楼市年底销量未现翘尾 明年一季度或再爆价格战

　　张晓玲

　　本报记者综合数家机构统计显示，截至12月28日，12月绝大部分一线城市、重点城市成交量继续下滑，跌至冰点。2011年的最后一周，记者在广州、深圳多个新开盘项目调查发现，万科A(000002.SZ)、保利地产(微博)(600048.SH)、碧桂园(微博)(2007.HK)、雅居乐(3383.HK)、金地(微博)集团(600383.SH)等公司推出的项目，有更大幅度的降价优惠出现。其中以万科、保利最为典型。多位业内人士向本报表示，预计春节前后，房企新一轮降价潮将开启。

　　年底销量未现“翘尾”

　　中国指数研究院(微博)上周(12月19日-12月25日)监测的35个城市中，29城市楼市成交量同比下降，10城市成交量降幅在50%以上，其中泸州同比降幅最大，为69.55%。重点城市皆出现下跌，天津跌幅最大，杭州(不含萧山、余杭)同比跌幅亦超过50%。

　　国泰君安证券监测的15个重点城市，在12月18日-12月24日这一周，一手房销量整体环比下降9%，其中一线城市下降20%，二线下降7%；同比下降38%，其中一线城市下降42%，二线城市下降35%。

　　“开发商在年底集中出货，成交量受此影响低谷反弹，但市场整体冷清的局面依旧。”世联地产(微博)研究总监王海斌称，购房者的观望情绪并未明显好转。“12月份，全国重点城市的新房市场将难现过去两年的翘尾行情，低迷不振已成定局。”中原市场研究总监张大伟称。

　　21世纪不动产监测数据表明，10月份以后，主要热点城市成交量集体转入速冻状态，降价潮带来的成交效应递次减弱。该机构首席分析师常智认为，从决策层的表态和市场供求关系看，这种低迷态势将会一直延续，且不能期待2012年全国两会后楼市成交量的回升。

　　在成交长期不振之下，各城市库存急剧增加。国泰君安报告测算得出，目前15个城市的一手房平均去化时间从年初的7个月上升至19个月，同比上升127%。

　　多城市开盘价低于预期

　　本报记者调查显示，自5月起，北京、深圳、广州等重点城市陆续有楼盘降价促销，多个城市出现实质性降价。

　　最早于9月份拉开二线城市房价集体下行序幕的杭州，当前新开楼盘成交均价较周边楼盘的降价幅度在10%~20%；主城区成交均价从8月的21000元/平方米，已下跌至17000元/平方米，降幅近20%。

　　在北京，因中低价住宅如龙湖时代天街及金隅万科城(微博)成交占比较大，12月新房签约均价继续下跌。其中金隅万科城12月的签约均价仅12618元/平方米，比之前的平均售价下调近3000元；而龙湖时代天街签约均价仅10647元/平方米，比此前其宣传的11800元/平米起价，还低1000元以上。

　　在深圳，万科、招商地产(微博)(000024.SZ)11-12月份开启了降价大潮。万科金域缇香、公园里、天誉、金色领域、招商观园、果岭等多个新盘均较市场预期低20%左右低价开盘，直接促使深圳新房成交价格下跌。“年底为促走量，各新盘开盘价继续下探，深圳今年均价下调趋势已经确立。”王海斌说。

　　11月广州国土局通报数据显示，全市十区网上签约均价13373元/平方米，同比环比都双双下降，降幅分别为3.4%和3.0%。

　　广州大型房企也加大了促销力度。12月24日开盘的保利公园九里以最低价12900元/平方米入市，均价约15000元/平方米，知情人士透露这比保利之前的定价下调约5000元；而同日开盘的万科东荟城更低至8900元/平方米，比之前预期也低5000元左右。

　　调查显示，成都、南京、天津等二线城市，新开楼盘成交价格也已开始出现下跌。其中，成都降价幅度大部分在5%~10%之内，降价范围已波及主城区和郊县；南京的新开楼盘均价降幅约10%，近郊住宅价格降幅较为明显；天津的新房均价降幅则在5%~15%。

　　2012年降幅或超两成

　　“2012年上半年，量价基本面将继续下探，拿地、新开工、投资持续下行。”国泰君安对2012年房地产市场的预测显示，2012年2-3月，房地产信托、银行理财等逐步进入还款高峰，预计部分中小开发商存在资金链断裂的可能。

　　莫尼塔机构宏观组研究员认为，“2012年一季度房价将加速下跌”，这一轮楼市调整的时间更长，超过所有人的预期。合富置业首席市场分析师龙斌也认为，2012年上半年市场量价调整或加剧，信贷紧缩的基本格局很难改变，而房地产信贷依然会受限。

　　至于房价下跌可以达到何种程度？“很可能在部分一线城市跌幅将超过20%。”张大伟称。上海佑威机构执行董事黄志坚也认为，2012年持续调控的格局已基本确定，加之房企整体资金链持续紧缩，预计还会有两次左右的普降。