地产大佬看跌2012专家传授要诀：“快、准、等”市民一头雾水纠结买卖房

　　记者 俞佳 制图 任萍

　　去年下半年，在张江工作的小陈在浦东北蔡板块买了一套77平方米的婚房，单价约2.7万元/平方米。而在今年1月，他的一位同学也在同一楼盘购买了一套面积相近、户型不同的“特价房”，单价仅2.2万元/平方米。尽管不断安慰自己使用价值没有变，但相距不过数月，相隔不足百米，几十万元的价差还是让他懊恼为何当初不再“屏一屏”。

　　记者从一些中介门店了解到，在当前特殊的市场环境下，成交量连续探底，买卖双方各有小算盘，买房的人怕买贵了，卖房的人怕卖亏了，都想知道：房价还降不降？

　　【观点】

　　“大佬”发声：今年房价要跌三成

　　曾几何时，人们争执于房价是总理说了算还是总经理说了算。当总理和总经理都说房价要降，问题似乎简单了许多。在近日举行的一个论坛上，任志强等地产大佬畅想2012，在坚持房地产市场宏观调控不动摇，新增供应仍处于高位的新年，降价被认为是大势所趋，不谈降不降，只谈降多少。最悲观者甚至认为今年房价降幅将高达30%。

　　首创集团总裁刘晓光认为，今年的房价有下浮可能，但并不会出现暴跌，跌幅应该在“百分之十几”。林达集团董事长李晓林也认同下跌趋势，他表示，如果今年GDP增幅达到7.5%，那么房价降幅将达到20%。对此，阳光100置业集团常务副总裁范小冲指出，今年房价肯定要降，即使是在二三线城市，也不排除个别项目为了活命出现价格“跳水”。

　　中坤集团董事长黄怒波则最为悲观。他认为，尽管信贷调控措施可能会改变，但本轮楼市调控不会停止，因此房价降幅应该在30%。

　　素有“大炮”之称的华远地产总裁任志强在论坛上发言称，开发商资金链还没到最糟糕的时候，但在现有政策下，今年开发商土地购置量仍将呈现下降趋势，并可能会持续较长时间。

　　“大佬”悲观，机构亦唱空。瑞银最新预测称，今年的房价走势还可能在去年的基础上呈现下跌，上半年，房价会继续下跌5%-20%，房地产市场的整体趋势不被看好，今年国内房地产股的估值也许会再创新低。

　　而据媒体报道，21家分析机构接受调查显示，2012年中国房价将进一步下跌，半数以上预计今年全国住宅均价跌幅超过10%，限购政策不会轻易放松，首套房的首付比例有望在上半年调低。

　　“空将”翻身：跌一半不是梦

　　在中国的房地产圈子里，还有着一批站在任志强这样的地产大佬们对立面的“空将”。即使在房价呈火箭速度增长的那些年，他们也不依不饶唱低房价，频频抛出“房价要跌掉一半”的言论。其中的代表人物便是知名经济学家谢国忠。他在年初接受电视采访时用一个 “垮”字概括2012年的中国房地产。他还表示，中国房价平均会降价50%，降价可能会分三年跌，在2014年调整完。同为“空将”的独立评论人牛刀也在博客上发文预言房价腰斩。 “上海、北京、深圳、广州的郊区已经在2011年开始下跌了。 2012年房价泡沫破灭，很多楼盘会跌回原形。 2013年要普跌，也就是说三四线城市开始补跌。泡沫破灭后，会有一个市场自动修复的过程，这个过程日本花了五年，我分析中国最少三年。”

　　牛刀调侃在楼市上涨期的一些受益者，预计在2013年房价腰斩后会出现“逼女婿买房的上海丈母娘跳楼、白领家庭纷纷断供、房地产商大量破产、举债炒楼的炒房客跳楼、建材钢材水泥行业大洗牌”五大现象。

　　【分析】

　　局部“很美”稳中有降

　　开发商近乎哭诉，唱空派信心十足，突然逆转的场面让人无法淡定了。“风水轮流转”、“楼市泡沫一朝戳破”……种种断论或猜测之后，还没买房的人们最关心的是“机会是不是来了？”

