谭浩俊：如何防止房地产市场形成垄断局面

　　受楼市调控的影响，今年房地产市场出现了严重低迷的现象，不仅商品房交易大幅下降，土地市场也是严重不振，开发商拿地的热情大大减退。

　　造成这种现象的原因主要有两个方面，一是多数开发商“资金链”紧绷，没有继续拿地的能力，甚至部分开发商还不得不通过转让地块来避免“资金链”断裂；另一方面，一些业绩较好、资金实力较强的开发商，面对调控力度的加大、市场的低迷以及多数开发商“资金链”紧张的现实，养精蓄锐，等待时机，以实现利益的最大化。

　　君不见，就在年末临近之际，沉寂许久的土地市场因龙头房企的几笔大买再度活跃起来，仅12月19、20日两天，便有保利、招商、融创3家开发商的近90亿元计入了今年的土地出让金中。同时，李嘉诚的长和系、新世界集团等也都斥巨资拿下了一些优质地块(12月21日《证券日报》)。

　　虽然这种现象并不意味着房地产市场的“寒冬”已过，但它至少预示着，房地产市场并不像有的研究机构、专家、学者所言，面临下行风险甚至崩盘的危险。随着房地产大鳄们抄底力度的加大和并购步伐的加快，这个行业会不会形成垄断局面，倒是更需要引起我们的高度关注与重视。

　　众所周知，由于持续的调控以及货币政策的收紧，多数开发商都陷入了严重困境，特别是单一从事房地产业务的企业，包括绿城这样的“巨无霸”，能否生存下去都是一个问题。也正因为如此，房地产业将出现大规模、大范围的并购和重组。

　　虽然并购、重组有利于房地产市场环境的改善和秩序的规范，改变目前房地产市场鱼龙混杂、投机泛滥的现象，但如果缺乏有效的引导与规范，任凭房地产企业乘人之危般地无序并购与重组，使房地产市场变成少数“巨无霸”企业的天下，垄断市场、垄断价格、垄断销售行为，甚至左右政府政策的制定和制度的执行，那么房地产市场又会产生一种新的不健康、不规范的现象，甚至比现在的问题更加严重。

　　而事实上，自房地产市场进入深度调控以来，全国多数地方已经出现了大型房企垄断市场的现象。一方面，地方政府在土地挂牌交易过程中，通过设立门槛、设定条件、暗箱操作等手段，限制其他开发商进入市场，使上市土地基本为大型房企所垄断；另一方面，大型房企利用强大的资金实力、融资能力和对市场的控制能力，把中小房企排挤在市场之外。一些大型房企在竞地过程中，甚至采取让下属房企“围地”的方式，控制交易，控制价格，控制其他房企的进入。

　　与此同时，大型房企还对保障房建设形成了合围，很多地方的保障房建设项目也几乎为大型房企所垄断。虽然从眼前来看，这有利于加快保障房建设的速度，缓解地方政府建设保障房的压力，但由于大型房企在“接受”保障房建设任务时，附加了诸如配套商品房建设、商业地产建设等方面的条件，使保障房变成了大型房企控制市场、控制土地交易的砝码。

　　我们并不反对房地产市场通过并购和重组建立一种新秩序，也不反对房地产企业应当做大做强。但是，大型房企在并购、重组、竞争的过程中，并没有认真按照市场规则来进行，而地方政府和相关职能部门也没有对并购、重组和竞争制定良好的制度与规则，没有充分体现市场经济的原则。那么，这样的并购、重组和竞争，只会使市场秩序更加混乱，房地产业的发展更加不健康。而一旦房地产市场的垄断格局形成，更严重的问题、更大的风险也将会相机出现。

　　所以，在调控房地产市场，推进产业并购重组的过程中，必须防止可能出现的垄断局面和无序现象。特别是土地交易、房价确定、规划控制等方面，必须严格依法执行，依法规范。一方面，要制定规范、合理、有序的房企并购、重组制度，规范并购、重组秩序，防止房地产市场并购、重组的无序化；另一方面，要严禁地方政府在土地挂牌交易中设立门槛、设定条件，并坚决杜绝用保障房搭配商品房建设的现象，一经发现，要迅速纠正，并追究相关责任人的责任；同时，还要坚决禁止地方在规划方面给大型房企开“绿灯”，搞暗箱操作的行为。

　　只有这样，房地产市场才不至于形成垄断局面，整个行业才能健康、有序、规范地发展。(谭浩俊)