2012年郑州写字楼定格高端

　　——访河南楷林置业有限公司董事、副总经理王如民

　　□经济视点报记者 孙晓雯

　　 2011年即将过去，在这一年里，我们听到关于写字楼的形容词更多的是“暴涨”、“售罄”、“抢购”……我们现在可以称2011年为“写字楼元年”。

　　 住宅的“三限”政策挤压出的写字楼投资需求，使写字楼用一年时间就完全摆脱了“商住倒挂”的现象。然而，在住宅市场真正面临拐点时，写字楼市场能否独善其身呢？答案是否定的。最近，写字楼市场受到各种消极因素的影响增长速度逐渐下降，再加之供应量不断增加，写字楼市场的竞争在明年前半年将进入白炽化。那么，面临市场下滑、竞争激烈的2012年，写字楼开发商应该怎样突围？投资者该做出怎样的选择呢？

　　市场面临洗牌，优胜劣汰

　　 2011年，火爆的写字楼市场，让开发商们一拥而上。一时间，写字楼项目如雨后春笋般出现，据不完全统计，200多万方的供应量、40多个项目将在未来两年内入市。这么多的供应量面临郑州有限的需求，必然导致整个行业的洗牌，优胜劣汰。

　　 河南楷林置业有限公司董事、副总经理王如民指出，写字楼开发的复杂程度远比住宅要复杂得多，很多开发商都是首次进入写字楼开发领域，没有真正研究透写字楼开发过程中的要点，从而导致很多无法弥补的缺陷存在，最终影响写字楼的品质和后期使用舒适度。那么，这些有缺陷的写字楼在激烈的竞争中，就会逐渐被市场淘汰。那些仅凭一时之勇进入写字楼开发领域的开发商，也将在大浪淘沙中退出市场。

　　 还有一些机会型的开发商，不是以开发写字楼为主要产品线，而是拿到一块土地，市场需求什么就开发什么。这些开发商没有真正的去研究写字楼，本次开发是第一次或许也是最后一次，他们的目的在于开发产品，而不是创作作品。这些开发商在面临即将到来的激烈竞争时，其劣势也将逐渐显现。

　　 随着写字楼市场的火爆，还有一些开发商把本来已经规划在建的公寓、酒店等临时改为写字楼项目，这些项目所存在的诸多缺陷我们就不再多说了，但从前期不以写字楼为开发目的的规划，我们很难想象在纯正写字楼当道的今天，这些写字楼怎样面对激烈的竞争。

　　 2012年整个房地产市场政策依然从紧，金融政策也不容乐观。在资金紧张、竞争激烈的市场状况下，行业必然面临洗牌，优质高端的写字楼会逐渐显现优势。正如那句经典的话“潮水真正退去之后，我们就能发现谁在裸泳”。

　　高端写字楼，红海中的蓝海领域

　　 这么多写字楼，真正高端的项目又有多少呢？目前在一线城市，写字楼市场的火爆场面远远超过二、三线城市，在这些城市真正高端的写字楼仍然是稀缺产品。那么，在郑州目前的行业发展阶段，真正高端的写字楼又有多少呢？

　　 王如民坦言，从他们的调研情况来看，真正好的写字楼，对于客户未来的升值空间是相当可观的。以郑东新区CBD写字楼为例，一般每平方米售价都在1.8万~2万元，高铁商圈附近和金水东路沿线的写字楼，每平方米售价在2万元以上。而高端写字楼，售价则更高。资料显示，郑州千玺广场每平方米售价达到5.5万元。而千玺广场的大部分买家，一出手就是一整层。一整层就是1600平方米。好的产品，始终不缺识货的买家。

　　 另外，好的写字楼，不仅售价高，租金也相当可观。例如，蓝码大厦位于郑东新区外环，同期CBD外环的日租金在2元/平方米左右,但蓝码大厦日租金早已突破每日3.5元/平方米，企业往往还租不到。短租方面，楷林国际的数据显示，最低每天每平方米在3.5元。租金的多少不是要害，关键是你即使出到7块或10块钱，没房可以租用。

