福州土地收入锐减100多亿 另类财政突围

　　晏耀斌

　　200亿元，这是福州市2011年1~11月份的土地出让金，比起2010年的318亿元，降低了100多亿元，降幅超过30%。而为了达到200亿元的目标，福州市政府2011年推出了4300亩地，比2010年的3106多亩多了1000多亩。

　　出乎意料的是，福州在土地出让金剧降100亿元的情形下，今年财政收入同比去年有了大幅增长。年终将至，全国许多城市同福州一样，地方财政收入捷报频传。

　　这是否意味地方政府摆脱了土地财政呢？原福建省人民政府发展研究中心主任王开明接受《中国经营报》记者采访时表示，经济总量的增加和价格上涨，是地方财政不降反增的主要原因。“地方政府因宏观调控，被迫改变了地方财政生态，现在还不能说明土地财政已经退出。”

　　业内人士称，住宅受限力推商业地产，已然充分反映出地方政府对土地财政的需求，尽管这个需求还是被现实无情打破，但却反映了地方政府内心的挣扎，或许这种挣扎成为未来摆脱土地财政的契机。

　　土地收入锐减100多亿

　　福州楼市量价齐跌已持续多月。《中国经营报》记者统计发现，一方面福州住宅用地已经进入冰点，以至于政府连续四个月不敢推出住宅用地；另一方面，当地政府试图以商业地块来弥补土地市场的低迷。

　　截至目前，今年福州住宅土地出让金已经降低到前所未有的水平。根据福州市国土局公开信息统计发现，福州市自今年8月份开始，再也没有推出住宅土地。

　　2011年8月11日，福州市公告挂牌转让一块28.14亩商服、住宅用地，无人申请，9月9日宣布“流挂”。从此，4个多月过去了，福州市至今未成交一块住宅用地，也未再推出住宅用地。

　　福州土地市场转折点始于今年2月。

　　2月18日，鼓楼树汤地块，溢价率达3000%，楼面价高达37725元每平方米，见证了福州土地市场的火爆行情。然而，在3月福州颁布购房十一条，附之央行加息、存款准备金率上调等各种调控“严打”之下，土地市场出现大转折。

　　据福州一不愿具名的开发商表示，资金吃紧让开发商开始“节衣缩食”，尤其不愿出手拿住宅用地。

　　楼市出现量价齐跌。根据福州大学房地产研究所所长王阿忠介绍，交易量极度萎缩，福州月交易量从过去的70万平方米降到现在的10万平方米，福州楼市均价已经跌去20%。

　　融信集团曾被福州房地产界认为是福州房价的“煽风点火者”。2009年7月，正值福州乃至全国楼市巅峰时刻，福州中心城区的原福州锅炉厂地块面积仅为72.47亩，却以起始价8.03亿元起拍，经过38轮争夺，融信集团以11.06亿元成交，溢价高达196%，成为当时的地王。

　　拍卖结束，福州市各大板块在售房价火速涨价。因楼面价高达8805元每平方米，业界认为融信集团未来房价至少定于25000元每平方米以上。然而，记者12月20日在售楼处看到，这个于今年7月份面世的世欧·澜山，起始价13700元每平方米，依然无法获得购房者的青睐。

　　数据显示，截至目前，包括流拍地块在内，福州市总计出让地块30幅，总面积达3000余亩。其中文化娱乐、会议中心、旅游酒店、公共管理与服务等功能在内的城市建设配套用地占2011年至今出让地块总面积的77%，而住宅用地仅占比7.6%。

　　与此同时，土地出让金也出现大幅下降。据记者统计，2010年福州市共计出让48宗地块，总面积达3106亩，创下了历年之最，土地出让金也创下历史之最，高达318亿元。而2010年福州市地方财政总收入仅有402.51元，土地出让金占到财政收入的79%。

　　相比之下，2011年福州土地出让面积尽管相当于2010年，但截至目前土地出让金却只有211亿元，减少107亿元，减少幅度达33%。

　　对此，王阿忠认为土地出让冷清和流拍，主要原因在三个方面：开发商资金紧张，土地价格偏高以及开发商对未来房市的悲观。

　　投资拉动财政增长

　　相比土地出让金的萎缩，福州地方财政却不降反增。

　　福州统计局数据显示，1~11月财政总收入(不含基金)完成456.64亿元，增长24.3%。相比2010年，福州前11月地方财政总收入已经高出54亿元，增长13%。

　　对比数据发现，在去年投资的惯性下，今年福州在房地产上投资和销售，甚至超过了去年。

　　统计数据显示，今年前11个月全市房地产开发投资完成838.75亿元，增长45.6%。全市商品房销售面积521.35万平方米，增长1.9%。而在2010年，地产开发完成投资额670.69亿元，增长85.4%。商品房销售面积597.83万平方米，下降13.4%。

　　王开明认为，福州财政增长主要得益于经济增量的增长和价格的上涨。“与央企合作引进大项目，打造马尾新城和罗源湾港口，调整产业结构等，保证了财政收入增长。”

　　反映在数据上则是，据统计，2010年全市实现地区生产总值3068.21亿元，比上年增长14.0%。

　　福建产业经济发展促进会会长杨益生的看法是，福州财政收入不增反降除了改变产业结构和城市布局以外，主要原因在于以城市建设为主的投资拉动和外向经济的发展带来的。“是和中央要求转变经济发展方式分不开的。”

