无惧商业地产泡沫海印进军上海滩

　　林小昭

　　在广州被戏称为最大的“二房东”的海印股份（000861.SZ）近日在向外拓展上迈出了标志性的一步。

　　1月5日，海印股份发布公告表示，公司于2011年12月30日分别与上海市浦东新区周浦镇人民政府签订了《战略合作框架协议》，与上海周浦城镇建设投资发展有限公司签订了《周浦“小上海”风情商贸区项目战略合作意向书》。

　　根据公告，该项目为公司商业物业经营史上首个跨省运营的商业物业项目。在近日召开的广州市十四届人大一次会议上，广州市人大代表、海印集团董事长邵建明对《第一财经日报》表示，未来海印的策略是“立足广州，走出华南，面向全国。”

　　快速扩张

　　实际上，除了本次投资外，2011年，海印在租地、开工、入市等动作频频，扩张的速度相当明显。

　　2011年12月22日，广州国际商品展贸城一期“海印国际名车城”项目举行了奠基仪式。公告显示，本次租赁合同是公司经营历史上租赁的最大项目。

　　11月8日，海印“肇庆大旺海印又一城”城市综合体项目举行了开工仪式，该项目建成投入运营后将有望成为肇庆市大旺高新区首个大型购物休闲娱乐中心。

　　10月11日发布的公告显示，海印子公司广州海印汇商贸有限公司与花城汇三区的所有权人及委托人签订《花城汇三区租赁合同》，租赁合同中涉及的租赁场地计租面积2.33万平方米，合同总金额不低于9.1亿元。

　　资料显示，海印目前已经储备的项目土地面积超过4400亩,规划建筑面积超过500万平方米。

　　商业地产泡沫？

　　在珠三角区域布局多个项目后，海印股份也开始全国扩张，第一站即落在上海。上海项目未来发展如何对海印股份来说十分关键。有分析人士指出，这是海印股份真正跨区域扩张的第一站，之前公司的扩张主要在珠三角区域，但其模式能否在珠三角以外的区域也获得成功，仍难以预料。

　　邵建明说，企业发展有两种模式，一是用规模来取胜，其发展的都是同质化的内容，其特点是规模化，因为很容易复制，但这对做商业营运而言肯定不行。“我们体现的是差异化，用心去营运，所以我们现在做一个成一个，因为每个项目都是不一样的，所以都能够长盛不衰，这就是我们的核心优势和核心竞争力。”

　　他同时表示，任何一个行业都有一个周期，都不可能单边无限地往上走。所以海印股份要根据所在城市的经济发展和消费力的提升来进行梯度的配置，这样才会不浪费资源和影响企业的发展。

　　事实上，海印股份的跨区域扩张还面临着激烈的市场竞争格局。过去一年，随着国家宏观调控的实施，住宅地产市场受到了较大的冲击。在此情况下，不少开发商纷纷转战商业地产。

　　对地方政府而言，城市综合体项目不仅意味着城市面貌的提升，同时也可以带动商圈的形成，拉动经济和地方财政收入的增长。因此，开发商转战商业地产也受到各地政府的热烈欢迎，各地城市综合体更有大干快上的趋势。有一个中型的省会城市就规划了十来个城市综合体，东部沿海某县级市更是一下子建设了5个城市综合体。

　　对此，不少分析人士指出，未来商业地产将存在较大泡沫。

　　邵建明认为，虽然近年来很多开发商转型做商业地产，但与海印的模式还是有着本质区别。

　　他表示，很多开发商转型做商业地产，但最终把产品都卖掉了，没有强调营运，所以实际上还是在做地产，而与商业无关。“商业和地产是两个不同的系统。做地产强调的是销售，做商业强调的营运，他们要真正转型做商业营运也很困难，关键就在于他们整个团队和管理系统跟我们是两个不同的体系。”