成交冰冻难撼调控大局 房价下半年或筑底

　　张晓玲

　　截至目前，全国46个限购城市未见放松迹象。但地方的财政压力正随着各地两会的召开浮出水面。佛山市1月6日的政府会议消息显示，该市2011年土地出让金收入大减，与房地产相关的各类税收也出现下滑。

　　与此同时，楼市成交依然维持冰点状态。包括世联地产(2285.HK)、中原地产等机构人士预计，2012年楼市调控政策整体不放松，但地方或部分政策存微调空间。

　　世联地产(2285.HK)董事长陈劲松认为，当前过于严厉的限购限贷有望微调，对居民合理的住房需求将采取针对性的扶持政策，同时辅以制度性的政策如保障房建设及分配、房产税的完善；中原地产华南区董事总经理李耀智也提议政策层面逐步完善税收体制改革，开发商推行合理价格策略。

　　上述人士均认为，政策的合理微调，并不能撼动房价整体下行的趋势，陈劲松认为房价将在2012年筑底；李耀智更认为，2012年深圳房价还将下降30%。

　　北京限购悸动背后

　　2012年元旦后的第一个周末，北京楼市陷入限购“5年改3年”的传言，但随即遭北京市住建委辟谣。

　　陈劲松对本报记者表示，这场“乌龙”反映了地方在严厉调控中矛盾的心态：既要执行限购令，又要促市场成交，还要房价合理回归，这种美好的局面至少现在没有出现。

　　北京业内放松限购的呼声，基于市场成交的冰冻。北京并非个案。北京中原地产数据显示，上周全国楼市继续低迷。18个重点城市中，接近9成城市成交量出现环比下调。

　　随着观望加深，库存大增，北京、上海、广州、杭州等主要城市库存已经接近或超过2008年的峰值，主流开发商的库存也呈上升态

　　势。但开发商此时并不愿意大幅降价。陈劲松从房企角度分析有三个方面的原因，一是购房贷款审批很难，周期很长；二是地价还没跌，降价回笼了资金，也没法买地；三是去年销售的楼盘业主还没入伙，降价怕引发纠纷。

　　于是，地方政府、开发商、购房者陷入了一个僵局：成交深度低迷，而真正有需求的人群也难以入市。

　　从宏观上看，房地产行业开发速度全面放缓及交易量的大规模萎缩，已逐渐波及相关联的上下游行业，并对后续的投资、供应产生影响，政策微调有其客观动力。

　　地方微调的方向

　　在上述背景下，陈劲松、李耀智等人士均认为，在坚持房地产调控不动摇的基础上，2012年限购、限贷、限价都有微调的必要。

　　“由于调控效果的显现和经济下滑预期的影响，2012年不管是地方还是中央，均存在较大的可能对限购令的执行细则做出调整，”陈劲松说，首次置业和改善型置业是市场中最稳定、健康的需求，针对首套房的限贷政策也有望做出调整。不过，地方微调的方向，应该是以促进成交为基础，尤其是首套房的成交。

　　李耀智预计，2012年上半年，首套房贷款利率会有所下调，当前很多中小银行为了抢客户已将首套房利率下浮。一些地方已经开始实施各种微调措施，涉及土地出让、房源解禁、税费优惠、购房补贴等多个环节，预计2012年，惠及刚需人群的微调有望得到默许。

　　成交冰冻难撼调控大局 房价下半年筑底？

　　在对现有调控政策做出微调的同时，诸多业内人士认为，一些长期的制度性政策也应在2012年得到根本性的推进，如保障房的建设和分配制度，集体建设用地制度的完善等。

　　房产税试点城市征收范围扩大，也是大概率事件。1月6日，住建部会议提出，2012年6月末前实现40个主要城市的联网。北京中原地产研究总监张大伟认为，这意味着，后续调控可能加大针对全国有多套房产拥有者的税费调控，而主要城市产权联网也有利于摸清目前市场上投资房产的总量。

　　2012下半年房价探底

　　陈劲松对本报记者说，北京限购如改为3年，应对促进成交具有积极意义，而且，即使北京限购现在改为3年，对房价下跌的趋势也不会有影响。21世纪不动产分析师粟日也认为，“5改3”后，会有部分新增购房需求进入市场，但并不会对已有的房地产调控成果产生负面影响，不会阻碍“房价合理回归”这一目标的实现。他还呼吁舆论不要对这种微调大惊小怪，动辄夸张为放松调控。

　　任何的微调，都不能改变房价在2012年继续筑底的趋势。北京中原分析认为，北京作为调控政策执行力度最大的城市，房价下调的项目和幅度也领先全国，目前来看拐点可以说已经出现，预期6-12个月内房价还有10%-20%的下调空间。

　　李耀智预计，2012年深圳楼市价格将以点带面，继续下降30%，达到2009年4月份的水平，全年月均总成交量维持在5000套左右。

　　陈劲松则称，2012年地价下跌要快于房价下跌，随后，房价逐渐筑底，在2012年年中或触底成功，因为，今年上半年的潜在供应洪峰之后，下半年的供应会得到扭转，其去库存周期与中国经济同步，下半年市场由于价格下降到位促使成交回暖，而成交量的上升会使价格得到支撑，最终促使价格探底成功。

　　“只要有量的回升，就算筑底成功，不要期望楼价再反弹，”陈劲松说，当租金回报率普遍接近社会平均资产回报率，就是房价回归合理的标志，如中等普通住宅租金回报率在3%-5%之间的时候，其价格便是合理的。

　　万科总裁郁亮私下里表示，万科现在到今年都是拼命出货“收钱”，不是为了抄底，而是保命，万一2012年有什么不能预料的波动，万科至少有现金在手。