年末全国多城现保值回购潮

　　信息时报记者 张金娜

　　临近年关，为了促销，开发商想出了各种营销战略，近日，全国不少城市都有开发商承诺，购房3年后开发商可以原价或是溢价后的价格收购。

　　根据链家地产统计，目前包括上海、深圳、南京、苏州、杭州、长沙、长春等10余个大中城市的逾20个楼盘已将“降价补差价”或“原价回购”承诺与低价销售绑定，为购房者大派“定心丸”。

　　现象

　　多城住宅写字楼承诺“保值回购”

　　据了解，在珠三角区域内，“保值回购”的承诺先从深圳发起，随后在全国多个城市掀起了“保值回购”，以及其增值版“增值回购”。11月底，绿景地产宣布，位于深圳的绿景香颂于12月3日开盘当天，购房业主可自愿与开发商签署一份“三年原价回购”协议，三年后，如希望开发商履行回购承诺，业主可提出申请；大约两个月后，绿景将按原购房合同价将房款返还业主，税费各自负担。该营销手法于开盘当天吸引了3000人到场。随后，深圳另一家项目十二橡树庄园也宣布，将推出“3年回购，又有5%增值计划”。开发商承诺，如果说3年后房产低于购买原价，开发商将原价购回，并多给予总房款5%的增值补偿。

　　继深圳多个楼盘都推出“保值回购”和“增值回购”承诺后，短短时间内，这股风潮便快速蔓延至全国多个城市、各类型的住宅产品。比如东莞黄旗山1号就给出“2000万保价承诺，一年内保价回购，全额无息退款”，“凡于11月28日至2012年12月31日期间，成功认购黄旗山1号1栋、2栋及8栋共22套200平方米以下单位及3栋、4栋共64套226平方米单位，在签订《商品房买卖合同》后，业主可自愿与开发商签署一份《商品房保值回购协议》，在2012年8月1日～31日期间，业主可无条件提出回购申请。除去房屋回购发生的税费要依照法律相关规定办理，费用由双方各自承担外，回购生效后，开发商将无息退还首期款项，并返还每月客户实际支出的月供。”

　　值得一提的是，不仅是目前市场上成交低迷的住宅盘，就连写字楼产品也采取这种营销策略。日前有消息称，绿地集团位于上海的写字楼项目“新城1号”推出三年后溢价16%回购的促销，并表示回购后仍有盈利。销售人员称，只要是一次性付款的购房者，都可在合同中和开发商约定，三年后只要不想继续持有这套房产的，开发商都可按照现在的购买价格再溢价16%进行回购。不过其强调，要回购者在明年交房后不能办理房产证，否则交易过户产生的税费成本相当高昂，开发商不会替购房者承担。

　　调查

　　广州某盘3年前也曾承诺回购

　　记者在广州多个楼盘采访了解到，尽管目前广州尚没有采取“保值回购”或是“增值回购”的楼盘，但早在2008年，广州也出现过“保值回购”的楼盘。

　　据了解，2008年5月左右，广州大运家园在全国首次宣布“保值承诺·无忧置业”购房，该楼盘在《告业主承诺书》中宣称，“在2009年12月31日前，如果本项目同等单位减价，即可获得相应价格差额馈赠的权利。”同时，该地产商还承诺，“在2011年5月18日到2012年5月17日期间，业主享有要求大运实业按照实际购房原价回购的权利。”

　　据了解，大运家园2007年11月的均价为9000元/平方米，经过了2008年的楼市低谷之后，该楼盘价格明显下降，到2009年12月该盘均价已跌到8400元/平方米，但到了2011年，该盘的均价又大涨至13000元/平方米。

　　随后，记者致电该楼盘销售中心，其销售人员表示，目前该楼盘已没有“保值回购”的营销方式，并表示对于过去开发商跟业主签的合约不太清楚，但目前是没有业主要求开发商回购的，因为现在该盘楼价都已涨到13000～15000元/平方米，业主肯定不会要求开发商回购，宁愿拿去二手卖了。

