全球楼价周期图谱:香港楼价继续调整到2014年
http://msn.finance.sina.com.cn 2012-01-05 03:13 来源: 21世纪经济报道告别2011年的钟声已响了,亦告别了Down Up Down Up(上上下下)的股市。去年不少股份回落50%或以上,为做空者带来可观利润;亦有不少股份倍升,为看多者带来不俗回报。证明Bears make money,Bulls make money(牛市熊市都能赚钱),只有“猪”被屠宰。在牛市二期中,游戏规则是同群众对着干,他们大量抛售时(例如去年10月4日)你入市、他们看好时(例如2010年10月)你抛售。
自2009年起美国政府同美联储全力对抗去杠杆化,以免美国经济陷入萧条,结果:一、货币供应引发通胀;二、去杠杆化引发通缩。过去三年两股力量在对抗,美国政府成功阻止了Double Dip(二次探底)出现,亦没有引发恶性通胀。
这场政府与去杠杆化的战争今年仍会继续,作为投资者,一方面面对资金缺乏出路的困扰,另一方面在去杠杆化压力下,令大部分传统分析工具失去作用。何时买卖什么类型的股份,已变得十分重要,严守纪律更成为所有投资成功者必要的耐性。可惜大部分基金经理都做不到,更何况是散户?2008年面对金融海啸各国央行手上仍拥有大量武器,今天各国央行已弹尽粮绝。
今年经济数据肯定十分不妙,但对股市分析者而言,经济数据都是滞后指数,做分析工作必须有前瞻性,例如何时才是最黑暗时刻、何时是太乐观时刻及如何在混乱中赚钱?由1997年8月起,恒生指数只有波幅没有升幅,既有2000年科网泡沫,亦有2007年港股直通车,同样有1998年亚洲金融风暴,2003年非典及2008年金融海啸,一样有大生死。
欧洲复苏迅速
根据哈佛大学MBA Hany Rent Ji 计算,每次危机之后制造出来的大富翁都较繁荣期多。今年虽然前路艰辛难行,但不是没有机会。例如1967年、1974年、1983年、1998年、2003年和2008年,过去40年有多少人一次又一次错失机会?人生最大的风险就是失去冒险精神,所谓生于忧患,死于安乐。早在2009年10月笔者在青岛国际论坛上已指出,欧债危机一如金庸武侠小说中的杨过中了情花毒,时不时就发作,但不会死去。如果因为欧债危机而不投资,便一如1997年8月后你不投资一样,错过大量赚钱机会。
欧债问题由外围(希腊、西班牙和葡萄牙)向核心(意大利、法国和德国)进军。欧洲银行今天依赖欧洲央行提供流动性,情况有如2009年3月起的美国各银行,依赖美联储注资。对环球经济的影响:一、欧洲是全球最大经济实体之一,虽然入口量不及美国多,但对全球经济影响仍很大;二、欧洲各银行在海外的投资不少,去杠杆化影响不比2008年美国金融海啸小;三、欧债危机对环球金融市场所产生的压力起码较1997年8月的亚洲金融风暴大。2009年3月美国从低潮中复苏,今年欧洲情况亦一样。
去年恒指大方向是由2010年11月8日的24989点回落到去年10月4日的16170点,再由去年10月5日开始进入反复向上期。展望今年,美股仍停滞不前,大部分金融市场没有趋势可言,亚洲及欧洲区制造业面对收缩,欧洲PMI 46.4,中国亦少于50。今年是在没有大趋势的投资市场中寻找商机。中国通胀率由去年8月起开始回落,估计于今年年中回落到3.5%,令内地今年有一至两次减息机会。美国低利率政策相信会一直维持到2014年,但美国同欧洲银行股的痛楚仍未停止。
必须具备逆向思维
过去一世纪约700亿美元互惠基金的钱流入金砖四国,过去股市平均升幅四倍于标普500。到去年净流出高达150亿美元,MSCI金砖指数均下跌23%,同期标普500上升0.6%。估计今年MSCI金砖指数纯利升幅只有5%,而去年仍上升19%。中国面对房地产下滑,印度面对利息大幅上升,以及卢比跌至1935年以来新低,原因是高通胀;巴西及俄罗斯面对原材料价格回落。
去年上证指数和印度BSE指数齐齐回落24%,俄罗斯MICEX及巴西BOVESPA 回落18%,MSCI新兴市场指数回落20%。今年又如何?Wells Capital Management投资策略主管相信,MSCI新兴市场指数可上升35%,情况有如2003年、2005年及2008年,在跌市中他们跌得比别人大、上升时亦升得较别人快。今年金砖四国指数平均P/E跌至8.5倍的极吸引水平。夏天买棉被、冬天买草席乃投资成功要诀。你有没有逆向思维的勇气?
