京汉沪项目推进缓慢 泛海建设业绩震荡

　　荆宝洁

　　 2011年12月27日晚间，泛海建设（000046.SZ）公告称，公司控股子公司武汉王家墩中央商务区建设投资股份有限公司（下称“武汉公司”），拟向深圳发展银行武汉分行申请房地产开发贷款6亿元。加上2011年11月的6亿信托贷款，短短两个月内，泛海建设为武汉CBD项目申请的贷款金额已达12亿元。

　　 这是一个开发了十年之久仍未完成的项目，是未来泛海建设业绩的主要来源之一。

　　 自2010年下半年起，泛海建设已加快开发节奏，但仍然难以避免因为可结算项目少而带来业绩波动。中报显示，公司上半年亏损3373.15万元。长期跟踪泛海建设的分析师向本报记者表示，受调控影响，预估泛海建设2011年很难达到制定的30亿销售目标。

　　 在追求利润最大化和规模扩张之间，泛海建设似乎还没有找到更好的平衡点。

　　 资金压力陡增

　　 根据公告，武汉公司拟向深圳发展银行武汉分行申请的6亿元房地产开发贷款，贷款期限为2年，以项目土地及在建工程抵押，贷款利率为8.645%。

　　 资料显示，泛海建设于2001年8月参股设立武汉公司。2010年1月，泛海建设的全资子公司北京泛海信华置业有限公司，以挂牌价格88874.71万元取得武汉公司20%股份。至此，泛海建设取得了武汉公司的100%股权。武汉公司主要负责开发位于武汉市汉口城区中心的王家墩中央商务区项目（武汉CBD）。

　　 武汉王家墩中央商务区建设进展缓慢，直到2008年6月，该区首个建设项目才举行开工前的试桩仪式，而泛海建设的项目在当年10月才正式开工。泛海坚称开发速度主要受机场搬迁、基建耗时过长影响。而资金亦是制约其开发速度的主要原因。

　　 据本报记者了解，该地块此前是机场，泛海刚拿到土地时没有任何基础设施，连水、电、气管网，都得从头建设。据称，仅仅这些基础设施工程，总投入过百亿。

　　 泛海建设的增发融资一直未能顺利进行。2006年与2008年，泛海建设分别两次向大股东增发融资，但2008年其65亿元的增发方案未能获得中国证券监督管理委员会（简称“证监会”）发审委的通过，不得不暂时放弃。

　　 2010年3月24日，泛海建设再次启动增发融资方案，拟向不超过10名特定投资者以每股11.18元发行4亿股，预计募集资金48亿元，以支持包括北京泛海东风乡2#3#地项目、武汉泛海国际居住区—樱海园项目、深圳拉菲花园二期项目等5个房地产项目的开发。

　　 然而，在宏观调控收紧的大环境下，2011年3月24日，泛海建设再次无奈地宣布，本次增发融资方案以失败告终。2010年底，泛海建设资产负债率为62.66%，扣掉预收款项的真实资产负债率为59.55%。在增发失败的情况下，泛海频繁使用股权质押手段融资。

　　 长江证券2011年10月底发布的报告显示，泛海此前成立的大连泛海建设投资有限公司其所属大连“泛海国际旅游度假区”项目A、B 区填海工程于2011年9月28日正式开工。该项目占地约100万平方米，填海工程预计在9个月内结束，亦即是说该项目2012年下半年将进入陆地全面施工期。

　　 长江证券分析，泛海2011年计划新开工195万平方米，在建面积412万平方米，由于前三季度销售回款不甚理想，截至10月底公司在手货币资金15亿，短期借款与一年内到期的非流动负债合计36亿，短期压力较大。而公司净负债率进一步上升超过1.2，同时货币资金与存货比值进一步下滑，资金压力凸显。

　　 节奏之惑

　　 在房地产市场整体低迷的情况下，泛海建设的经营状况也不乐观。前三季度，泛海建设营业收入15.37亿元，同比增长1.31%，实现净利润1.59亿元，下降12.66%。截至2011年9月30日，泛海建设资产负债率为66.05%，较上年末增长1.21个百分点。

