国美商都终易手 “猛进”海航接盘

　　荆宝洁

　　 寒风中矗立的国美商都，正在等待命运的转机。

　　 近日，知情人士向本报记者透露，位于北京丰台的国美商都项目已经转卖给海航集团。12月21日，海航内部人士也向本报记者证实了这一消息，但同时表示该项目盘活的具体方案还未确定。

　　 2005年4月，国美置业以8.05亿元拍得北京市丰台区西南四环地块，用于开发“国美商都”项目。时任国美置业总经理的禹晋永延续了“高科技”包装路径，力主将项目包装成“世界电子电器高科技体验中心”。但最终，这个号称投资38亿元的项目，定位几经调整，一直未能正式销售。项目虽然已经封顶，但内部装修迟迟未完成，搁置数年。

　　 “目前资产交割还没有完成。”前述知情人士说。自从黄光裕入狱后，国美地产一直在收缩。反观海航，近两年在土地市场上十分进取。某公司负责拿地的中层如是向本报记者形容，“海航最近十分猛，到处和我们抢地”。

　　 国美地产收缩

　　 国美商都体量巨大，建筑面积约55万平方米。“大型商业综合体现在是商业地产发展的主流趋势，况且地段十分好。”前述知情人士依旧相信，国美商都会有好的前景。但其巨大的体量亦成为劣势，需要大量的资金盘活。从万达模式来看，商业地产强调规划和设计先行，但已完成主体结构的国美商都是否能适应新的发展潮流，仍是疑问。另有业内人士分析，国美商都所在区域并非传统商圈，商业氛围的培育需要时间。

　　 从2009年开始，国美地产持续收缩。今年11月30日，国美电器（00493.HK）公布的2011年1至9月业绩报告显示，共净利约为苏宁的一半。与此同时，国美电器还发布了一份公告，宣布终止此前曾引发国美股价动荡的“成立物业合营企业的计划”。

　　 据此前披露，公司全资子公司北京鹏泽置业有限公司与黄光裕控股的北京鹏润地产控股有限公司、北京国美电器有限公司计划共同出资2亿元成立合营公司，在中国二三线城市创造并获取更多优质门店资源，及进行仓储物流基地的开发建设。该消息引发股价跳水，国美紧急叫停了这一项目。

　　 去年9月，国美地产高层曾向本报记者否认国美商都将转让的消息。但遭遇宏观调控，资金并不充裕，且缺乏有经验的专业商业地产管理团队，国美很难将该巨无霸项目盘活。

　　 海航猛进

　　 国美商都的接盘者海航置业在大多数业内人士眼里就像一个谜。2009到2011年3年间，海航集团在国内市场至少斥资近百亿元大举收购，包括金海重工、九龙山（600555.SH）及借壳上市的渤海租赁，还有超市、地产、保险等。

　　 海航集团于2003年成立海航地产公司，发展海南岛地产业务。据海航官方网站介绍，海航置业控股（集团）有限公司于2007年5月28日正式成立，注册资本金17.5亿元。下辖北京、天津、上海、广州等15家区域公司，截至目前，海航置业已开发完成近百个项目，土地开发面积达到1000万平方米，土地储备面积超过3000万平方米。

　　 疾风般的收购导致海航集团的负债率飙升。2011年12月1日渤海租赁收购海航香港的报告显示，海航集团截至2010年底净资产为99亿元，资产总额1111.18亿，但负债总额却高达868.6亿之巨，资产负债率达78%。

　　 映衬在地产领域，海航置业的扩张行为也显得十分扎眼。主要是从2009年突然发力。

　　 2009年，海航置业在上海击败保利苏宁拿下上海地王，掀起航空业入主地产业的发展高潮。2010年，当国内多家房企因宏观调控纷纷放慢发展速度时，海航却依然高歌猛进，拿地力度不减反增。

　　 2010年3月，海航置业与佳兆业（1638.HK）合作共同开发国内项目；4月，海航地产5亿元接手海口第一烂尾楼信托大厦，投资110亿元建设现代产业区；5月，海航置业与北京市通州区政府签订协议以300亿元投资北京国际航空城，土地面积4000亩；进军成都，打造香颂湖国际社区，号称前期规划用地2000余亩，远期规划面积6000余亩。

　　 在商业方面，海航更是发起了疯狂的并购行动。海航商业自2007年成立以来，四面出击，在华东、华北、华南地区进行大手笔的并购。2010年后尤猛。2010年3月，收购陕西三棵树超市；4月并购天津国际商场、湖南家润多，收购宝乐商业；8月，又染指江苏南通超越超市；10月，斥资10亿元将上海第三大超市家得利收入囊中。

　　 在华南，自去年收购广东梅州乐万家超市后，海航商业日前在广州推出首个购物中心项目YH城（即YoungMall HappyMore），并在主力店签约会上夸下“海口”：2011-2013 年，YH城将在华南、中南区域增设30家，至2015年，增设数量达300 家，具备中国500 强实力，在一、二线城市完成整体布局。此举被业界解读为，海航想借鉴“万达模式”，进军商业地产并在全国进行规模扩张。

　　 但据业内人士称，四处出击的海航资金链并不宽裕，甚至可以称得上十分紧张。前述海航内部人士向本报记者解释说，海航集团的战略就是先做大再做强，产融结合，资金越是不宽裕，越需要通过频繁的交易来运转，海航已经形成了“高负债率”运转模式。

　　 对于海航四处收购的行为，他向本报记者如是分析，海航有金融平台做依托，收购不同的资产，待资产升值。有些自己接管运营，有些待升值后转卖，有些资产收购后还保留原来的团队，海航做品牌输出，实现资产溢价，做大市值。盈利性好的资产还会被装入上市公司中，“只要中国经济不出现大的问题，海航收购的资产就会升值”。而海航通过建机场、建物流园区的优势，可以和当地政府协商获得较低价格的土地，目前海航的土地成本都不是很高。