今年楼市悬念几何

　　

　　本报记者 史燕君 黄烨

　　

　　IC 图

　　

　　

　　

　　

　　

　　

　　房产税

　　下一个会是谁

　　除“限购令”外，2011年最热的话题就是房产税了。而到了去年年底，业界又开始猜测：谁会继上海、重庆后成为下一个实施房产税的城市。

　　当时大家猜测的目标是广州和一些中西部城市（2010年资源税试点也首先在新疆）。但广州已于日前明确表示“未收到通知”，其他城市的开征事宜也停留在猜测层面。目前有关房产税惟一确切的消息是，1月14日，重庆市国土资源和房屋管理局称，2012年，重庆主城区个人住房房产税征收门槛将提高至12152元/平方米，这比去年的标准提高了20%左右。

　　不过，在财政部财政科学研究所所长贾康看来，房产税“将成未来财源支柱”。最近在参加一场公开论坛时，贾康暗示，“今年中国将继续推进结构性减税和税制改革，资源税、房地产税将是重头戏。”贾康称，房地产领域不能长期依靠行政色彩浓重的限购、限价措施，必须建立长治久安的制度框架，“这就不可回避地要考虑在住房保有环节（只是在高端）形成房地产税”。

　　在接受媒体采访时，贾康亦表示，目前最重要的是总结重庆和上海两地试点的经验，然后再谈怎么进一步推开。他说，“至于是哪些城市，还很难确定。总而言之，未来的房地产调控大方向是以房产税等经济手段来逐步替换‘限购令’这样的行政手段。”

　　事实上，去年5月，中国社科院发布的蓝皮书已提到了扩大房产税试点的必要性：不仅可增加地方财政收入，形成稳定税收来源，也可抑制房价过快上涨，调节收入分配差距。

　　SOHO中国有限公司董事长潘石屹日前表示，“2012年，北京乃至全国推出房产税的可能性很大。”如此一来，“原来闲置的房屋会迅速进入市场，增加楼市供给，从而缓解供需矛盾”。

　　杨红旭预计，2012年房产税将会有第二批城市进行试点，数量会超过两个。

　　但早前也有专家对《国际金融报》记者表示，房地产市场短期内不会全面实施房产税，这主要是因为“目前产权结构、产权主体和各自家庭关系复杂，且全国各地情况差异非常大”。

　　限购令

　　松绑还是持续

　　在分析机构看来，2011年是中国房地产调控“最严厉”、“落实最到位”的一年。其中，对市场杀伤力最大的就属“限购令”了。

　　2011年1月26日出台的新“国八条”中，相关部门就要求各地政府合理制定和公布房价控制目标，出台具体的限购范围和标准，明确要求各直辖市、计划单列市、省会城市必须加入限购。随后，一线城市中如北京、上海、深圳等地开始出台限购政策的细则，二三线城市如南京、苏州乃至台州、佛山等地也纷纷加入限购大军。

　　“限购令”在2011年产生了明显效果，2012年，该政策还能否在主要城市持续下去？

　　关于这个问题，业界对此早有争论。全国人大财经委员会副主任委员吴晓灵去年10月就公开表示，长期采取限购政策与市场配置资源的原则相悖，应更多运用税收手段调节。对此，住建部部长姜伟新回应，“楼市限购政策是行政办法，是不得已而采取的办法。”

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，2012年中央经济工作会议明确要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归健康发展，“这表明2012年将会继续坚定不移地对房地产进行调控”。但杨红旭对《国际金融报》记者表示，受国内外复杂经济形势的影响，及楼市调控效果的进一步显现，即房价逐渐合理回归，“预计2012年下半年，政策会进行一定程度的调整”。

　　在杨红旭看来，率先进行“调整”的很可能还是部分地方政府。具体模式可能是缩短外地人纳税时间、限购范围缩小至90平米以下的中小户型（类似长沙）、限购区域缩小（只限主城区，不限郊区）、允许本地户籍家庭新购一套房（类似珠海）等。

　　楼市“大嘴”任志强表示，在全国48个限购城市中，除北京、上海外，大多只要求购房者提供1年社保或纳税证明。因此，他预计，至今年3月，将释放一批符合条件的购房者，这也会给市场带来20%左右的新增需求量。

　　当然，从目前的局面看，一些城市继续选择了限购政策。上海市此前表示，今年上海将继续严格贯彻执行国家有关调控政策，加大房地产市场调控力度，执行住房限购政策，进一步巩固调控成果，促进房地产市场健康发展。在此之前，北京、广州、海口、深圳、青岛、福州、长春和厦门等城市已表态，今年“限购令”将延续。

　　不过，业内人士认为，长远看，取消“限购令”是大势所趋。杨红旭称，“2010年以来的多个国家文件中，屡屡明确‘在一定时期内’实行限购，且从未说过永不退出。”

