中国式大跃进

　　晏耀斌

　　无论是圈地还是专心经营，目前中国的奥特莱斯面临的最大困惑是发展速度过快。

　　据业内人士介绍，首创置业在几次的商业模式失败后，试图通过奥特莱斯芭蕾雨项目模仿万达模式。

　　但境外奥特莱斯大多未配建高比例的住宅项目，而首创奥特莱斯显然更像万达模式的翻版：依靠商业地产低价拿地，从而拉升住宅价格，依靠出售住宅和部分散铺快速回笼资金。

　　北京首创总经理刘晓光认为，奥特莱斯芭蕾雨项目与万达不同。“该项目比万达体量大多了，且万达是高密度的，首创芭蕾雨是低密度的。”

　　实际上，国内奥特莱斯由此分化为三类：真正意义上的奥特莱斯、以奥特莱斯为名圈地的、中低端尾货市场“山寨”奥特莱斯。

　　据统计，国内几乎所有地级城市以上都有在建的奥特莱斯项目，像北京这样的大城市甚至有10家以上。“按照国外的规律，一个大城市一般只需要一个奥特莱斯就够了。”王永平表示。

　　在美国洛杉矶、法国巴黎等城市，就只有一个奥特莱斯。“主要是选址问题，必须在郊区、交通发达、辐射人群广泛的地方。”黄文杰表示，奥特莱斯本身的要求不是在数量，而是在于品牌折扣辐射的人群。

　　规模大小也非常关键。在国外，奥特莱斯规模一般都比较小。比如美国最大的Woodbury Commons奥特莱斯面积不超过9万平方米，而且是几十年共五六期扩建后的结果。而国内奥特莱斯动辄十几万甚至几十万平方米，却没有考虑后续招商的问题。

　　与大肆兴建、庞大体量相对应的是其与国外奥特莱斯经营水平的巨大落差。易铺中国总裁陈建明表示，奥特莱斯在中国内地面临着两大挑战：一是市场成熟度不够，另一个是品牌、商品实现产业化对接和美国还有一定差距。因此他认为：中国奥特莱斯的前景堪忧！