房地产博弈论

　　李庶民

　　2011年可谓房地产调控历史上最严厉的一年，严厉的调控，必然动了不少人的“奶酪”，于是，围绕房地产市场，我们时常听到这样一个词：博弈。房地产市场中，谁与谁博弈？怎样博弈？值得玩味。观察岁末年初楼市中几个博弈焦点，对于来年的调控也颇多启示。

　　调控要不要放松？这是地方政府、房地产商与国家政策的博弈。人们普遍认为，出于土地财政的考虑，地方政府调控动力不足，而在开发商公关游说之下，地方政府倒是有放松调控的冲动。不久前佛山“朝令夕改”事件已经世人皆知，成为笑柄，但此事背后更深层的问题似乎还没有引发思考。佛山是二三线城市，政策对其并未强制要求限购。去年初“新国八条”要求直辖市、计划单列市、省会城市实行限购，佛山不在此列；去年7月国务院常务会议提出“房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施”，但此后出台限购令的除了台州、衢州外，寥寥无几。事实上，大多数二三线城市对限购按兵不动，而佛山则早在去年3月就主动出台了限购令，应该是积极之举。不过，此后佛山大概是承受不住压力，对限购令有所放松，却立即成为众矢之的，并被迫收回。而那些从没限购的二三线城市却并未被问责，一定在偷着乐。始终不限购的没事，主动限购又放宽则不行，佛山有关部门岂不会很“懊悔”？如果佛山有关部门从中总结教训，会是“不能放松调控”，还是“不要主动加强调控”？

　　与此类似，当前各大城市执行的限购令，其实在宽严度上有诸多不同，从地域范围说，有的城市限购包含市区和郊区，有的则只包括主城区，这对成交量和土地财政其实区别很大。相信那些从严执行限购的城市也会很后悔———开弓没有回头箭，只限购主城区的没被问责，而如果从全市限购缩小到主城区限购，必然陷入全民围观和舆论焦点。从这种博弈中，我们能感到，落实调控，上级的问责偏于滞后，而舆论的问责则存在偶然，这都需要在2012年予以加强。

　　房子买贵了能不能退差价？这是炒房者与开发商的博弈。

　　对于眼下要求退房补差价的“房闹”，有人怀疑是开发商雇佣，以此造势，意图说明房价下降会影响社会。不过，这种猜测尽管“逻辑”正确，但事实上并不准确。实际上炒房者与开发商已经在利益上形成对立面，开发商降价使炒房者资产缩水，而“房闹”们则影响了开发商降价促销、回笼资金。

　　对于“房闹”，人们的评论已有很多，如违背契约精神等。但换一个角度思考，会有新的启示。比如，二手房如果降价，业主该怎样维权？是要求原房主补差价，还是阻止同一小区其他房主降价？我们为什么没看到过这种二手房买卖维权？再有，即使开发商不降价，如果市场价已降，业主的房产就真的没贬值吗？显然是自欺欺人。

　　由此看来，“房闹”们挑战的，不是房价，而是地方政府及开发商的“维稳”思维。没有任何舆论支持的“房闹”们却屡有斩获，在政府部门协调下，有的开发商真的暂停降价，有的还承诺大规模补差价，至少，这些人没有因为打砸行为而受到追究。2012年房地产市场可能面临更大调整，从炒房者与开发商的博弈来看，有关部门坚持市场规律和依法办事的信念还应加强。

　　刚性需求有没有被误伤？这是利益集团与广大民众的博弈。

　　随着调控深入，近来有一种呼声，认为调控可能误伤刚性需求，政策应对购买首套房的刚性需求以及改善型需求给予更多支持。支持首套房的立场没有问题，这也是调控政策一直的基调，但是我们应该关注背后的玄机。有些人呼吁支持刚性需求，却醉翁之意不在酒；利益集团希望调控放松，却打着关心普通购房者的旗号。

　　其实，政策对首套房一直予以关照，从首付来说，首套房三成，二套房六成，区别很明显。对于首套房利率，政策始终没有过多干预，利率上浮是商业银行的市场行为，就如同我们不能强令开发商降价以支持刚需，同样不能强令银行降低利率来让利购房者。

　　应该明确，刚需在住房问题上受到的最大伤害来自高房价，而非调控，不应本末倒置。降价才是对刚需的最大支持。眼下的降价来自调控，那么，继续降价就要靠继续调控。因此，调控不放松，这就是对刚需的最大关怀。

　　另一方面，以往调控放松，也总是从刚需突破。2008年的救市正是以支持改善型购房需求的名义，变相放松了行之有效的二套房贷政策，引发此后的房价飙涨。从利益集团与广大民众的博弈中，我们应该意识到，在楼市调控关键时期，要格外警惕炒房者以“刚需”和“改善”的名义借尸还魂，断送调控成果。