“去投资化”的前景

　　李一戈

　　猜一猜，今天晚宴有几个人？

　　答案是：不知道。这就像预测2012年的房地产市场一样，近乎谜中谜。最大的不确定性仍然是政策取向。也许有朋友会援引中央经济工作会议说，2012年没有什么悬念了，房地产要坚持调控。这句话虽然硬朗，但没有消除人们的疑虑。

　　譬如我本人，最关心的是，住宅“去投资化”，政策究竟会怎样定位？之所以有此疑问，是看到住建部政策研究中心主任秦虹最近几次发言都强调，政府在住宅市场“去投资化”是一个长期政策，调控不会轻易转向。

　　此轮调控，以去投资化来衡量，确实拦住了相当一部分资金进入楼市。但所有人的心都还悬着，因为这些政策都具有一个共同特征：临时性。而临时性就意味着随意性，说不定哪天说改就改了。

　　譬如说限购，作为地方政府的一种行政调控手段，随时都有取消的可能。中山市限购年底到期，不再续期了，当地政府说2012年调控压力不大。这叫什么标准？一句话就决定一项重大政策的生死。中山市可以这样，其他城市也可以。因为标准就在他们自己手里。

　　那么，有没有可能，将限购的决定权从地方政府手里收回来，由中央政府发布命令，全国限购若干年？这样做，非同小可。首先，它是典型的一刀切，反对和抗议声会相当激烈；其次，哪怕是全国限购5年，也仍然是临时性政策，而超过5年，理论上是不可以的，因为超出了一届政府的任期：除非上升到法律法规的层面。

　　如果以法律法规的名义，将限购长期化，实际上意味着去投资化的长期化。以北京为例，拥有两套以上住宅，就不准再买，换言之，两套以内可算是基本住房。假如住宅去投资化的意志异常坚决，可将该规定写入已进入立法程序的《基本住房保障法》。

　　如此，购买两套以上的住宅，就算是投资。而要去投资化，必将对这种投资行为征税。征什么税？现成的是营业税、个人所得税、房产税。营业税2005年已开始在二手房交易时征收，房产买卖的个人所得税，有些城市没有征，有些城市是按1%计征。房产税现只在沪渝试点。

　　那么，可能会这样：个人所得税一律按成交差额的20%征收；第3套及以上住房，全部征收房产税，没有免征额，且实行累进税率。加上营业税等，一套投资性住房要交的税，超过50%。这才真正叫做去投资化。

　　我不是吓唬你，如果这样的政策得以确立，房价就不是跌不跌的问题，而是一定暴跌。那7成以上地产商应趁早走人，或者转型。做什么？商业地产的黄金时期来了。

　　从住宅投资挤出来的庞大资金，其他行业没这么大的吸纳能力，房地产内部继续承接一部分比较好。前几天阳光新业总裁助理李睿跟我说，国家应出台政策，鼓励发展商业地产。第一，它可拉动投资；第二，可促进就业；第三，可刺激消费；第四，商业地产现在没有泡沫，以后即使有点泡沫也不像住宅那么担心。如何鼓励？譬如，大学生和初始创业者，文化创意产业等，无论是写字楼还是商铺，政府提供租金补贴。这些补贴的资金来源，可由对住宅征收的税那里转换而来。

　　回到前面。立法也好，征这个税、那个税也好，都是我的个人想象。去投资化的长期政策仍停留在专家的一句话，决策层还在犹豫、权衡。限购还要多久，房产税何时全国推广，住房的投资属性要去除到何种程度，决策层应尽快给出明确预期。这样，市场的资金也要提前找好退路。否则，退也不是，进也不是，全社会都备受煎熬。

　　不管前景是什么，请给句痛快话。最令人担心的一种情况是，连主人都不知道晚宴会有几个人。市场各方主体都在暗灰的摸索中徘徊，有些部门不想作为，有些人是挨一天算一天，而拖延不决的成本越来越高，最终的买单人却是你和我。