榜单之争背后： 北京交易结构悄然生变

　　荆宝洁

　　 一份关于北京区域房企销售业绩的排行榜在业内流传。

　　 令业界哗然的是，首开股份（600376.SH）以122.36亿元的销售额摘得2011年度北京地区房企销售桂冠。金隅集团、远洋地产（03377.HK）、中海地产（00688.HK）紧随其后，一并跻身“百亿俱乐部”行列。前十房企总销售额为952.35亿元。

　　 本报记者向首开股份求证，该公司高层向本报记者表示，公司的合同销售额并没有这么多，尽管2011年有所增长，但并未超过120亿。

　　 本报记者获得的另一份根据北京建委旗下房地产交易管理网数据整理的榜单显示，住宅方面，北京万科以78.7亿销售额，排名第一；首开75亿排名第二；中海74.7亿排名第三；远洋72.3亿排名第四；保利57.9亿排名第五。如果以商品房口径进行计算，首开以102.1亿排名第一；远洋89.5亿排名第二；万科以87亿排名第三；保利以85.9亿排名第四；中海以83.8亿排名第五。

　　 不争的事实是，位列榜单前茅的房企，其共性都是较早开始执行降价策略的房企。在严厉的调控年中，市场已然生变。

　　 榜首易主

　　 有销售榜曾将中海排在第一位。

　　 中海是年内进行价格调整最早的开发商，也是本轮进行价格调整周期较长的开发商之一。从2011年4、5月份开始，延续到年底，陆续有包括南京、重庆等地在内多个城市的项目加入了降价促销的阵营。

　　 中海北京在售项目并不多，包括中海尚湖世家、中海九号公馆、中海城、中海城香克林等。其中贡献最大的项目就是中海九号公馆和中海城，截至目前，中海九号公馆的销售额已超30亿元。北京房地产交易管理网显示中海九号苑成交均价34051元/平方米。

　　 2010年1月，中海地产以66.9亿竞得北京丰台区花乡六圈村两幅居住用地，折合楼面地价1.84万每平方米。这是中海地产2009年以来首次北京拿地。这块地在建的就是中海九号公馆。

　　 此外，2010年中海收购了光大地产。据蚬壳电器2008年年报显示：其拥有的光大地产分别在北京、广州等城市全资或合资拥有10 个房地产项目，涉及土地面积近300万平方米。其中，在北京拥有的两个项目约17.5万平方米，可以直接形成供应。另据内部人士透露，中海的内部激励很好，中层以上年薪超过百万，也极大刺激了业绩的增长。

　　 中建地产虽然没有上榜，但据本报记者了解，中建地产去年销售额超过80亿，增幅明显。

　　 在龙湖（00960.HK）的内部通讯中，龙湖在北京的销售额达到102.6亿元。龙湖在大兴的项目以11800元/平方米的价格开盘时，被称为“裸奔”。龙湖称，2012年将继续坚持“高周转”销售策略，凭借产品力和快速的市场应变力，进一步提升抵御市场风险的能力。

　　 摘得某排行榜首位的首开股份，是占据北京市场一定份额的国企。据首开股份去年3月份公布的年报显示，2010年首开股份共实现合同销售金额134亿元，其中北京地区贡献最大，营业收入为70亿元。开展了全国化战略的首开股份，2010年新增土地储备中，非北京区域土地储备超过了北京区域的土地储备。“回流现金，确保安全，是首开采取的最主要的营销策略。”前述首开高层说。

　　 “跌落”北京榜首的万科，2011年长阳半岛贡献了35亿的销售收入，金隅华府项目贡献了22亿。

　　 几乎所有的开发商都在感慨，去年的销售速度大大放缓，即使变换营销策略，市场依旧观望。“8月份的时候降价5%，吸引了一批客户，但不到一个月客户的热度就消失了，售楼处又没人了；再降价，效果依旧有限。”前述首开高层说。

　　 市场结构正在转换

　　 根据中国国际城市化发展战略研究委员会发布《2010年中国城市化发展战略研究工程成果》显示，从2008年开始，北京的城市化率就达77.31%，位居全国前三，其市场的交易结构也在发生变化。

　　 21世纪不动产首席分析师常智告诉本报记者，在成熟市场，二手房交易量都要远超过新房交易量，虽然现在新房仍很活跃，但北京很快也将迎来以存量房为交易主体的时代。中建地产副总经理肖喜学也表达了相似的观点，“届时市中心的旧城改造项目将成为主流，但难度很大，给企业留下的机会很少。”

　　 同时，商业地产地位在攀升，许多企业开始增加商业地产的配比。住宅需求方面，改善性需求的比例在增加。仲量联行研究部董事覃晓梅在接受本报记者采访时表示，从北京市场上热销的项目来分析，如金茂府和西山一号院，改善性需求成为当前高级住宅的主力消费群体，这部分群体拥有购买资格，对贷款的依赖程度较低，趁市场调整时购买大户型产品改善自身的居住条件。

　　 据伟业我爱我家市场研究院的数据统计，2011年因限购政策影响，北京的成交量相比上年下降了33%，其中限购较严的二线城市同比减少18.6%；限购较松的二线城市一手住宅成交套数同比仅仅减少6.4%。二线城市的购房需求依旧充足，市场仍将稳步发展。

　　 北京市土地储备中心在企业内部调研的结果显示，许多房企转向二三线城市发展，但对北京一些黄金地段的地块出让，仍然十分感兴趣。

　　 肖喜学认为，北京是此次调控力度最严格的城市之一，但即便是限购，亦有大量的外来人口支撑北京的市场，而三四线城市大多是本地人群支撑。