　　 所以，郑州写字楼市场的真正竞争在大量的伪高端写字楼之间，而真正高端的写字楼仍然一房难求。

　　选择写字楼，尺子比广告更重要

　　 面对市场上众多自称高端的项目，我们怎样透过华丽的广告语，发现项目最核心的价值呢？王如民说，高端的写字楼必须具备以下几个要素：

　　 好区位。大家都知道裕达国贸的品质很好，但是根据2004～2007年我们对写字楼租金数据的监测显示，位于金水区农业路上的报业大厦和未来路上的未来大厦的平均租金比裕达国贸高了15%到20%。如果裕达国贸不在中原西路而是位于金水东路，以裕达国贸的品质，其租金会大幅度提高。这就是区位的价值。通过对国内外知名CBD及国内一线城市写字楼聚集区的研究发现，好的写字楼，无一例外，或处于城市主干道，或位于传统经济区，或位于新兴经济区，而在国内，则更多位于政务区。

　　 与区位相对应的，就是配套和环境了。高品质写字楼离不开成熟的配套，比如高端酒店、餐饮、会所、银行等。楷林国际交付使用后，在楷林国际办公的企业，在进行业务接待时大多会就近选择酒店和饭店，而环伺附近的兴亚建国酒店、祥记饭店等完全能够满足这些客户对品质的需求。高品质写字楼对环境也很挑剔，比如大面积的绿化、充足的停车位、便捷的内外交通等。就像有时候我们明明看到一栋楼近在眼前，却要绕很远才进得去，这就是内交通出了问题。而写字楼的外交通，就要看其是否位于主干道，距离地铁口的远近，以及机场和高铁站的可达性。这些因素都要兼顾，才能保证写字楼的高品质。

　　 好设计才能成就好写字楼。知名设计公司在做设计前都会针对客户愿望、城市环境做详细的调研，会把设计理念与城市环境巧妙融合在一起，设计出真正适合这个城市的作品，可谓浑然天成。楷林在选择设计和顾问公司时，一直坚持与世界一流企业合作，如仲量联行、加拿大宝佳等，就是为了保证我们的写字楼产品一出生就具有最先进的理念、充满人文关怀和很高的科技含量。

　　 内在品质是好写字楼的根本。写字楼的品质通过两个方面判断，一个是外在部分，比如石材、玻璃、饰件的配置和档次；一个是隐蔽部分，比如空调、电梯、智能化的级别和档次，这部分往往直接决定写字楼的品质。例如在电梯的选配上，并不是梯速越高越好，或是轿厢越大越好，楷林一般要经过多次的分析论证，模拟入驻客户群体，通过详细的人流量和物流量分析，选择最合适的梯速、轿厢等配置。因为超标配置，只会加大入驻客户的使用成本，造成资源的浪费。

　　 客户群体和物业管理是辨识写字楼好坏的直接因素。这是一个邻居效应，如果你企业所在的写字楼入驻的都是世界500强企业，或是口碑很好的公司，无形中你会觉得自身的企业形象和品位也被提升了。再一个就是聚合效应，一栋写字楼上，一定会存在一个有形或无形的“场”，很多时候可以实现资源的互相嫁接。

　　 专业的写字楼物业管理，必须要有长期的高端写字楼物业管理经验，不仅能够把基础服务做得很出色，对设备的运行维护和更深层次的客户服务也有其独到之处，专业功底深厚，才能保证所服务的楼宇外在整洁有序，内在运行良好。所以，好的物业管理能够给写字楼带来第二次生命。

　　 最后，看开发商。看其开发经验是否丰富，是否具有社会责任感。这些，通过其之前作品可察。

　　 只要投资者在心中有把精准的尺子，可以游刃有余地甄别出写字楼产品的优劣，最终毫厘不差地挑选到自己钟意的高端写字楼。