谭浩俊：楼市复苏之门的钥匙掌握在谁手中

　　谭浩俊

　　房价和地价能否回归理性轨道，钥匙掌握在地方政府手中。只要地方政府不再沉湎于土地财政，不再唯GDP，而是把工作重点转向发展实体经济、壮大实体经济。

　　开发商手中也是有钥匙的。这把钥匙，就是不要再死扛房价，而是选择降价。

　　据《证券日报》报道，根据诺亚财富最新的一份针对房地产行业的研究报告显示：2012年到期的房地产信托产品高达1172亿元，尤其是3月、6月、7月和8月为兑付高峰。分析人士认为，由于前两年发行的房地产类产品风险防范措施做得并不充分，虽然房地产信托市场风险整体可控，但也不排除个别产品会在时点上出现兑付危机。

　　造成这种现象的主要原因，是由于房地产市场的持续低迷，使多数开发商陷入了“资金链”紧绷的困境，导致信托资金也出现了兑付资金来源不足的局面。这也意味着，在国家信贷政策不能对开发企业“网开一面”的情况下，开发商要想顺利度过眼前的困难，不出现因为“资金链”断裂而破产的结果，唯一的希望，就是房地产市场能够尽快走出低谷，不再处于目前的严重低迷状态。

　　显然，要走出低迷，并不是一件容易的事，它需要各方的共同努力，需要找到开启房地产市场复苏之门的钥匙。关键是，这把钥匙掌握在谁的手里，手握钥匙者愿不愿意放弃一些自己的利益、作出一些积极的姿态，主动开启房地产市场的复苏之门。不然，房地产市场低迷的现象还要持续，相关矛盾和问题还会继续爆发。最终的结局，不是共赢，而是共输。

　　这把钥匙，首先掌握在地方政府手中。应当说，房地产市场出现今天这样的局面，地方政府应当承担很大的责任。正是在地方政府强烈的政绩驱动和“土地财政”拉动下，地价和房价才出现了严重脱离实际的上涨，房地产才会变成超过实体经济的“支柱产业”。俗话说，系铃还须解铃人，房价和地价能否降下来，房价能否回归理性轨道，钥匙掌握在地方政府手中。只要地方政府不再沉湎于“土地财政”，不再用眼前利益替代长远利益，不再唯GDP，而是把工作重点转向发展实体经济、壮大实体经济，用实体经济保障经济的稳定发展、保障人民生活水平的提高、保障社会消费能力和购买能力的提升，那么，不仅整个经济社会发展会越来越和谐，房地产市场也会步入健康、有序发展轨道，不再出现或冷或热的现象。

　　反之，如果地方政府继续沉湎于“土地财政”、即时政绩，那么，就会给开发商以政府会“托市”的假象，就会让开发商继续死扛房价，最终，房地产市场就无法摆脱低迷状态。接踵而来的，就是各种各样的风险、矛盾和问题。

　　这把钥匙，掌握在开发商手中。众所周知，房地产市场从“暴利时代”走到“风险时代”，仅仅经历了一年多时间。一年来，尽管开发商借助前两年“天量信贷”带来的充裕资金以及地方政府推行“土地财政”留下的较大利益空间，与调控政策展开周旋，死扛房价。但是，随着调控政策力度的不断加大和市场出现严重低迷，多数开发商开始由“天堂”进入了“地狱”，出现了“资金链”越来越紧的问题，以至于像绿城这样的“大开发商”，也不得不依靠卖地保证“资金链”不断裂，避免破产。

　　显然，房地产市场能否从低迷走向复苏，开发商手中也是有钥匙的。这把钥匙，就是不要再死扛房价，而是选择降价。虽然降价可能会让开发商少赚甚至亏损，但是，比起“资金链”断裂后的破产，后果还是要好一些。关键是，开发商能够交出这把钥匙吗？

　　与地方政府和开发商相比，相关职能部门手中也握有一把钥匙。这把钥匙虽然没有地方政府和开发商的那么“灵”、那么快捷，但是，如果用得好，同样也能开启房地产市场的复苏之门。一方面，如何保持政策的连续性和高压态势，对地方政府和开发商都能起到积极的制约与影响作用；另一方面，在保障房建设、资金供应、土地供应、规划控制等方面继续围绕调控，提出更加明确的目标和要求，出台相关的政策和措施，能够对房价产生有效的引导作用。

　　那么，面对地方政府可能施加的压力以及保持经济稳定增长的要求，相关职能部门将如何反应、如何对政策作出合理调整和优化呢？这是值得认真思考的问题。基本的观点是，职能部门必须坚决按照中央的要求，坚定不移地加强对房地产市场的调控，坚定不移地下达保障房建设任务，坚定不移地对土地供应、资金供应等采取限制和控制措施。只有这样，开启房地产市场复苏之门的钥匙才能有效。

　　而从目前的实际情况来看，另一把钥匙的作用也是不能忽视的，那就是相关研究机构和专家、学者能否顺应房地产市场调控的要求，做出有利于房价回归理性的分析和研究，提出有利于房地产市场健康发展的建议和要求，而不是站在利益集团一边，房价一降，就发出诸如房地产市场要崩盘、银行无力承受、影响经济发展等负面呼吁。否则，会严重影响开发商的降价预期，影响政府的调控决策。

　　眼下，尽管房地产市场仍然处于严重低迷状态，但是，由于房价已经出现松动，开发商已经意识到再死扛房价的后果，地方政府则在保障房建设任务、土地供应等压力下开始对“土地财政”有了一些新的认识，加之购房者则经过较长时间的等待观望后，购房热情也开始有所恢复。如果能够趁热打铁，将房价泡沫挤干，让房价回归理性，那么，房地产市场的复苏之门也就可以顺利开启了。

　　总之，不管谁先使用钥匙，都能将房地产市场的复苏之门打开。毕竟，调控的目的不是把房地产市场搞死，而是让房地产市场变得更健康、更有序、更规范。这一点，不应当有任何的怀疑。切不可因为眼前利益、局部利益和集团利益，而使房地产市场调控变成一个多方共输的局面。