调控改变行业规则 周转率和布局制胜

　　王营

　　房地产行业各梯队阵营的差距，正在进一步拉大，房企洗牌十分明显。洗牌背后，房企更多在反思其核心竞争力。

　　五合国际总经理邹毅称，房地产行业竞争规则已因调控而发生重大改变。“重点要把控的几个重要因素，排在首位的是对政策敏感性和政治经济形势的预判能力，即主要体现在拿地和销售时点的把控上；其次是产品线布局能力；再次是单项产品的研发及创新能力；最后是成本控制能力。”但政策把控很难，而周转率和城市布局却是可以自主的。

　　比拼周转速度

　　周转速度在2011年房企格局中显得尤其重要。

　　房企都在“周转速度型”和“品质利润型”两种模式间寻找着力点和平衡点，在信贷紧张、资金成本很高的特定环境下，高周转决定房企发展的快慢，甚至生死。

　　从中国房地产信息集团发布的房企2011年销售排行榜来看，排名前八的企业中，万科、恒大、绿地、保利、中海、万达、碧桂园、龙湖等都是典型的高周转企业。而从第九到第十八位的基本是一些周转较慢、追求产品品质的企业。

　　万科副总裁毛大庆称，北京万科在2011年的业绩之所以表现良好，关键得益于快速周转，在销售上不拖泥带水、不欠账。数据显示，北京万科2011年销售额为78.5亿，连续两年位列北京市场第一。

　　周转速度在2011年的关键性，及时调整策略的华润置地感触更深。据华润置地公告，2011年前11个月，公司累计合约销售额为301亿元，同比上升51%，超过全年300亿元目标。而2010年，华润置地仅实现签约额约222.6亿元。华润置地

　　全国品牌总监蒋智生称，华润置地2011年取得较好业绩，是因为华润置地对产品定位进行调整，加快了周转速度。

　　“华润置地以往的开发项目中，从拿地到开盘几乎都要一年以上时间，而2011年，华润置地绝大部分项目仅控制在一年以内。华润置地在台州、淄博的项目从拿地到开盘仅用了6个月，唐山项目仅用了8个月。产品定位也从以高端为主转为以改善性需求为主。”蒋智生称，在自身优势的基础上，快速发展，提高周转速度是华润置地2011年业绩优秀的主要因素。

　　而追求项目品质带来的高毛利率和土地升值溢价带来的超额利润，这种企业在目前的市场环境下受到了一定程度的限制。典型代表便是绿城和星河湾。据中房信预计，绿城2011年年度销售业绩可能仅为300亿，名次已经跌出前十，位列十二。2010年还以135亿排名20位的星河湾，在2011年前五十都不见其身影。

　　城市布局极为关键

　　开发商转战三四线的作用在2011年开始显现。

　　一则争议更能证明城市布局对于开发商生死的考量。全国工商联房地产商会会长聂梅生近期频频表示称：从统计局的数据看，2011年的房地产销量能达到2009年的水平，比2010年稍低一点，但并没有出现之前媒体所说的交易量下滑三至五成的情况。

　　聂梅生所说的背景就是，城市是否限购，导致成交量出现冷暖不均。即，在限购城市中，成交量均出现大幅下滑，而非限购城市的成交量却逆市上涨。这种现象的注解是，城市布局对开发商业绩发挥了更为关键的作用。

　　据中原集团报告分析，截至2011年10月底，标杆房企在上述107个城市中共有701个项目在售。“由于有24个城市成交量同比下降，因此在这些城市广泛布局的标杆房企销售业绩必然会受到一定影响。”中原集团分析师刘渊分析。

　　以恒大地产为例。2011年前10个月，恒大累计销售面积约1186万平方米，较去年同期增加80%，在十大标杆房企中居于第一位。恒大总销售量中来自于“成交量上升或平稳”城市的比例为73%，明显高于其它开发商。

　　中海、万科、保利三家房企，在十大标杆房企中处于中等水平。主要原因是这三家房企在“成交量上升或平稳”的城市和“成交量下降”的B类城市之间项目布局比较均衡，销售面积比重在6：4左右。这三家开发商能在一定程度分享三四线城市由于高速经济增长带来的房地产市场繁荣的成果。同时，外部政策冲击，例如限购、限贷、限价政策等，对其影响较小。

　　这一点，开发商也感触尤其深刻。毛大庆表示，2012年，北京万科仍将考虑在北京之外拓展1-2个城市，希望今后可以将北京与京外销售额比例分配平衡到75：25。这是抵御政策风险的良好状态。

　　蒋智生称，华润置地在2011年新开拓的三四线城市几乎都没有遭遇房地产调控，发展潜力已经凸显，因此将坚定不移地继续在这些城市拓展。