上海中心区房价跌幅扩大 降价效果有限

　　田新杰

　　星河湾突然降价引发的“多米诺效应”，正在悄然显现。

　　一周之后，一向最“抗跌”的上海市中心房价，跌幅明显扩大，这是上海楼市多年来首次出现的市场状况。最新市场数据显示，沪中心城区近期二手房价进一步松动，跌幅在10%-15%，较11月份降幅放大了至少5个百分点。

　　上海中原经理指数报告显示，对沪中心城区价格看跌比重快速上升，达67%，比上周增加23个百分点。

　　上海已宣布限购政策延期。从郊区最低6折到市中心触及8折，上海等一线城市开始的降价潮正在进一步演化，房价下跌的底线却依然模糊。

　　中心区二手房跌幅扩大

　　上海市中心区域新项目供应极为有限，且个案性极强，楼市成交长期以二手房为主。因此，市中心二手房价格指标，更能代表市中心区域楼市的真正走势，正如外围区域楼市以新房走势为代表。

　　“中心城区近期二手房价进一步松动，楼盘总价450-800万之间的房源，跌幅在10%-15%左右，跌幅明显放大。”上海中原研究咨询部高级研究经理龚敏告诉本报记者。

　　据上海中原经理指数报告显示，近期上海中心城区价格看跌比重出现明显上升。如浦东陆家嘴、黄浦南京路、卢湾新天地、静安长寿等中心区域，价格看跌的经理人比重约在67%左右，预示着中心区域的价格或将进一步出现松动。

　　其中，静安区二手房价跌幅，由原来的5%-10%扩大至10%-15%，如位于常德路“静安枫景”原报价780万/套，目前报价只有680万/套，下跌幅度为13%。黄浦区的二手房也呈现出局部降价的现象，位于北京西路的“华盛大公馆”112平方米的二房，10月份报价在480万/套，11月调整为456万/套，近期以400万/套成交，比原挂牌价下跌16.7%。

　　龚敏分析，年底临近，会有部分房源大幅降价急抛的现象出现，中心城区尤为明显。不过，眼下主要体现为局部松动，而非整体性动摇。加上元旦春节因素临近，交易情绪会略微淡化，短期内平稳中体现分化仍会是主基调。

　　但也有分析认为，市中心二手房价格跌幅加剧，与近期出现的豪宅降价冲击波存在连锁关系。汉宇地产表示，在降价楼盘带动下，连续两周商品住宅成交量均表现出回升趋势。

　　不仅在上海，中原集团研究中心(微博)报告指出，由于近期政策面不断释出“调控从紧”的信号，各地楼市看跌预期持续增强。

　　限购再成关键

　　中国指数研究院(微博)·中指调查和搜房网联合推出的2011中国房地产经纪人信心指数调查显示，当前房地产经纪人综合信心指数，比2010年的62.3分低11分左右。而经纪人对2012年却抱有较大信心，两者相差近25分。

　　但左右市场行情的因素，不是从业人员的信心，而是限购等政策的进退。德佑地产研究主任陆骑麟(微博)认为，虽然近期每周都有部分楼盘通过降价获得热销，但楼市的总体降价幅度依然与购房者越来越强的降价预期有着一定的差距，市场回暖仍遇到较大的瓶颈。

　　值得注意的是，限购对市中心或豪宅项目的影响明显较其他普通楼盘大。上海四季度几个降幅在8折的豪宅，对比调价前期成交有所上升，但受限购影响客源仍有限。与此相对比，降价的中低端项目效果稍好。中海御景熙岸精装公寓10月由23000元下调至17000元，降幅26%，11月总成交量499套；青浦万源尚城11月由15500下调至11000元起，由3000元精装改为2000元精装，开盘两日售出77套。

　　中房信(微博)分析师黄丹指出，以目前的市场走势看，限购对市中心或豪宅市场正表现出“降价也无效”的影响。短期政策松动无望，除了少部分还在年底前抢出货的开发商外，大部分企业提前进入“过节”状态。