年底二手房也有机会 看准机会自住客抄底投资客

　　晨报记者 徐运

　　 尽管房交会以展出新房为主，但并不代表二手房就没有入手的机会。由于多数房东不愿意“亏本卖”，对于买家来说，在房子满意的前提下，选准合适的卖家是很重要的，目前愿意大幅让价的通常是置换型房东和部分投资客。

　　低总价房源难降价

　　 如果你想买的是总价100万左右甚至更低的二手房的话，那么就要做好心理准备，价格已经很低，房东通常不会让价太多。对于市中心的房东来说，哪怕是房龄超过二三十年的老公房业主，他们对于楼市后期依然很有信心，认为目前成交低迷、房价下跌的情况只是短期内的暂时现象，认为没必要在行情不佳的情况下“亏本”卖房。

　　 有关中介数据显示，11月总价在60万-90万元/套的房源共成交近1679套，与10月的数据基本持平，并且占11月全市二手房成交比重最多，达到近25%。这些低价房的购房者普遍为刚性需求，资金预算有限的他们一般不会考虑次新房或已经降价的新房，选择面较窄，需求层次根本上有别于置换型、改善型购房者。同时他们所购的房子多为老公房，其价格本就处在同一区域的低位，故价格下调空间很小；此外，相对于档次更高的次新房，老公房并不会强烈感受到周边新房的降价压力。二手房市场中，低端物业的需求一直相当稳定。

　　急卖置换房有空间

　　 如果有可能的话，买家可以先打听一下房东卖房的初衷，这种房东是可能愿意大幅让价的：想趁如今新房价格松动及时入手，故急于卖房置换。

　　 记者从多家中介公司了解到，目前想要以旧换新的业主均有迫切的卖房欲望，因此能给出较多议价空间，而购房者对于降价幅度的要求相比前期则要更高，只是这部分业主的比例非常小。

　　 ■案例：一套115平方米的房源，该房的业主此前在以335万元的到手价挂牌近两个月无人问津后，现主动降至305万元，不过由于即便已经给出近10%的降价这套房源依旧鲜有购房者过问，该位业主因急于要置换新房，预计后期将会考虑给出更大的议价空间。

　　“残余投资客”房要把握

　　 另一种有机会大幅砍价的是市场上投资客为做生意周转资金而急抛的房源，但是在调控的洗礼下，这部分投资客的比例已经很少了，所以一旦有房源抛出，且价格能承受的话，还是应该把握良机。

　　 ■案例：

　　 在浦东周浦和康桥，记者了解到，本月刚成交一套别墅房源就是这样的情况：卖家和买家都是东北人。房东业主李先生是个比较精明的生意人，当初买入这套别墅，既是自住也有投资的考虑，近期生意资金链的问题才考虑提前出售该套别墅。而买家余先生和李先生的背景很相似，也是这两年才来沪发展业务。对于这套别墅，他认为除了楼盘品质、环境不错以外，配套也算齐全，周边有尚德实验学校等私立名校，孩子读书也比较方便。现在二手房降价了，能碰到价格优惠，于是果断出手。据中介公司门店经理介绍，实际上这套房源的价格比市场价至少低了40万元。目前高端市场二手房价格也出现了松动，有经济实力的外地买家若具备购房资格，有合适房源出现，还是会选择入市。

　　 ■案例：近期还有一套别墅，房东是温州投资客，属资深的炒房客，需要现金周转，原先挂牌价格为520万元，但苦于没有买家，于是直降50万元，最终以470万的价格出手。据悉，其实温州客在今年6、7月已经大部分退市，但一旦有残留的部分投资客放盘出来，价格上略有优惠，就会有改善型客户的关注甚至成交，目前周康已经成为外地买家高度关注的板块了。