　　 2011年中期和一季度，泛海交出的都是亏损的成绩单。其中上半年亏损3373.15万元。2010年同期，泛海建设盈利8321.14万元。公司表示，报告期内，项目开工面积较上年度大幅增加，可销售面积也比上年同期增加，但因上半年在售项目大都未达到收入确认条件，销售收入较上年同期有较大降幅。

　　 开发节奏和业绩释放，一直是泛海建设未能很好平衡的问题。从储备项目来看，泛海建设家业还算可观。旗下以房地产开发建设为主要经营业务的控股子公司或参股公司就有武汉王家墩中央商务区建设投资股份有限公司、北京泛海信华置业有限公司等12个，项目分布在北京、上海、深圳、武汉、青岛、杭州、太原和大连多地，目前在建和储备项目有800多万平方米。

　　 但如果从销售收入来判断，泛海建设仅是年收入20亿至30亿的小型公司，其收入甚至难敌北京销售情况较好的单体楼盘，从经营策略上来看，也并不是一家进取型的地产公司，近年来出现在公开土地市场上的几率不高。

　　 曾去泛海建设做过调研的一位不愿意透露姓名的分析师对本报记者评价说，泛海建设手中拥有很好的资源，但公司并不追求周转率，而是追求利润最大化。并且，在联想控股第三大股东——中国泛海控股集团董事长卢志强的商业版图中，泛海集团的发展结构已经调整为4+1，即房地产、能源、文化建设产业、金融和战略投资。2011年初，他在接受记者采访时表示，房地产在泛海整个集团中比例下降，能源和金融产业比重会上升。

　　 早前，外界评价称泛海建设善于“囤地捂盘”，前期获取土地的成本都比较低，而10年间地价已经涨了数倍。泛海建设澄清个别项目是因为拆迁原因所致。

　　 除了王家墩项目以外，泛海建设在上海董家渡的地块开发进度也十分缓慢。同样是2002年，泛海集团旗下的光彩集团从黄浦区政府协议获得董家渡三块地。当时，董家渡聚居区旧城改造共有3家开发商参与，其余两家是香港华润集团、浙江华浙房地产公司。华润的“上海滩花园”在2007年上半年已开盘；华浙公司项目当时也进入施工状态。但截至2010年底，泛海建设的该项目10#地块动迁才完成全部工作量的87.67%，仍处于拆迁状态。

　　 泛海建设在2008年1月份发布的定向增发公告中提及，董家渡项目预期投资高达99亿元。而董家渡地块的动迁成本亦不容小觑——到目前为止，已经报批规划的泛海国际公寓（10号地块）商业、住宅建设项目动迁都未完成，12号和14号地块也依旧存在动迁问题。根据2009年年报，上海董家渡项目10号地块动迁已完成全部工作量的86.7%，2010年年报称已完成87.67%。一年时间，动迁工作量只推进了不到1个百分点，动迁进度之缓慢可窥见一斑。

　　 泛海建设2004年获得的北京东风乡9宗地块，在进行了泛海国际居住社区一期建设和销售后，二期项目在拿地6年后一直未如期开工，并在2010年8月初被指位列一份国土资源部交予银监会的涉及全国1457宗闲置用地的“黑名单”。导致泛海建设一度申请停牌。泛海解释称，“泛海国际居住区二期项目1#、2#、3#、4#地块开发用地，未能按原计划开工建设主要是因为项目功能、规划调整所致，不存在被政府收回的风险。”直至2010年底，北京东风乡9宗地块二期项目才陆续开工。

　　 据本报记者了解，泛海建设在北京东风乡项目后期拆迁压力较大，受市政规划设计的影响，方案仍有调整可能。公司当前在售的项目包括武汉泛海国际居住区（樱海园）和深圳泛海拉菲花园等。前述分析师称，受市场调控影响，项目销售速度一般。