京沪豪宅有价无市 星河湾降价未引发鲶鱼效应

　　本报记者 董映颉 王海春 北京、上海报道

　　进入2012年，楼市“降价”之声迭起，尽管豪宅市场看似并未受到太大冲击，但是成交量的持续萎靡，也令开发商感到有些“吃不消”。

　　2011年底，上海星河湾一举打出了降价8折的旗号，一些上海豪宅项目的价格也开始下调，尽管如此，除星河湾实现“以价跑量”之外，其余项目均表现不佳。而在北京，根据仲量联行发布的数据，豪宅房价仅跌了2.2%，成交量却同比跌了21.4%，呈现出“有价无市”的黯淡光景。

　　上海：不再死扛

　　2011年底，星河湾宣布上海的两个项目价格下浮至8～8.5折甚至更低。这不仅在星河湾历史上绝无仅有，在上海的豪宅市场上也带来了不小的震动。而降价确实也给星河湾带来了实惠。

　　“星河湾出于资金回收的需要，以弥补老业主差价为条件，加入折扣价格战，吸引了高端购买力的资金，仅浦东星河湾就在12月成交52套均价5.23万元/平方米豪宅。”上海永庆房屋总经理陈史翎表示。

　　据了解，受促销影响，星河湾仅在2011年最后一周的销售额就高达3.7亿元，销售套数52套，占全年销售套数的近50%。即使转入2012年，星河湾的销售也维持了去年年底的惯性，1月1日-5日，浦东星河湾成交22套，在上海整个商品房住宅销售楼盘中排名第二。

　　“在中低端项目大幅促销的形势下，无论是销售的数量还是价格上，豪宅项目所受影响更大。预计后续将会有不少楼盘陆续跟进降价，‘死扛’价格的豪宅也将越来越少。”上海中原研究咨询部总监宋会雍表示。

　　但是，并非所有豪宅项目的成交都如星河湾那么理想。

　　根据中原三级市场研究监测，从销售率看，这些豪宅项目表现普遍欠佳。其中，仁恒森兰雅苑的销售率最高，也仅为41%。华润、九龙仓的几个项目，销售率不足10%。另外，浦东新区也有13个别墅项目成交低于10套，单价高达14万元／平方米的汤臣一品更是少人问津。

　　“由于豪宅市场的需求量本来就较小，在当前的形势下，如果价格下降幅度不够大，很难达到通过价格启动市场的效果。”戴德梁行住宅董事伍惠敏表示。

　　北京：成交萎靡

　　在北京，豪宅市场的情况与上海不尽相同。

　　1月9日，仲量联行发布的《2011年度北京房地产市场报告》显示，楼市调控下北京豪宅仍“量跌价挺”，去年豪宅价格仅下跌2.2%，成交量却同比跌了21.4%。

　　事实上，从去年第四季度开始，北京公寓豪宅项目的供应量开始提速，除了较早开盘的合生·霄云路8号、太阳公元、太阳星城外，年底鸿坤·花语墅、五矿·万科如园、凯德锦绣等9个公寓豪宅项目相继开盘入市。

　　亚豪机构副总经理任启鑫分析，在限购政策影响下，普通住宅供大于求导致降价项目的范围急速扩大，但是占据了城市稀缺资源的公寓豪宅，在经济震荡中表现出了强劲的保值能力，因而在财富阶层的投资组合中始终占有一席之地。相较之下，2011年底到2012年初，公寓豪宅市场反而较为乐观。

　　成交数据显示，无论是以盘古七星公馆为代表的单价10万元左右的超级豪宅，还是龙湖唐宁ONE、太阳公元这样单价在5万-10万元之间的普通豪宅，价格都保持了基本稳定。而如太阳星城这种刚刚迈入4万元/平方米豪宅门槛的项目，从去年一年来看，也基本实现了10%的价格上涨，只有个别项目出现了成交价格的小幅下调。

　　仲量联行北京研究部主管覃晓梅告诉记者，由于土地稀缺，2010年以来豪宅供应逐步减少，2011年豪宅成交量约和2008年持平，但新增供应却较2008年少，而豪宅需求一直稳定增长，供给关系决定豪宅抗跌性较普通住宅强，目前豪宅买家多为一次性付款，不受限贷政策影响。

　　然而，从成交来看，北京豪宅市场也存在着“有价无市”的局面。北京中原地产与亚豪机构发布数据显示，2011年全年，北京别墅成交量下调明显，别墅期房和现房共签约套数为2143套，同比下降34.4%。这一成交量也创下了近三年来的新低，不及楼市火爆时的2009年的一半。