“差价补偿”青岛探秘 保值还是促销？

　　经济导报记者 刘翔 青岛报道

　　 地产严冬中，“成交价与成交量”成为摆在众多开发商面前的一道难题。持续的楼市调控、年关的回款压力让部分楼盘率先大幅降价。但是，大幅降价难免又会招致前期业主的不满。在此背景下，往年难得一见的“差价补偿”又开始在地产行业中出现。

　　 “实际上，‘差价补偿’是开发商的一种变相营销，虽然可解一时之困，但是难以扭转房地产行业的颓势。”26日，山东中原地产公司投资顾问总监薄夫利在接受经济导报记者采访时表示，近来许多楼盘的大幅降价导致了前期业主不满、聚集索赔，而差价补偿不仅可以维护买方利益，也维护了卖方形象。

　　“直降补偿”和“协议补偿”

　　 万泰随园是青岛今年首个进行“差价补偿”的楼盘。24日，导报记者以顾客身份来到青岛市北区该楼盘售楼处探访。

　　 “前期的差价补偿已经结束，在现有价格基础上不会再进行差价补偿了。”一林姓置业顾问表示。

　　 导报记者注意到，万泰随园项目主体已经初步建成，包括多层电梯洋房项目和公寓，主打面积在89-137平方米之间，项目紧邻台东商圈，位置极佳。而临时搭建的售楼处则处于项目工地内，与周边在建的公寓洋房项目相比，显得有些寒酸。

　　 “9月底开盘的时候，确定的均价大约是2.48万元/平方米，经过下调，目前的均价大约是1.89万元左右。”上述置业顾问介绍说，对于调价后的差价，公司已经出台了针对老业主的补偿措施，按下调后的均价重新签订了购房合同。

　　 导报记者算了一笔账，按照均价每平方米下调6000元，目前在售的87平方米的一套房需要补偿的差价高达50多万元，万泰随园的补偿堪称“大手笔”。

　　 采访中，导报记者发现，除了“直降补偿”的“万泰随园模式”外，岛城楼市还有“协议降价补偿”等模式。

　　 位于青岛市李沧区重庆中路的中南世纪城，规划总建筑面积180万平方米，建成后将成为青岛市超大型的居民社区之一。导报记者注意到，这里正在进行“两年增值20%”的促销活动。

　　 该处置业顾问告诉导报记者，根据购房协议，业主购买的商品房在交房满两年后的一段时间内，如果该商品房与同区域的新开楼盘价格相比，低于当时业主购买价格的120%，业主可以要求开发商以该商品房购买价格的120%进行回购。

　　买方“不买账”

　　 万泰随园和中南世纪城们所做的尝试，是否会撬动楼市沉寂的需求？导报记者注意到，面对开发商的“差价补偿”，购房者似乎并不买账。

　　 实际上，在“两年增值20%”之前，中南世纪城还曾推出“3年保值”的促销活动———如果3年之后，业主发现与其所购房源的楼层户型等条件相同的房子，售价比3年前买入的价低，可以要求退房，开发商承担这3年来的利息支出。

　　 “目前，‘3年保值’活动已经停止，只有‘两年增值20%’的活动。”中南世纪城的置业顾问透露。

　　 “开发商就是抓住了购房者的软肋。”在中南世纪城业主QQ群中，一名在7月开盘时购房的业主向导报记者诉苦，“多数业主都是首套房置业，3年之后都已经装修入住。试问，装修好了谁还会大费周折地退房？”

　　 采访中，导报记者注意到，万泰随园和中南世纪城“差价补偿”政策的出台和执行，也是一波三折。

　　 11月，万泰随园大幅下调项目均价，导致前期业主纷纷上门索赔。在此背景下，开发商出台了针对前期业主的补偿方案。

　　 “怕业主闹事”，或许是许多开发商无奈选择“差价补偿”的根本原因。中原市场研究部一份统计显示，近期包括北京大兴顺驰领海、上海万科清林径、南京天正滨江花园、安徽芜湖镜湖世纪城、宁波合生国际城、上海浦东中海御景熙岸、上海龙湖郦城、北京京贸国际城等多处楼盘的售楼处发生了“维权”业主和开发企业的纠纷和冲突。

　　这些引发冲突的项目都有一个共同的特点，就是其在售房源的房价相比此前售出的已经大幅度缩水，降价幅度最高的接近一半。

　　 导报记者了解到，同在11月，中南世纪城以“出售抵债工程款房源”的名义七五折甩卖抵账房，而此前，该楼盘刚刚和老业主签订了“3年保值”协议书。业主认为这是在变相降价，几十名业主大闹中南售楼处，要求退房。

　　“降价补偿”难救楼市

　　 在楼市陷入僵局的时候，开发商选择“差价补偿”的做法，会不会成为楼市破冰的良策？如果更多的开发商效仿跟进，会不会让年底的楼市出现转机？

　　 “‘降价补偿’在楼盘滞销状况下，实际上是一个双赢之举。这种方式可以迎合消费者的心态，达到促销回笼资金的目的。但是，仅靠‘差价补偿’还是无法扭转疲软的楼市。”薄夫利说。

　　 “差价补偿”体现了开发商的一种心态———在降价的压力下维持价格稳定。青岛链家总经理于艳也认为，“差价补偿”虽然可以起到回笼资金的目的，但是在目前新盘价格普遍下降的大趋势下，个别市场行为很难决定未来价格的走向。

　　与业内人士的观点一样，公众对“差价补偿”也不看好。导报记者注意到，近期搜房网对 “差价补偿”的一次网络调查显示，近86%的网友认为房地产的“差价补偿”的做法是开发商临近年底回笼资金的一种促销手段，而非真正承诺的保值甚至升值措施。七成以上的网友则对开发“差价补偿”的做法表示不能够长期兑现。