陆家嘴集团投建大量人才公寓高地价成“拦路虎”

　　徐健 柳九邦

　　继上海长宁区推出房租补贴及人才公寓等政策以吸引人才后，上海最早参与人才公寓筹措的国企陆家嘴集团正在考虑是否将一批早期的人才公寓出售的问题。

　　在此之前，已有消息称，有国企将2008年收购作为人才公寓的保利金爵公寓数百套房源通过市场出售。对原来一些在小区中运营人才公寓的“去向”，陆家嘴集团一位人士向《第一财经日报》表示：“具体细节还在研究当中，现在还没有明确的说法，出售可能会是一个结果。”

　　对于市场有关“囤房翻倍炒卖人才公寓”的质疑，有知情人士表示，多数国企做出出售此前收购所得人才公寓的决定，除了人才公寓分散在居民楼内、住户流动性较大的特点引起部分老业主的不满之外，主要还因为收购而来的房源普遍难以达到人才公寓统一小户型的要求，后期改造容易不伦不类不说，还需要花费大量成本，对比之下，还不如自建。

　　三种模式

　　上海的高房价，正引发越来越多的区县以房租补贴甚至人才公寓等形式挽留在当地工作的人才。

　　目前上海人才公寓的运营模式主要有三种：一是“政府引导、社会主办”模式，这类模式以长宁区为代表，人才公寓主要由社会力量通过改造闲散厂房或商务房而成，而政府负责补贴个人及人才公寓运营的监管；二是“政府主导”模式，即政府出资建设运营人才公寓；三是以陆家嘴集团为代表的“国企主导”模式，即国企出资建设运营人才公寓。

　　有业内人士认为，在上海市中心这样的寸土寸金之地，仅凭政府力量很难完全解决“夹心层”的住房问题。因此，在人才公寓的建设运营方面，国企主导模式不仅被视为一种创新，也被不少人寄予厚望。

　　陆家嘴集团方面介绍，此前该公司在部分小区运营人才公寓，一方面是为了解决人才的居住问题，另一方面也是为了探索人才公寓的运营模式，进而为该公司推出大规模、成片区的人才公寓做准备和“实验”。

　　目前，在当地相关部门的大力支持下，陆家嘴集团推出大规模、成片区人才公寓的计划现已付诸实践。到今年年底，陆家嘴集团投资兴建的杨东人才公寓有6栋楼、近3000间小套公寓将竣工，预计春节后将有两栋楼、共765间率先投入运营。同时，由陆家嘴集团投资近70亿元打造的“锦绣前程”人才公寓项目也于近期开工建设。

　　杨东人才公寓位于上海浦东东绣路、锦绣路，又名“陆家嘴金融城青年人才公寓”，是陆家嘴集团投资兴建的第一个人才公寓。完工后，将可提供近3000套、平均22平方米左右的微型套间。项目的目标客户群体为22~30岁单身的、在陆家嘴金融城工作的年轻人，优先考虑外省市或在上海有住房需求的青年人才。

　　区别于青年人才公寓的定位，“锦绣前程”是专门为具有一定工作资历的金融城从业人员量身定制的公寓社区。项目总占地面积13.68万平方米，预计将于2013年建成首期，2016年全部竣工入住，可提供2066套公寓住房供租赁。

　　除陆家嘴集团外，位于浦东的张江高科技园区在打造人才公寓方面也下足了工夫。张江高科技园区从2001年起开始建设推出人才公寓，目前已投入使用27万平方米。到2013年底，该园区还将再推出近30万平方米的人才公寓。

　　公开资料显示，截至今年7月底，浦东新区已建成并投入使用的人才公寓已达73万平方米，在建人才公寓将近75万平方米，成功帮助近5万名人才解决了居住难题。

　　租客进退机制待定

　　记者从陆家嘴集团了解到，目前，即将部分投入使用的杨东人才公寓因公寓管理系统（包括入住资质审核、后续管理等）还在调试当中，尚未开始正式招租，但已可接待看房，并接受入住意向，估计租赁价格比市场价略低。

　　在租客退出机制方面，陆家嘴集团推出的人才公寓将采用市场化运营，即合同约束的方式。对于新建的人才公寓最终是否会出售，陆家嘴方面表示：“提供给家庭使用的人才公寓，确有不少先租后买的客户需求，这涉及到人才公寓政策的设计，相关政府部门还在研究当中，具体还不是很清楚。”

　　为配合人才公寓建成后的运营管理，陆家嘴集团早于2010年底正式成立了集租赁经营与物业管理为一体的上海陆家嘴人才公寓资产管理有限公司，为项目的启动做好准备。

　　“国企建设成片区的人才公寓毕竟是一次全新的尝试，我们也正在探索运营模式，”上述陆家嘴集团内部人士表示，“现在还没有一个现有的模式去套用，只能说参照之前‘实验’或者说是国外的经验去运营，最终通过实践效果去修正。”她认为，以企业的身份来操作人才公寓，较为科学的市场化运营管理模式十分重要。“能把账做平、不亏，集团都是可以承受的。”

　　难过高地价关

　　记者发现，尽管人才公寓对吸引人才大有裨益，但推进人才公寓建设计划的道路并不平坦。

　　以杨东人才公寓为例，这个被陆家嘴集团总经理杨小明称为“无偿服务社会”的项目在建设初期曾遇到过不小的麻烦——仅公寓建设审批就批了三年，原因是当时政府部门没有一个针对单身人才公寓建设的相关规定可以借鉴。同时，人才公寓的建设还缺少可以参照的规划，并且面临较高的税费。

　　让杨小明颇为欣慰的是，他的呼吁最终得到了政府部门的高度重视——2010年8月，在浦东新区召开的人才工作会议上，有关部门决定今后将引进社会资本，并在税收、公用事业费等方面给予人才公寓建设财政扶持，形成人才公寓的补贴机制、供应机制等配套政策。

　　政策面的“频吹暖风”让人才公寓在数量及面积上出现“井喷”，然而，在不少业内人士看来，国企自建人才公寓的运营模式还是存在一些“硬伤”。

　　“之前碰到的诸如审批、设计、税费等一系列问题，如今基本都已解决。”陆家嘴集团一位工作人员告诉记者，现在面临的主要瓶颈是土地成本的问题。“目前，集团用来建造人才公寓的两块土地都是集团存量用地，因此成本还比较低。如果在一级市场招拍挂得到用地，那么土地成本将相当高，如果仅采取租赁的方式，现金流量恐怕不足以维持人才公寓的运营和投资成本。”

　　“高企的土地成本其实是所有人才公寓面临的共同的问题。”上述人士指出，用地成本过高，会带来投资回报周期过长等一系列问题。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟亦认为，人才公寓在运营方面最大的问题在于投资回报周期过长，“个人觉得，开放房地产投资基金去运作人才公寓，可能是一个不错的方法。”