　　看看数据吧。同策咨询研究中心数据显示，2011年上海商品住宅成交均价与2010年基本持平，仅小幅上扬1.5%。中国房产信息集团报告称，2011年上海一手住宅平均房价同比微跌0.5%。从宏观看，上海楼市还是企稳的状态。所谓二三十个百分比的跌幅仅仅在部分区域的部分楼盘，数量也不可能会是多数。

　　“大佬们不是太悲观，就是刻意迎合政府基调，局部可能会大跌，普降30%的说法恐怕站不住脚。而谢国忠坚持的跌一半理论，不是完全没有可能性，但需要长时间维持最严厉政策的前提条件。 ”德佑地产研究主任陆骑麟表示。

　　在同策咨询研究中心总监张宏伟看来，开发商悲观唱空可能别有目的。 “有可能是故意制造悲观氛围以谋取自己利益，也可能是个别企业真的面临着巨大的资金链难题，但这不会是普遍现象，30%的跌幅夸大其词了。 ”即使是负债率极高、屡屡传出破产的绿城集团，近日壮士断腕般甩卖了五个项目，但也是为了弃车保帅后更好发展，还没有到不可收拾的地步。而龙湖、万科等房企的降价更多是出于整体布局考虑，一边在一线城市降价，一边在三四线城市拿地，更没有必要大降三成甩卖。

　　复旦大学房地产研究中心主任尹伯成告诉记者，房价跌多少需要区别来看，2009年后涨得快、泡沫多的楼盘今年也会跌得多一点。但刚需强劲，少量的跌幅达到部分购买房心理预期后就能消化，大幅调整较难出现。

　　2012谁主涨跌？还看政策

　　不可否认，目前的房地产的市场还是“政策市”。多位分析人士及中介经理在接受记者采访时明确指出，要问新年房价，还看政策。

　　自调控以来，温家宝、李克强等国家领导人在不同场合已经“三令五申”，要坚持楼市调控不动摇，坚持遏制房价过快上涨。各地方政府，也在过去一年时间内纷纷表态继续执行限购等调控措施。

　　11日，上海市第十三届人民代表大会第五次会议时，上海市市长韩正发言称， 2012年仍将继续加大普通商品房供应，并调整普通商品住房标准，完善个人住房房产税改革试点，以实现2012年上海新建住房价格”稳中有降”的目标。

　　张宏伟对此表示，“宏观市场稳定、局部个案楼盘价格战”是2011年上海楼市的主要特征，这一市场状态也将持续到2012年。不过，受土地财政掣肘，“稳中有降”也不可能是大幅的下调。

　　【建议】

　　买房需会“快、准、等”

　　何时买房？如何买房？房地产专家和分析人士支招“快、准、等”。

　　一是要“快”。 “2012年对广大刚需客来说肯定是一个机会，如果有适合房源，就不要再等下去了。”张宏伟表示，尽管房价下降的趋势是必然，在实际购房过程中并不是看宏观层面的涨跌，而是取决于个别楼盘的策略。一旦遇到个案楼盘有达到自身心理价位的降价幅度，出手一定要快。

　　二是要“准”。张宏伟还建议购房者关注以下几个方面：首先，跟踪大型房企，产品质量会有保证。其次，在目前的情况下，很多房企还是采取高速周转的策略，要抓住这个过程中策略性降价的市场机会。再次，更多地关注楼盘的附加值，现在仍有一些楼盘有赠送面积，以后这样的产品可能就会少了。另外，关注板块或者是关注区域的话，选优势板块当中的一期或者是二期。从升值角度来说会有一定机会，从自住角度来说，早买也节省了购房成本。

　　三是要“等”。对于没有急切需求或心仪目标的的购房者来说，“观望”也未尝不可。尹伯成指出：“2012年房价下行是必然趋势，现在调整才刚刚开始，等等无妨。特别要说的是，去年二季度是房地产信托高峰，今年二季度则将是信托到期还款的一个高峰，届时可能还会有不少楼盘因此降价。