　　房 价

　　还可以跌多少

　　不管是“限购令”、开征房产税，还是保障房建设，最终的指向都是2009年和2010年“急速奔跑”的房价。2011年，调控虽有效果，但大多数城市的房价仍在同比上涨，但涨幅趋缓，也有少部分城市房价出现了下跌。据瑞银房地产行业研究主管李智颖统计，2011年，三亚房产成交价下跌12%左右，上海、南京等地也有小幅下跌。在她的统计中，就连上海市中心房价的平均跌幅也有5%-10%。

　　对于2012年的房价走势，瑞银表示，预计中国政府未来6个月将继续实施房地产调控政策，因此2012年中国房价或将下跌5%至20%，其中，一线城市房价跌幅最大。

　　在媒体一项有关经济学家的调查中，有69.9%的经济学家认为，2012年国内房价呈下行趋势，其中，认为房价跌幅20%以内的是主流。另外，还有11.7%的人认为，2012年国内房价会大幅下跌，仅有1%的人认为2012年国内房价会上行。

　　独立经济学家谢国忠日前撰文称，2012年将进入房价下跌的第二波。但与2011年的“急跌”相比，2012年的总体跌势要缓和一些，“因为当房价下跌20%至30%后，急需买房的民众和一些投资客会进场，交易量就会上升，于是房价走势会出现反复”。

　　潘石屹则表示，“我对房地产市场的走势还是非常悲观的。”他称，具体到房价，“只有跌的可能性”。刚刚在冰岛购地失败的中坤集团董事长黄怒波也很悲观：“本轮楼市调控不会停止，房价降幅应该在30%。”

　　杨红旭先前告诉《国际金融报》记者，中国楼市的上一个冬天是2008年10月至2009年7月，当时国房景气指数在冬天呆了10个月，“由于这次不会有之前那样的救市力度，所以这一次房地产的冬天持续时间将超过上一次”。

　　不过，业内资深人士认为，就区域而言，以一线城市为例，楼价下跌更多地还是集中在郊区和交通不方便的地区，而在市中心或离市中心较近的地区，楼价很难下跌。

　　房 企

　　缺钱是伪命题？

　　中国内地房地产行业虽受到交易量明显减少的影响，但一些大型房地产公司并没有出现资金流问题，房地产行业在未来一年不会过多减速。但同时，一些中小型房地产企业可能会因为资金紧张、借贷成本高等，遇到经营问题，甚至关闭”

　　随着银根紧缩、销售相对低迷，从去年年中到现在，一直持续着房地产企业资金链吃紧的说法。而去年11月初，浙江绿城面临破产的消息似乎为资金吃紧的说法添加了一些佐证。

　　在资本市场中，一些房企也开始“不务正业”，意欲通过其他途径为企业融资。北京中原市场研究部统计数据称，去年年底以来，先后有中弘地产、ST珠江、莱茵置业、鼎力股份、华业地产等10余家地产公司涉矿。另一方面，水井坊等企业也退出房地产业务，将精力集中在自己的主业上。

　　在分析人士眼中，2012年，房企的资金链或仍比较紧张。国泰君安一份报告称，2012年房企资金缺口量将达到1.35万亿元，相当于2009年4万亿元刺激计划政策的1/3。清华大学经济管理学院博士杜丽虹也曾测算，“2012年，近六成企业有资金缺口，这决定了今年是行业分化和整合的一年。”而截至去年第三季度，上市房企的负债率节节攀升，有8家A股上市房企资产负债率超过85%，16家上市房企资产负债率超过80%。

　　然而，在一位资深房地产人士看来，房企资金链吃紧根本是个“伪命题”，房企远未达到当年的历史低谷（2008年）。据他所述，目前仍有80%的房企保持着良好的资金流，“只有少数房企资金链吃紧、负债率节节攀升，这也与2009年至2010年高价拿地有密切关系”。

　　他对《国际金融报》记者说，虽然银根紧缩，但在银行眼中，不少房地产企业仍是“最优质客户”，“甚至，一些银行主动要求房企不要急着还钱，因为，钱还回来之后，还是要贷出去，还不如留在‘优质客户’那儿。所以，只要2012年房企没有重大决策失误，没有高价拿地等，度过‘概念中’的寒冷冬天没有问题”。

　　瑞信亚洲区首席经济分析师陶冬去年9月曾表示，中国内地房地产行业虽受到交易量明显减少的影响，但一些大型房地产公司并没有出现资金流问题，房地产行业在未来一年不会过多减速。但同时，一些中小型房地产企业可能会因为资金紧张、借贷成本高等，遇到经营问题，甚至关闭。

　　另外，记者发现，在所谓的“寒冬”中，不少房地产开发商正在打折促销，积极回收现金。以上海为例，在嘉定区附近，目前就有数个新楼盘正准备或已在打折促销，以吸引消费者收回现金。

　　土 地

　　抄底机会已至？

　　随着楼市调控持续深化，土地市场‘已逐渐呈现出低迷态势’。政策环境的不明朗使开发商对后市缺乏信心，萎靡不振的新房销售市场也使开发商的资金链日益绷紧，开发商拿地愈发谨慎，甚至个别房企已公开声称‘不拿地’。”

