天津金源伟业李维明：期望2012房产市场能好转

　　文：口述/李维明 整理/邹蔚 

　　我从廊坊广播电视大学下海经商有将近二十年的时间了，我办过卖办公设备的商社，开过电器厂、塑料厂、酒店和建筑安装公司。在为廊坊市新开发的小区安装地暖的过程中，我一直留心上游的房地产业，跟人学过土地选址、建筑工程管理，并有意识地积累资金。2004年，我去北大开办的房地产班系统地学习了一年半。2006年，我拍得了天津市武清区一块土地，开发了11栋住宅和1栋办公楼，2012年会进行第二期楼盘开发。2011年4月份，我在廊坊买了55.22亩的地，如果年内天津的房子卖得好，马上就开发这块地。我还准备在永定河套建观光旅游区，包括会展中心，高尔夫球场和别墅群。

　　12月5号，央行下调了存款准备金率0.5个百分点，这意味着市场上会释放出4000亿的资金，效果会在三四个月以后显现。按照一些经济学家估计，在2012年咱们还会3次调整存款准备金利率，市场上会有大量资金涌现。这可能给一部分开发商造成误导，认为在土地购置方面、房地产流转方面，冬天就要过去，其实不是这样的。国家会严格控制资金流向。就算真的流出这么多资金，能流到房地产行业的也极少极少。调控政策，按照12月9号政治局会议的决议来看，绝对不会松动。

　　房地产绝对要看今年第二季度末。国家房地产调控政策肯定不会变，变了，政府没颜面，跟老百姓没法交待。要看2012年金融政策有什么松动。正月十五一过，差不多就是进入第二季度。我估计房地产行业难过的是在第一季度，因为剩余资金没有了。如果央行接连下调2次、每次5%存款准备金利率的话，释放在市场的资金起码要在三四个月之后显现。我猜测，到了第三季度，国家从金融方面适度地放松，因为房地产牵涉的领域太多了，可能会受不了。话说回来，我没什么可担心的，即使市场不复苏，我也扛的住—大不了我买的那些地继续空着，而且我也没从银行贷款。

　　从我作为小开发商的体验来看，房地产行业最大的风险就是投资。你投资不失误，本身就是进步。投资一笔失误，那麻烦就大了。我的朋友，盛隆地产的李平(化名)，2009年10月23号，拿了一块地，成为廊坊的地王，土地成本就八千多一平米，支付了将近5亿元的土地出让金。而现在市面上的房子才卖七八千元一平米。你买地钱是一方面，配套费用是一方面，给政府交的各项费用是一方面，建筑安装费用是一方面，这几项费用加起来，足以要你命。据我了解，他的资金有些撑不住了。政策，包括国家调控政策、金融方面政策都是风险，当然这不是你控制得了的。通过12月9号的政治局会议来看，政策是松动不了了。现在来看，国家确实下决心要打压房价了，不惜把GDP发展速度降下来。现在正好处在博弈的那个角力焦灼阶段。我说呀，其实房价是拉不下来的，一旦市场放开，马上又会涨起来。再说了，未来二十年有6.5亿到7亿城市新增人口，按现在土地投放量，要满足这部分人人均10平米的住宅标准，还需要15到20年。现在打压的是投机性购房。

　　在我看来，当下最重要的事情是稳定—无论从国家经济发展还是个人投资的角度看都是这样。让企业做大不难，膨胀完了之后，把它维护下去，很难很难。无论是上市公司，还是像我们这样的中小企业，放缓速度，适当控制是最关键的。我的建筑安装公司还在，主要做园林绿化和市政道路建设。我2009年还申请下了小额贷款营业执照，现在有一家小额贷款公司。

　　2011年6月份开始，我考虑做PE(私募股权投资)。因为每年有300家公司通过证监会上市，我拿出一部分钱，做这个投资。帮助他们上市。做这个的资本要求就是要注入1.5到3个亿的联合资本金。我不是投一家，投十多家。这个行业的回报率在3倍到5倍，高的20多倍。上市之后，3年锁定，过了3年，市场一抛售，平均赚三五倍。我现在跟沈阳的民生资本管理公司建立联系。

　　你约的时间比较巧，如果晚两天，我就去昆明打高尔夫球了，接下来还要去深圳和三亚打球，这一去就是十来天。我一个月有三分之一的时间在各地打高尔夫球，打球交的朋友跟酒桌上交的朋友不一样。我曾因为交友不慎，借出很大一笔钱，收不回，焦虑了很久。

　　我的期望很简单，就是2012年房产市场能够好转。

　　(李维明，天津金源伟业置业有限公司董事长)