一致下的波澜：部分地方谨慎探讨楼市“微调”

　　王营

　　 在中央经济工作会议确立坚持房地产调控不动摇的背景之下，北京、上海、青岛、海口等城市接连表态，限购延期，调控继续。

　　 但表面的一致并不能掩盖水下涌动的波澜。本报记者多方了解到，有些地方正筹谋在明年两会期间提交相关建议，在坚持房地产调控的基础上适当予以微调，尤其是对于今年也遭受调控的首套房刚性需求。

　　 “可以预见，2012年不管是地方两会还是全国两会，有关房地产调控的争议会相当激烈。”一位有着政协委员身份的行业资深人士称。

　　 地方躁动 筹谋“微调”

　　 2011年12月19日，宁波锦汇房产营销副总孙琦在他的微博(http://weibo.com)中无奈地写道，“想到明年楼市前途渺茫，心里空空荡荡的。”调控松一松是他目前最大的期待。

　　 2011年12月20日晚，北京一位品牌开发商老总拖着沙哑的嗓音诉苦说，“干了17年房地产，从来没觉得这个行业这么没意思，降也不行，涨也不行，这活干得没有尊严。”这位开发商所在公司尽管是行业翘楚，但近期也因降价卷入了老业主闹事维权的风波中，他正为此事疲于奔波。对明年的楼市，他表示非常悲观，但仍寄希望明年两会可以有所提议。

　　 潘石屹在参加电视节目《头脑风暴》节目录制时表示，政府可能会在春节后救市。他认为，行业正处于两难阶段，市场如果继续下行，开发商、地方政府以及与房地产相关行业均走不下去。政府救市可能从如下三点入手：第一，能不能取消限购；第二，能不能把利率降低；第三，能不能把存款准备金降低。因潘石屹在发表上述言论后就前往以色列海法朝圣，则无从知晓他发表上述言论背后因素。

　　 陈志是北京房地产业协会秘书长，他另外一个职务是北京市住建委相关政策的“民间发言人”。近期，他在参加某媒体活动时称，“调控从另一层面来看，也有负面效果。大量具备三年社保证明或其他本来具有购房需求和资本的人被严厉的限购拒之门外，如果将这类人群不设限，北京市场应释放40%的需求量。因此，在限价不退出情况下，对限购、限贷做适当微调是有好处的。”

　　 知情人士透露，北京房地产协会正通过腾讯网进行系列调控效果调查。该调查目前已经进行第一期。陈志所说的40%这个数字可能就依据于该调查结果。

　　 记者发现，在这个“全民购房意向大调查”中，约计16万人参与。有79.47%参与调查的网友属于非京籍，其中52.77%的网友属于连续3年（含）以下纳税或社保证明，居外地人纳税情况比例之首。在参与调查的16万人中，有59.97%的人群表示在北京购房的主要因素是，首付不足，限贷使得贷款成本高；13.30%的人群表示不够购买资格；17.60%的人群因预计房价还会降一些而没有购房。

　　 上述知情人士还透露，北京房协所做的该调查可能将用于明年北京两会要求调控适当放松提案的依据。

　　 记者在与多位北京市政协委员的沟通中了解到，包括开发商代表、民间机构代表等在内的相关人士正在准备相关提案，要求明年在调控基本立场不放松的背景下，对房地产具体调控措施进行适度微调。其中对于部分刚需和改善性需求适当放松的呼声最高。

　　 并非北京如此。同策咨询研究中心总监张宏伟也发表观点称，首套房贷政策2012年应定向放宽。他认为一大部分真实的自住购房需求因首套房贷政策过紧被拒之门外，如果信贷政策对首套自住购房需求不予支持，调控的初衷及意义就不复存在。适当放松首套刚需调控，对市场各方主体都有好处。

　　 拷问双轨制运行效果？

　　 政策微调的现实背景是，主要城市商品房成交量大幅下降，开发商业绩大幅下滑。

　　 据业内预计今年北京新建住宅签约量约9万套，比2010年11.1万套下降约18%。据21世纪不动产首席分析师常智分析，北京截至目前二手房成交量为13.5万套，全年二手房成交量降幅应在三成以上，且2012年成交的形势亦不乐观。据该机构监测，一线城市一二手房成交量均呈较大幅度下降，其他限购城市也都是降声一片。

　　 易居中国选取的15家上市公司销售状况分析报告显示，2011年11月，15个大型上市开发企业商品房共成交370.7万平方米，环比10月份大幅下降了37.7%，比去年同期大幅下降33.5%，11月份一线上市开发企业的成交量整体下滑，创下年内成交量的次低点。预计12月份部分房企销售均价仍将继续下滑。

　　 与此同时，土地成交面积和成交额全线下跌。迄今为止，今年北京市共成交住宅用地50宗，规划建筑面积共计765.2万平方米，较去年大幅下降47.3%，创下近5年来的新低。华远地产董事长任志强说，2011年还不是最难过的一年，如果调控持续，2012年更为难过。

　　 虽然中央已定调明年房地产调控不动摇，各地方也陆续表态严格执行中央精神，但在经济增速放缓，房地产及相关产业急速滑落之下，房地产部分业界人士对部分政策微调的期待是化为幻影还是有实现的可能？

　　 住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹对本报记者称，房地产调控政策，不管是从短期还是长期看都有必要坚持。“今年房地产市场发生的变化，不是市场自然下落的结果，而是政策调控的结果。”秦虹认为，今年房地产调整的一大主要特点是市场呈现出结构性调整，即限购城市与非限购城市成交、价格情况差异很大。已限购城市的价、量均发生了调整，为了避免市场再次反弹，政策不会轻易动摇。

　　 但全国工商联房地产商会会长聂梅生认为，房地产调控立场不会改变，但具体要不要微调还应根据实际情况评估，最终还是使房地产双轨制回归平衡、健康发展。

　　 “市场运行到目前的一个状态是，保障房与普通商品房出现了一个交叉的矛盾，保障房并没有真正发挥作用。”聂梅生观察到，调控使得普通商品房交易量和价格都呈大幅下调，部分二三线城市以及一线城市的郊区，已经出现限价房售价与经济适用房和普通商品房价格持平，甚至更高。有些该买保障房的人群转而去选择商品房。

　　 聂梅生认为，“中央经济工作会议此次提出要加大普通商品房供应，背后的潜台词是，要把普通商品房的交易量搞上去，促进住房双轨制平衡。让该买保障房的高兴的去买保障房，让该买商品房的有资格、有能力去买商品房。”

　　 聂认为，普通商品房也是民生的重要内容，国家在信贷等政策方面都应给予支持。据其透露，全国工商联房地产商会目前正在梳理对近8年房地产调控效果的评估，最终可能作为明年全国两会的提案依据。