　　在2009年和2010年，“地王频出”曾是轰动一时的新闻热点。但2011年，地王早离房企远去。中国指数研究院统计数据显示，2011年，全国130个城市土地出让金总额为19052.3亿元，同比减少11%。其中，住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）12666.8亿元，同比减少23%。甚至，130个城市，还出现了900宗土地流标。

　　而近期在上海，另一个引人注目的热点就是潘石屹与复星国际老板郭广昌的争地风波了。但这件事也让人嗅出了地价下跌的气息。数据显示，SOHO中国以40亿元间接收购了上海海之门房地产有限公司50%的股权，进而收购了上海2010年地王外滩8-1地块50%的权益。而两年前，该地块曾被上海证大以92.2亿元成交，与潘石屹的成交价相比，至少在账面上缩水了13%左右。

　　对于2012年土地市场的走向，中原集团研究中心分析称，随着楼市调控持续深化，土地市场“已逐渐呈现出低迷态势”。政策环境的不明朗使开发商对后市缺乏信心，萎靡不振的新房销售市场也使开发商的资金链日益绷紧，开发商拿地愈发谨慎，甚至个别房企已公开声称“不拿地”。

　　媒体评论认为，2012年上半年的土地出让市场形势将更加严峻，“各地若要完成本年度供地计划，惟有采取更积极灵活的土地出让策略，更为理性地评估地块起拍价，才能减缓土地流标率日趋严重的现象”。

　　但在一些资金雄厚的开发商看来，土地市场的低迷也造就了抄底良机。根据公告，今年1月初，“招保万金”中的招商地产、保利地产和万科及中海地产在青岛、武汉等三线城市总共拿地超过100亿元。其中，招商地产上次拿地要追溯到去年的7月。另外，据中房信统计，远洋地产、华润置地和上海本土的绿地集团也曾于去年12月耗费巨资拿地。

　　对此，知名财经评论员李德林认为，经过两年的房地产调控，很多土地拍卖甚至出现流标的情况之下，地价到了阶段性底部，所以，这个时候部分房企大手笔拿地是“为春节之后的项目开春做准备”。在李德林看来，此举是“正常的商业规划”。

　　值得注意的是，电商代表京东商城1月10日以2.95亿元的价格获得了北京经济技术开发区路东区两块规模分别为18.7万平方米和20.9万平方米的商业用地。按去年11月附近土地折合楼面价格之后计算为每平方米2000元，而京东每平方米却只花费了1408元，属于“低价”范畴。

　　保障房

　　资金难题待解

　　北京、上海等城市已获批准，可以开展集体建设用地建设租赁住房先行试点。但上海中原地产研究咨询部总监宋会雍担心，集体土地放开后会暂时解决土地供应问题，但这方面的相关法律、制度等都还不健全，后期可能会出现多方面的利益争端”

　　2011年与其他年份最大的不同就是政策持续给力。尤其让外界没有想到的是，在保障房开工方面，真正做到了进步。而2012年，保障房将继续朝5年3600万套的目标进军。

　　在清华大学中国与世界经济研究中心研究员袁钢明看来，与严格执行“限购令”同样重要的就是加快保障性住房的建设，即在遏制楼市投机者的同时，满足普通老百姓的住房需求。他认为，相关增加保障房数量，就能真正起到稳定房价的作用，在使供给增加的同时，房价还能保持在比较合理的位置。

　　1月14日，上海在全国较早地公布了保障房建设的目标。在2012年住房保障工作会议上，上海计划新开工和筹措保障性住房1100万平方米、16.58万套，竣工9万套（户），供应770万平方米、11万套。与此同时，江西、山东等部分地区同样制定了保障房建设的目标。

　　瑞银近期在一场公开的研讨会上称，2011年新开工住房建设中，有47%为保障房，预计2012年这个比重约为44%。

　　不过，复旦大学房地产研究中心主任尹伯成对《国际金融报》记者说出了自己的担忧：一方面，在市区开建保障房成本相对较高，资金缺口大，地方政府吃不消；另一方面，市区的土地总体供不应求，不能满足所有人的需求。

　　在去年10月29日举办的中国保障房发展高峰论坛上，国务院发展研究中心高级研究员高伟也曾表示，2012年保障房建设资金缺口仍可能较大，须给予更多支持。贾康给出建议：“在市场的环境下运用有限的财政资金，尽量去创新发展以调动民间资本共建保障房。”

　　对此，国土部部长徐绍史日前透露，北京、上海等城市已获批准，可以开展集体建设用地建设租赁住房先行试点。虽然降低了建设成本，但上海中原地产研究咨询部总监宋会雍担心，此时放开集体土地建设公租房“并不明智”。在他看来，集体土地放开后会暂时解决土地供应问题，但这方面的相关法律、制度等都还不健全，后期可能会出现多方面的利益争端，尤其是集体建设用地的拥有者和使用者的利益分割问题。