商用物业交投畅旺 开发商投资结构调整

　　苏丝

　　 1月10日，嘉德置地集团旗下凯德中国与重庆市渝中区政府就朝天门地块开发建设合作协议正式签约。此前，凯德中国于2011年11月宣布获得重庆渝中区核心位置地块，总占地面积91，783平方米。嘉德置地集团总裁廖文良先生表示，该地块将用来开发建设一座涵盖高端住宅、购物中心、甲级写字楼、服务公寓及酒店的综合性地标项目。

　　 据戴德梁行提供的市场研究报告显示，自2011年三季度末以来，包括恒隆地产、仁恒置业、和记黄埔等开始频频出手在重庆、昆明、大连、珠海、佛山等城市拿地，成交总额约200亿元。随着调控的深入，房企已经显现出投资结构调整的趋势。其中一线城市商业物业的交投旺盛就可见一斑。

　　 以广州为例，2011年第四季度，广州房地产投资市场录得几单大宗交易，例如粤海地产收购原广东置地资产包，以及越秀地产（0123.HK）出售东方宝泰项目。在资本值方面，由于部分发展商在年底出于回笼资金需要，项目的资本值出现一定幅度的下降，刺激部分投资者入市投资，令到交投量稍微上升。此外，整栋商业物业出售个案增加。例如，近期天河城一举拍下动漫星城广场、名城商业广场及珠江新城一地块，越秀城建拍下占地15万平方米的东方宝泰，Top Plentiful Global Investments从廖创兴集团购入创兴广场。

　　 仲量联行认为，受环球经济形势影响，2011年广州整体甲级写字楼需求下降。净吸纳量从三季度的16万平方米跌至四季度约6万平方米。但纵观全年，全市净吸纳量仍创历年新高，达55万平方米，比2010年全年上升32%。尽管在甲级写字楼总存量方面，广州还是远低于其它一线城市，但从净吸纳量方面看，说明广州写字楼在全球经济不景气的外围因素影响下，升级以及扩充需求依然强劲，对抗外围因素的力量比预期更强。2011年全广州整体租金上升9.5%，低于去年的15%。资本值方面，紧缩性财政政策及住宅限购对发展商资金流的影响加大，使发展商转向以写字楼销售作为资金回笼的重要途径，并且从追求高单价转向追求成交量。因此，甲级写字楼整体资本值四季度平稳，环比微升1.2%。相比2010年急升28.4%，2011年15.3%的升幅仍然表明写字楼资本值整体趋势呈放缓迹象。2011年全年广州甲级写字楼总共有63万平方米新增供应落成，主要集中在天河商圈及珠江新城区域。新竣工大厦包括有恒大地产中心，太古汇，富力盈信大厦，高德置地一、三期以及广州国际金融中心。其中以富力盈信大厦、太古汇和高德置地三期的出租率最为理想，均超过七成以上。

　　 而戴德梁行则从去年全年30.4万吸纳量，仅次于达到历史最高峰值的2007年，预计2012年总体吸纳量仍可达到27万平方米。事实上，甲级写字楼租金及资本值呈放缓趋势，新增供应仍以天河商圈及珠江新城一带为主，多个项目出租率逾七成以上。2011年活跃的商铺租赁活动继续带动租金上升。高端零售市场进一步发展，核心商圈商场投资活动增加。出口放缓对保税仓租金的影响较大，零售市场带旺物流园市场需求。产业园也受整体市场气氛向好带动，租金同比上升一成。持续性政策力量继续压抑豪宅市场成交，发展商为年末促销进一步下调售价。

　　 上述机构均表示，由于广州对金融业的依赖不高，受金融市场波动的影响相对有限。整体商业地产市场只会倾向平稳发展，年内不致出现急挫情况。近年租金及售价急升过后，市场或需调整再作发展，今年或将是理想时机。

　　 据统计，明年甲级写字楼新增供应将达45万，主要项目有珠江城、利通广场、保利威座、广晟国际广场、广州银行大厦以及富力盈凯广场。