调价换量 海南楼市降临冷空气

　　荆宝洁

　　人群中一阵骚动，大家争相一睹著名台湾艺人林志玲的风采。

　　2012年1月2日，海南省陵水县“阿罗哈”项目的开盘现场。主办方邀请了林志玲、华远地产董事长任志强和经济学家许小年来助阵。“旅游地产的客户分布在全国各地，请明星代言是最能吸引眼球的方式。”中国旅游地产服务集团副总经理王路向本报记者表示。据不完全统计，章子怡、范冰冰等明星都曾给海南岛的一些楼盘代过言。

　　该项目的酒店式公寓更是以6折的价格起售，开盘当天销售过亿。据透露，许小年也购置了一套房产。正值北国寒冬，海南岛却一面暖意，但楼市降价寒潮也蔓延到了岛内，不少开发商“以价换量”。

　　据本报记者了解，位于五指山市的山水绿世界，房价下跌46%。该项目2011年9月份均价为8500元/平方米，12月份均价为4680元/平方米。位于三亚市金鸡岭路“揽海听涛”下跌20.9%。该项目2011年9月份均价21500元/平方米，12月份均价17000元/平方米。绝大多数楼盘不得不打折优惠。

　　据王路透露，为了节省营销费用，有些公司进行了内部推销，2011年，绿城清水湾销售20多个亿，其中80%以上客户是“绿粉”（绿城的客户群），很多人未上岛就已下单。有些公司将项目交给二手房交易中介代理。近日，远洋嘉业在北京成立旅游度假地产体验服务中心，集中展示代理的20个海南旅游地产项目。

　　2010年1月，国际旅游岛上升为国家战略，海南楼市随之疯狂，并刺激2011年海南房地产投资继续升温。然而，今非昔比。受限购令等国家楼市调控政策的影响，市场观望情绪升温，海南商品房销售2011年下半年以来大幅缩水，库存压力巨大。当前海南省在建项目、新报建未动工项目高达约5300万平方米，按其预测的市场年销售数量约500万平方米计算，消化这些库存需要10.6年。

　　从月成交数据上看，商品房成交量高峰出现在2011年2月、3月，两个月成交合计达16153套，占总成交量的57.7%，3月份海口、三亚实施限购令以后，海南成交量下降明显，即使进入传统的销售旺季，成交量仍未恢复正常水平。

　　在任志强看来，人们在海南购房，更重要是为了买资源和买空气。三亚是典型的外向型市场，岛外、新移民人为购房主体，本地人置业行为不旺盛，淡旺季区隔明显。岛外购房目的为旅游、度假、养老、投资。

　　据王路观察，在海南买房的主流人群主要分几类，一类是来自于东北的“气候型刚需”，因为东北的气温较低，这类客群的购买方向主要集中在北纬18度以南，能接受的均价在8000元/平方米-10000元/平方米。较好的资源掌握在华北区域，来自于北京、鄂尔多斯的客户手里，他们能承受更高一些的价格。一些来自江浙的高端客户，更相信眼见为实，讲究实惠，通常会寻找一些性价比较高的项目。还有一些来自重庆的客户，可接受的房屋总价在20万-50万。

　　官方数据显示，海南的旅游地产空置率也十分惊人。2011年春节期间和6月底，三亚市房地产交易管理所市场部从三亚的5个片区，已销售80%以上且已交付使用的近300个项目中，随机抽样调查23个项目的入住情况，调查结果显示：在7333个样本中，6月底平均闲置率为84.75%，大东海和海坡片区的闲置率分别为94.26%和96.26%；即使在旅游度假旺季的春节期间，平均闲置率也达62.99%，海坡片区更是高达87.25%。

　　王路认为，海南的房地产市场与其说有泡沫，不如说产品本身有问题，不符合旅游度假产品要求。