楼市调控期待长效机制

　　赵洋

　　记者赵洋对于中国房地产市场来说，2011年是“大限”之年，是快速发展中的“转型”之年。在限购、限贷等一系列“组合拳”打出之后，楼市调控效果初步显现，房价过快上涨势头基本得到遏制，业内期待已久的“拐点”，也在这一年末最后几个月逐渐清晰。

　　在调控之路已经走过两年之后，房地产市场博弈进入更为关键的时期，诸如限购等行政色彩浓厚的政策何时会退出，未来房价走势究竟将如何演变，必将是新一年中的焦点话题。此前闭幕的中国经济工作会议如此定调：要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。业内专业人士表示，在现有调控政策不会松动的预期下，房价将延续回落态势，但从长远看，为促进房地产市场健康发展，调控更需要一系列长效机制的逐渐到位。

　　调控目标初步显现

　　从2011年1月国务院常务会议推出“新国八条”，到9月底的“新国五条”，楼市调控贯穿着整个2011年的房地产市场。被业内人士称为“历史上最严厉的调控政策”相继出台，比如强化差别化住房信贷政策，比如限购、房产税、保障性住房、监督问责等，每一条措施都指向楼市投机投资资金，着眼于房地产市场的理性回归。

　　随着这些政策的逐渐落实，房地产市场的调控效果初步显现。全国各地房地产市场呈现“量价齐跌”，保障房建设完成年初目标，火热的土地市场已经降温。根据国家统计局12月18日公布的最新数据，11月全国70个大中城市房价下跌加深，与10月相比，新建商品住宅价格下降的城市有49个，首次超过一半。

　　从公布房价控制目标的城市来看，大多数城市完成既定目标已经不成问题，如一线城市北京，经过一年的调控工作，全市新建普通住房成交均价比去年下降6.3%，已实现“稳中有降”的调控目标。

　　面对当前的房地产状况，不少业内专家表示“拐点”来临。招商地产董事长林少斌认为，目前房地产企业的库存量，以及各大城市的可售量都异常巨大，很多地方都出现了大量的供应过剩，要去消化这样一个巨大的库存，市场必然会迎来“拐点”，并进入一个理性发展的阶段。林少斌表示，目前全民炒房的势头已经被遏制，房地产的财富效应正在弱化，投资性需求受到重创，商品房去投资化，更注重居住功能。

　　此前人民银行发布的四季度城镇储户问卷调查同样显示,房地产投资不再是居民的投资首选。数据显示，未来3个月内有购房意愿的居民占比13.9%,比上季有小幅下降,进一步接近2008年第三季度的近年历史低点。央行认为,这一结果表明目前房地产市场观望气氛浓厚,房地产调控成效凸显。

　　限购政策继续执行

　　在这轮楼市调控中，限购政策无疑是最受关注的一记“重拳”。未来限购政策能延续多久，何时会退出，被认为是关系房地产市场调控走向的一个重要标志。

　　2011年2月16日，北京出台“京十五条”，规定外地人员须连续纳税5年以上者才有购房资格；北京户口人员，名下有两套房以上者，不得购房。继北京拉开限购的序幕之后，全国合计有46个城市出台了各自的限购令。这些限购的有效期都是到2011年年底。

　　此前，北京、上海、深圳等城市已经明确：限购持续。北京市住建委表示，北京限购政策已按照国务院的统一部署执行了一年，效果明显。在当前背景下，调控政策仍处在关键的时期，北京市按照中央的决策部署，“坚持房地产市场的调控，包括限购政策不放松不动摇，房地产市场健康发展需要政策持续延迟。”上海市政府新闻办公室则通过官方微博(http://weibo.com)宣布，明年将继续严格贯彻执行国家有关调控政策，继续加大房地产市场调控力度，继续执行住房限购政策。

　　中原地产市场研究部的统计数据显示，截至12月29日，全国正在执行楼市限购的46座城市中，已经明确表态继续执行限购的城市已达32座。尚未明确表态是否继续执行限购的城市，主要分布在中西部地区。

　　业内人士分析，严格的限购政策精准打击了外地投机炒房，投机投资性需求大量撤出楼市。随着越来越多的城市表态限购继续，预计未来一段时间，市场交易量会继续萎缩，楼市观望情绪更浓，部分资金紧张的开发商将继续降价回笼资金，在限购政策持续和大量保障房入市的双重作用下，房价预计将继续下跌。

　　业内期待长效机制

　　尽管限购、限贷等严厉的调控措施短期不会退出，但这些行政色彩浓郁的调控举措，还是广受诟病。以更为市场化的机制，替代行政性手段，为业内期待。有分析人士表示，在继续遏制房价过快上涨、抑制投机需求的同时，要促进房地产市场的长期平稳健康发展，必须注重房地产领域长效机制建设，比如以房产税等财税措施逐渐替代限购、限贷、限价等行政调控措施。

　　房产税的确是广受关注的一项长效机制。中央经济工作会议已经指出，要推进房产税改革试点。中国指数研究院的一份报告认为，房产税试点范围可能扩大，为建立中长期制度奠定基础。该报告预计，在2012年或更长时间内，房产税试点改革范围将进一步扩大，尽管试点初期由于税率较低、覆盖范围窄，不会对市场产生显著影响，但其长期影响不容忽视。一方面，从根本上有助于房地产业的长期健康发展，另一方面，可能降低相关城市限购的必要性，这将为限购政策的逐步退出提供条件。

　　实际上，这些建议已在相关部门的考虑之中。此前，住房和城乡建设部部长姜伟新就楼市限购回答人大常委会委员询问时表示，一旦全国个人住房信息联网，和银行、税务等系统信息统一到一个平台，就不必再采取限购这种行政色彩浓厚的办法来调节楼市。在近期举行的全国住房和城乡建设工作会议上，姜伟新再次强调，明年要坚持房地产调控不动摇，并提出要加强研究，完善制度，努力构建促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，促进价格合理回归。