　　目的

　　给买家吃定心丸 同时变相融资

　　业内资深专家韩世同表示，虽然都是承诺降价补差价和原价回购，但开发商的目的和意图并不完全相同。一种是为了达到降价促销、回笼资金的目的。例如月初上海新城集团旗下项目嘉定一楼盘称推出100套特价房，单价直降7000元/平方米，均价降至2万元/平米，同时开发商还在购房合同中写入了“最低价保证”，承诺实行差价赔付。

　　另一种则是为了套现，变相融资。例如深圳绿景地产旗下的绿景香颂项目就是如此。对前一种大幅降价后再做补差价承诺的楼盘，不存在退房问题，对购房者和开发商也都没什么风险。但在目前的情况下，开发商的“保值回购”、“增值回购”更主要还是倾向于后一类，也即是为了融资。

　　新城市董事长曹志伟也表示，这其实是开发商的一种担保融资手段，把房子抵押在买家那，再向买家借钱。如果按三年后溢价16%计算，那么每年5%左右的利息，这样的利息比银行或是民间资本借贷低很多。

　　广州颐和集团营销中心企划部总监陈勇表示，现在大家都不知道政策下一步走势会如何，又怕政府有新的动作，又怕降价被砸盘更无人买，为了解除后顾之忧，不管是任何营销方式都值得一试，这种“保值回购”、“增值回购”的营销方式其实是给买家吃一颗“定心丸”。此外，开发商向银行贷款也比较难，向民间借款利息又太高，所以即使三年后要以高出16%的利息回购，这对开发商而言也是比较划算的。

　　风险

　　警惕开发商破产 回购无门

　　房地产经济学专家邓浩志表示，目前开发商与买家签订“保值回购”、“增值回购”协议，其实是不可行的，不太可能会实现。因为楼价到底是上涨还是下跌比较难认定，是应该以楼盘所处的区域价格为标准，还是以楼盘自身的价格为基准呢？如果是以区域价格为标准，那么3年后如果区域周边没有同类型的产品或新盘，则无法比较；而如果是以自身楼盘为标准认定的话，开发商可以坚持该盘价格不下降等。此外，如果楼价真的下降了，那么肯定是所有的业主都会要求开发商履行承诺，到时开发商肯定会血本无归，走向破产。因为开发商从一个项目开始就是借款开发，当楼盘销售后，开发商需要将回笼的资金用于还贷，很难有那么大的实力将所有的房款还给业主。

　　业内资深专家韩世同表示，对于开发商通过“保值回购”、“增值回购”等方式变相融资，对买家会有一定的风险，一是要注意开发商的交楼时间和交楼条件，如果时间过长或不带装修，买家想先住一段时间的希望可能会落空；二是要看退房有没有折旧、维修等附加条款，以免陷入合同纠纷中；三是要看开发商的实力，如果实力很差甚至濒临烂尾破产，则可能就会“赔了夫人又折兵”。

　　建议

　　与开发商约定详细违约赔偿

　　广东佳思特律师事务所王美舟律师表示，开发商对业主承诺的“保值回购”、“增值回购”等在协议上会有一定的风险，所以买家必须特别留意一些细节。比如目前大多数开发商都有设立项目公司，在法律上，项目公司和集团总部公司是两个独立的企业，不可能子公司欠了钱，让母公司偿还。因此，如果业主是跟项目公司签协议，那么风险会更大一些，此时可要求另外再与该楼盘项目的集团签一份协议，以加强保障。

　　广州威戈律师事务所陈宇昆律师表示，在《商品房销售管理办法》中，是禁止开发商“反本销售”、“包租销售”的。现在开发商打出的“保值回购”特别是“增值回购”营销方式，是打了“反本销售”的擦边球。“反本销售”是指定期给买家一定的回报率，而“增值回购”则是在市场发生变化后一次性给买家，这样的营销方式对买家会有一定的风险，所以买家需要在与开发商签定协议时，强调或注明如果开发商不回购，应该履行怎样的责任以及约定违约赔偿等。