　　基于此，地方税收得到了保证。根据福州市国税局和地税局公开信息显示，福州多个县市均提前超额完成年度税收缴纳。

　　这也是中央财政逆势增长的原因。数据显示，11月全国主要35个热点城市的土地出让陷入低谷，流标地块达到了117宗，环比上涨432%。多数城市的土地出让金收入已低于去年同期水平。数据显示，1~11月，全国130个主要城市土地市场总土地出让金为1.18万亿元，与去年同期相比减少5200亿元，降幅达30%。

　　但据财政部有关人士透露，2011年中央财政将突破10万亿元，远远超出去年的8万亿元。“主要得益经济总量增加和价格上涨。”财政部内部人士透露。

　　并区县增加土地供应

　　尽管福州财政在各种因素作用下，依然保持逆势增长，但这种增长的持续性还是一个疑问。“只说明了福州财政在特殊背景下减少了对土地财政的依赖，只是政府对土地财政的渴望因为调控而压抑。”王阿忠认为。

　　毕竟，财政紧张是现实的。2011年，福州被称为“城建年”，其中包括地铁、内河治理、三环等项目。按照年初的计划，政府将投资900亿元。“还有保障型住房的投入，福州和全国其他城市一样，财政都面临吃紧。”王开明表示。

　　而根据审计署公布的数据计算，今明两年，地方融资平台偿债额将达到4.5万亿元。业内人士估计，如果地方融资平台债务中有一半是拿土地作抵押，明年地方政府还将面临2万亿元的债务偿付。

　　福州市政府在今年9月出台《福州市直接管理福清、长乐、闽侯、连江等四县(市)财政体制实施方案》，于明年1月1日起执行， 该方案实施后，上述四县市财政将归福州直接管理。

　　接受记者采访的人士均认为，这个规定是基于建立福州大都市圈的考虑。但背后另外的指向则是，上述四县市的土地，对于福州大都市圈的投入不是福州市财政能够承受得起。

　　就在11月下旬，福州市市委书记杨岳、代市长杨益民专门前往省国税局，期待省国税局对福州相关产业、项目予以支持和优惠。

　　种种迹象表明，尽管今年福州财政逆势增长，但不代表政府对土地财政不“渴望”，这从地方推出土地的策略就可以发现。福州采取的措施则是避开住宅市场，主推商业地产，尽管价格相比过去要低很多，甚至无人问津。

　　明年乃至未来，福州财政何去何从？依赖“地源、房源、商源、税源、财源”模式显然行不通了。在此轮楼市调控中，福州作为限购城市，近日再次表态继续限购，这意味着福州明年的楼市形势不会逆转。“只有适应新的形势，寻找新的经济模式才能走出土地财政的怪圈。”王开明认为。

　　持续发展难题

　　福州经济如何转型关系到福州经济发展的未来。“作为省会城市，福州经济总量以及活力赶不上厦门等城市的发展，以土地生存的福州转型实在必然。”福建产业经济发展促进会会长杨益生告诉记者。

　　作为海边城市，福州下辖五区八县，素有“八山一水一分田”的说法，由此可见土地在福州的稀缺程度。“土地存量不多，即使依赖土地财政，但可以看到的是福州未来的土地收入是呈下降趋势。”王阿忠分析说。

　　杨益生认为，未来福州“大都会”或将改变这一局面。借助海西经济区，福州市从2009年就开始启动，其主要精髓就是“一主一区两翼”的空间结构体系。“将区县纳入福州整体统筹发展。”

　　王阿忠表示，福州的明确规划和定位，为招商引资和城市发展提供了框架。“在设置门槛和标准下，各个区县完全就可以有的放矢。”

　　为此，福州市还相继出台了《福州市人民政府关于加快工业发展的若干意见》、《福州市人民政府关于培育高成长性企业的意见》等扶持政策。

　　截至目前，福州已完成央企对接项目投资77.3亿元，引进了宝钢、中化、国电等多家央企；外资项目32项，总投资43.44亿美元；民企对接项目达112项，总投资2247亿元。

　　福州最落后的罗源县也开始找到了方向。坐落在三面环山一面临海的罗源县，同样依赖土地财政，2008年GDP 98亿元。在福州总体规划出台后，罗源县开始大力发展港口经济，为此引进了华能、宝钢等大型企业，预计2011年GDP将突破200亿元。“不能捧着金饭碗讨饭。” 罗源县开发区管委会副主任郑卿曾感慨。

　　资料

　　福州“一主一区两翼”规划

　　一主主要包括福州中心城区、长乐市区—滨海新城和连江。根据规划，一主则细分为“一区三轴八新城”。其中，一个中心区(三环以内区域)，主要承担市级行政、文化、商贸服务等中心职能；即传统城市服务轴、城市东扩发展轴、城市南进发展轴三条轴线；即东部新城、科学城、大学新区、汽车城、马尾、新店、荆溪、亭江—琅岐8个新城，在8个新城分别培育新城中心。中心城区划分为优化整合区(中心区)、重点拓展区(东部新城、上街大学新区、南屿—南通科学城、青口汽车城)、改造提升区(马尾新城、新店新城)、适度开发区(荆溪、亭江—琅岐)4个政策分区。

　　“一区”即平潭综合实验区，带动“两副”即福清市区、罗源县城2个副中心城市。两翼则是南翼发展区和北翼发展区。“南翼”即福清和平潭，北翼地区应依托台商投资区扩区的载体优势发展成为以能源工业为主的临港工业基地。