看价格，更看房源的品质。他们都想趁目前成交量较低时淘一淘优质的户型。有些房源如果有瑕疵，比如朝向西，卫生间为暗窗等，即便房东大幅降价，也未必能成交。”上海中原西站分行经理张光堂表示。

　　对于未来二手房整体市场是否将进入普降阶段，同策咨询研究中心总监张宏伟认为，按照业内对于二手房市场降价的定义，未来出现整体市场降价的可能性不大。上海中原闸北区闸北公园板块区域经理宁泽青也表示，未来区域内降价幅度有可能会继续放大，但不会超过10%。“现在购房贷款政策仍然很严格，利率水平较高，目前换房成本太高了。因此未来急售房源的置换型房东数量也不会越来越多。”