昆明去年商业地产红火

　　昆明去年商业地产红火 业内预测今年销售压力大

　　2011年国家调控政策频频推出，并一浪高过一浪。不管是国十条、新四条，还是“限购令”、“加息”或“提高二套房贷款比例”等调控手段，其主要的针对对象均锁定在住宅市场，商业地产则成为调控下的“漏网之鱼”，亦成为吸引投资的避风港。有数据显示，昆明房地产市场，商业地产一枝独秀。不论是写字楼、商铺、城市综合体等各色项目在昆明市场均呈现供售红火之势，如此，暂无压力的商业地产不仅成为国内不少投资客选择的新渠道，也成为开发商回笼资金的另一个给力手段。

　　虽然2011年商业地产火红一片，但跟风投资是否也有风险？而2012年的商业地产又将如何？有业内人士分析，今年若限购令仍然持续的话，商业地产、行业地产、旅游地产等均会保持相当的市场占有率。

　　关键词 商业地产火

　　住宅市场受限 商业地产兴盛

　　2011年，在持续严厉的调控政策组合拳下，房地产市场住宅唱主角的局面逐渐改变。当史上最严厉调控袭来之时，商业地产与住宅市场又一次出现了“冰火两重天”之景象，住宅市场急速下挫的成交量更加凸显了商业地产的兴旺。对于商业地产来说，2011年的“调控年”无疑给其发展创造了绝佳机遇。

　　限购令、首付提升、二套房房贷利率增加等原因，让住宅市场出现瓶颈。成交量相比去年约下降50%左右。而面对目前中国市场投资的有限渠道，比如黄金、股票等，商业地产成了既稳妥又热门的投资渠道。不仅如此，某家开发商的相关负责人杨女士表示，用商业地产项目产生的利润可以弥补住宅市场的盈利压力，并因为今年房地产行业贷款被银行列入限制性贷款行列。因此，率先销售有市场的商业地产，是开发商回笼资金的有效方式之一。

　　关键词 供应量大

　　商业地产四处开花

　　2011年，昆明多中心发展是趋势，也是这个城市的标签。从南到北、自西向东，酝酿已久的商业地产项目在不断涌现中，一场商业聚变正在改变着一座城市。10年前，昆明的商业一度自发地蜷缩发展于城中心的这些街道，诸如，南屏街、小西门等。10年过后，在城市化进程的激流中，在新昆明建设的提升要求下，昆明的商业在南屏街之外，有了更多种可能。

　　除此之外，2011年由于调控严格，利率不断上浮，商业地产可谓风起云涌。无论房地产上市公司、大型房企，还是中小房企，乃至保险企业、制造业等众多其他行业的民营企业均纷纷转向商业地产开发。昆明商业地产遍地开花。例如，盘龙区有欣都龙城、益龙万象城等，西山区有红星国际广场、中央金座；五华区有经典双城、云上城；官渡区有新螺蛳湾、大阳市场等综合体商业进入市场。至于临街商铺更是数不胜数。有数据显示，2011年销售商业地产的楼盘项目相比去年有40%以上的提升。

　　拷问

　　部分商业地产空置存在过度开发

　　面对大量房地产企业转战商业地产，市场的供需比能和谐吗？对此，云南财经大学房地产与土地政策研究中心主任张洪教授表示：“若商业地产像这样开发下去，是不容乐观的。好的商业项目不管从销售还是从出租等方面均会给购买者带来更多的利润。但是有些偏远的社区商铺，目前的空置率还是很高。商业地产虽然存在考验，但是从昆明目前的市场来看，优质商铺仍然稀缺。商业地产是全能型的开发商必修课，开发是一个系统过程，重点是找到最适合的开发模式。商业地产的运营仍将以开发商为主导，全托式的商业地产开发时代在长期将会出现。因此，随着更多的入场者出现，商业地产过剩还在加剧。在众多的商业地产项目中，唯有在开发、营运中有所创新与突破，或才有可能脱颖而出。”

　　据记者踩盘了解，目前昆明的商业地产虽成了目前政策调控下，投资者的避风港，但也存在一些问题，比如，存在新项目扎堆、业态同质化等。就此，云南信息报社副社长周斌介绍，现在开发商、消费者多方都很纠结，如何实现共赢局面，是目前市场各方需要思考的问题。面对商业地产投资出现的热潮，市场各方也应理性。同时，瑞丰和（中国）地产顾问有限公司董事长邓毅敏表示，昆明人均商业面积已超过发达国家，而随着大规模的商业体上市，1.6平方米的人均商业面积可能超过2平方米，人口的增量显然达不到商业快速增长的速度。这说明昆明各大商业体之间不是在共享市场，而是在分享这个市场，竞争日趋激烈。或许商业地产的大规模入市，未来的3-5年内，很容易将昆明的商业地产推入过剩时代。

　　预测

　　2012商业地产销售压力大

　　住宅市场的大限仍在加码，不少人开始担心，日渐红火的商业地产也可能被拉到调控名单。而这一旦成为现实，房地产市场将面临更大的打击。对此，张洪表示，商业地产不会限购，因为，它就是单一的投资属性。不同城市经济的发展程度决定了不同的购买力需求，也决定了它的商业地产发展的规模和速度，运营商业地产只有把握了节奏，就能实现良性发展。

　　同时，国家住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹公开表示，房地产市场的发展热点，前十年是住宅，未来将是商业地产。有一个例子，之前住宅与写字楼的价格是倒挂的，也就是说，有持续价值产出的写字楼物业卖不过仅满足居住需求的住宅物业，但今年，这种价格倒挂的情况开始反过来了，今年全国房地产市场反映出来的情况就是这样。因此，2012年商业地产应该不会被限购，同时或可能成为房地产主力开发项目之一。

　　至于2012年商业地产将迎来什么考验？昆明理工大学管理与经济学院文博士在接受采访时表示，从2009年开始，很多开发商转型或在原有基础上新增商业地产项目。同时，随着新入行开发商在操作商业项目的经验积累，很多项目会提速建设。这意味着一些商业地产项目将于2012年进入市场成为新增供应量。另外，由于住宅地产被调控，各地方政府在出让土地时，也有意大幅提高商业金融用地的比例，这样一来或可能从明年开始商业地产项目也以预售的形式进入市场。至于考验，文博士预测，在昆明，许多原计划在今年入市的项目，由于招商不足或其他原因导致延期，如不出现意外，将于2012年上半年入市，这将导致2012年供应激增，销售压力较大。