“绿城现象”只是缩影楼市进入“多事之秋”

　　徐绍峰

　　绿城已进入“多事之秋”。才走出“信托门”和“破产门”，不久前有媒体报道，绿城又陷入“行贿门”。根据绿城集团董事长宋卫平证言，为感谢舟山市原市委书记、浙江省人大常委会原副主任张家盟对舟山绿城项目的支持和帮助，他以每平方米5100余元的价格，将时价超过每平方米1万元、面积达203平方米的一套杭州春江花月项目的商品房卖给张家盟。纪检部门出具的价格鉴定显示，认定张家盟以明显低于市场购房价的方式收受宋卫平行贿款117.5万元。

　　“信托门”、“破产门”、“行贿门”……发生在绿城身上的这些“门”，并非绿城所独有，它所揭开的仅仅是开发商的“冰山一角”；诸多“门”构成的“绿城现象”，昭示的正是楼市进入“多事之秋”的信号。

　　绿城“信托门”凸显了当前开发商日益严峻的融资困境和资金链危机。求贷无门的房企，大多不得不一如绿城，走上通过房地产信托融资的道路。据统计，2012年到期兑付的房地产信托规模为1357亿元，2013年到期兑付的房地产信托规模为1493亿元。2012年全年到期兑付规模为2010年内到期房地产信托总规模的18倍，并且2012年的3月与6月将出现集中兑付高峰。除了房地产信托外，更有开发商取道海外，通过发行海外债，或通过私募基金方式，饮鸩止渴。然而，房地产业超万亿元的负债，正在重压这个行业。“限购”和“限贷”让楼市成交量跌入冰点，没了销量，类似绿城这样的房企，只能不停地出售项目，断臂求生。比如，绿城在去年年底出售资产，合计套现37﹒26亿元人民币后，日前又再次传出将出售上海天山路写字楼项目、青岛审计局商业项目、温州鹿城广场以及北京奥克伍德雅居等4个项目再套现60亿元的消息。套现还债需要项目能如愿出手，更需要套现得到的资金能满足需求。如果像绿城这样，卖掉第一批项目后，还需要第二次、第三次套现解困，且不谈房企有没有那么多可售的值钱项目，即便可售项目充裕，只要楼市调控政策不变，项目出售也终有山穷水尽之时。

　　如果出售项目后，仍无法改变负现金流状况，那么，一些房企将不得不像绿城曾经陷入“破产门”一样，最终走向真正的破产。虽然目前看来，大规模的房企“破产潮”并未出现，但在楼市调控和信贷收紧的双重压力下，愈演愈烈的资金链危机，将会逼迫更多房企在2012年走向破产。其实，去年底，北京市住建委发文称有473家房企资质证书在有效期满后，未依法申请延续或工商营业执照已被注销，就表明这些房企已拉开了加速消失的序幕。而经济学家茅于轼不久前也表示，今年非常可能会有大型房地产企业破产。至于去年年底出现的南京一家从事房产开发和建筑行业的企业老总，带着数亿元贷款，一夜之间不知去向以及济南开发商刘城的跑路事件，更是残酷地向人们表明，随着楼市调控的不断加码，楼市将不得不面对“不是房企破产，便是老总‘跑路’”的行业乱象。

　　“行贿门”可能是楼市进入“多事之秋”之后的另一个“事故多发地”，那些曾经被楼市辉煌掩盖的灰色钱权交易，将会因为一些匪夷所思事件的牵连，而一一浮出水面。从绿城“行贿门”所揭示的情形看，官商勾结、互换利益，是潜规则中的重要规则之一。这种潜规则，通过低房价投桃报李、输送利益，最终为房企牟取不正当利益。其实，类似绿城“行贿门”这样的事件，在中国楼市并不鲜见。此前媒体报道的诸如“重庆40余房企行贿几千万”、“湖北襄樊4家房企巨额行贿被查处”、“深圳房企老板涉嫌行贿被撤广东政协委员资格”等，都反复表明，“行贿门”并非偶发事件，“房企拿地都行贿”也并非仅仅是戏言。

　　处于风口浪尖的绿城，正在不停地以各种“门”打开楼市“魔盒”，以一个个惊悚的事件撞击着人们的神经。人们不知道下一个“绿城”会以怎样的方式登场，但都知道，如果绿城在第二次套现之后再卖一次项目，那么，这将是整个楼市“破产潮”可能出现的重要信号。