北京上海获批集体土地建保障房 试点城市5月扩容

　　赵飞飞 纪睿坤

　　北京与上海已经正式获得国土部的试点批准。本报记者获悉，符合要求的城市，将在2012年初进行申报，国土部将会在2012年5月份左右确定具体的试点城市。

　　“这不是一项拍脑袋而来的政策，”一位接近国土资源部的人士介绍，早在2009年，北京和上海就开始试点在集体土地上建设保障房，总结试点经验之后，今年上报国务院同意，开展此类试点。

　　而这项政策开始，对于城市建设用地供给有着巨大影响。上述人士介绍，以北京和上海为例，集体建设用地占上述两个城市建设用地比例4成。

　　可增4成用地

　　据全国工商联REICO工作室1月9日发布的《2011房地产市场运行情况及2012形势预测分析》内容，2011年1-11月，房地产开发企业购置土地面积37153.4万平方米，比上年增长3%，增幅低于2010年同期30个百分点。

　　REICO工作室一位研究人员表示，由于2011年下半年土地市场不景气，导致了2012年地方政府整理土地能力下降，与此同时，在2011年1000万套保障性安居工程的用地压力下，地方“熟地”基本供给殆尽。

　　徐绍史也在上述工作会议上表示，2012年要完成700万套保障性安居工程供地压力很大。

　　而允许在集体建设用地上建设保障房，则成为解决上述用地难题的一个新途径。

　　本报记者从权威途径获悉，目前，上海市的集体建设用地，约占全市建设用地总量的40%。

　　2009年年末之时，上海发布了《关于单位租赁房建设和使用管理的试行意见》，明确提出单位可在自用土地上建设和使用职工宿舍。

　　彼时的单位租赁房，则是指上海的企业、产业园区开发管理主体、高校、部队及其他单位利用自用土地建设或者以旧建筑改建，提供给本单位职工短期租住的职工宿舍。

　　复旦(微博)大学房地产政策研究中心执行主任陈杰对本报记者透露，事实上，上海的一些产业园区，对于租赁房的探索很早就开始了，例如张江，此前也有一家中介公司帮助其找更多农民手中集体建设用地建造的房子，用于转租给园区内的各式人才等居住。

　　2011年1月4日之时，上海再次发布一份《贯彻〈本市发展公共租赁住房的实施意见〉的若干规定》(下简称《规定》)。依据《规定》，运营机构可根据农村集体建设用地流转和投资建设有关规定，受让或租赁农村集体建设用地；建设机构也可以与农村集体经济组织合作，投资建设和经营管理公租房。

　　防治小产权房

　　上述接近国土部的人士表示，集体建设用地要转为国有建设用地，需要走征地手续，这是土地成本增加的一个重要过程，如果直接允许集体建设用地建设保障房，则可以大大降低保障房成本，又可以改善征地工作中存在的一些矛盾问题。

　　但是，上述人士表示，这绝不意味着要放松对“小产权房”的控制。所有试点都必须是在增量的基础上，存量“小产权房”转正不可以。而且建设以后出租管理必须由企业或政府进行，不能单独分割进行，更不允许有产权。

　　2011年5月之时，国土部曾下发《关于加强保障性安居工程用地管理有关问题的通知》，明确要求不得擅自开展利用集体建设用地建设公租房，不过一些城市经国土部批准后可以进行试点，给定的范围是：“商品住房价格较高、建设用地紧缺的个别直辖市”。

　　1月7日，北京市国土局的一位官员告诉本报记者，集体建设用地建公租房的试点，有关部门一直没有放开，是怕出现“小产权房”。

　　而到了2011年12月末，住建部的口径则出现另外一种说法，住房保障司司长冯俊表示，利用农村集体建设用地建设公租房正在试点，与小产权房不是一个概念，也不会造成小产权房合法化。

　　根据规定，集体建设用地建设公租房，其产权还是归农村集体经济组织，土地性质也不变，还是农村集体土地，只是允许用租赁的方式租给住房困难的家庭。而且整个建设当中也要严禁占用耕地等，也是有一定的限制。

　　冯俊表示：“不是说想盖就盖，不是说借这个名义把土地所有权变化了，也不能变相地卖了。所以它和小产权是完全不同的概念。”