过去10年美国人共失去25万亿美元财富,相当于每人(包括小孩)失去8.5万美元,即战后出生婴儿平均每人失去四分之一财富,同期医疗保险费用上升69%、教育费上升一倍,食物价格升幅更大。去年美国中产阶级欲维持2000年的生活水平,开支方面上升了48%。换言之,自2000年起,美国已进入失落10年并面对另一个失落10年。
过去中产阶级的赚钱工具以房产、股票、黄金及外汇为主。以房产为例,香港自1997年至今出现V形走势,美国楼价自2006年年中开始回落;恒生指数1997年8月至今只是大幅波动,美股亦一样;金价于过去10年仍然反复向上,背后理由是美元弱势和欧债危机,但美元弱势到去年5 月已改变,令白银价先行回落,金价自9月开始亦进入只有波幅期。2001年“9·11事件”引发资金离开美元流入金市及欧元,到去年欧债危机恶化,资金又从欧元区回流美元。1980年金价回落,部分理由是产金量开始回升,最后引发20年黄金熊市,2009年起全球产金量回升7.4%、2010年升3.7%,去年首三季再升5%,你又怎么看?
1980年全球黄金储备11亿盎司,足够未来20年需求,2010年黄金储备上升到16亿盎司亦够未来20年需求。只要金价保持1500美元以上,黄金产量自2009年起便按年上升,因为大量低含金量矿再次投产。于1980年,全球每人平均可拥有0.28克黄金,去年每人平均0.37克黄金,如没有美国推出QE政策及欧债危机,金价早已回落。
2001年“9·11事件”后,受美元利率影响,港元利率过去10年又偏低,自1983年起存钱入银行,于过去28年大部分日子都是负回报。普通人亦被迫参加物业或股票市场的投机游戏,面对楼价狂升暴跌,香港社会走向富者愈富、贫者愈贫的境况。过去十多年香港中产阶级的生活水平一直在下降,那财富去了哪里?答案是去到了社会上1%最富有的阶层手中。
根据《福布斯》估计,美国1%的人口(约30.5万人)于过去一年赚取了全美国60%的资本增值利润,并认为是2000年布什上台后提出的减税方案造就了今天的局面——1978年美国资本增值税率35%;里根上台后1981年减至20%,然后于1987年回升到28%引发10月股灾;1997年克林顿为对抗亚洲金融风暴又减回20%;布什上台后为对抗“9·11事件”,2003年再减至15%。减税令美国1%的富人由1979年占全国财富的25%上升到去年的45%。
今天无论什么行业都只为地产商服务,但钟摆似乎又在向另一方向摆动。
香港楼价调整到2014年
2006/2007年OECD国家的楼价由高峰期回落。西班牙、美国及爱尔兰分别回落20%、32%及38%,较1989至1995年那次回落8%,以及1980至1982年那次回落7.2%为大,是过去40年内19个OECD国家的最大一次下跌。虽然如此,同1991年起日本楼价跌幅比较仍是小儿科,原因是1991年前日本楼价上升约19年,令这次调整期长达17年,直到2008年年底才结束。美国上一次楼价上升了47季(约12年),至今已回落14季(3.5年);澳大利亚刚完成楼价上升19季(4.75年),最近才开始回落;英国上一次楼价上升了46季(11.5年),至今已回落10季(2.5年);西班牙上一次上升了44季(11年),至今回落11季(2.75年);新西兰上一次上升27季(6.75年),至今已回落10季(2.5年)。即楼价上升期愈长、回落期亦愈长,例如由1984 年香港楼价开始上升到1997年中,那次要6年时间才完成调整。
这次香港楼价由2003年年中至去年年中,共上升8年,调整期应没有1997年那次长。过去经验说明,楼价调整期是前升幅的42%至48%,例如1984年到1997年上升13年,调整期应是5.5年到6.25年,事后证明是6年。依此推算,这次香港楼价调整期应是3.36年至3.84年,即2014年年底才完成,即仍有3年。
自1990年香港楼价飞升后,创造中的破坏机制在香港运行不顺畅。楼价飞升令不少中小企负担不起租金而结业,令有创意者因为租金负担太重而不敢贸然创业。
过去20年受破坏的中小企较新创造出来的中小企多,令香港小老板数目大减。
去年约48%港人进入低收入区,成为今天香港怨气的来源。高租金令中小企失去扩张能力及招聘员工能力,市场渐由大企业垄断。
市民在消费方面的选择权亦愈来愈少,例如超市只能选A超市或B超市,快餐店可选A、B或C集团。中小企数量大减令长者受害,1990年60岁以上的人仍十分容易找到工作,今天60岁以上的普通人找工作极为困难。1990年30岁或以上的香港成年人75%已婚,今天降至55%,理由是供或租不起楼。上述情况令香港新生婴儿大量减少,人口结构改变令GDP陷入长期低增长。
投资之前,Think like a fundamentalist;trade like a technician;don't forget to follow the trend——即基本因素引发价格改变、短期升降受制于技术因素、何时买卖则由趋势决定。对投资者而言,了解市场心理较分析经济形势更重要。在此祝大家新年进步!