2012楼市何时抄底

　　2012房价回落已是大势所趋，上半年是刚性需求出手的时机所在。

　　采写︱《小康·财智》记者 刘彦华

　　特价房、一口价房、秒杀房……眼看着不少楼盘优惠促销，很多人因难下决心，在无奈与纠结中度过了2011。迈入2012，面对调控可能持续的预期，房价走势如何判断？何时才是抄底的好时机？

　　房价下降成定局

　　在楼市调控的持续作用之下，2012房价回落已是大势所趋。国家统计局此前发布的11月份70个大中城市房价指数显示，70个大中城市住宅销售价格继10月之后，再次下跌。在70个指标城市中，房价环比平均出现了下调，环比房价下调超过0.5的6个城市中全部为限购城市，限购的40个城市中有30个城市出现了房价环比下调，7个城市房价停涨。

　　“当前楼市调控的方向是对的，房价需要回归合理价位，有可能会下跌30%。”中国全国人大财经委副主任贺铿表示，“楼市调控政策要坚持，但不能太急，尤其是价格不能跌得太急，否则中国经济受不了。”

　　全国工商联房地产商会会长聂梅生则认为，房价的合理价位应该低于GDP与人均收入的增长，高于CPI与PPI的增幅。“房价环比回调至少会持续到今年一季度。”

　　亚豪机构市场总监郭毅预计，未来一线城市及部分房价涨幅过快的二线城市，房价降幅可能会达到15%至20%，其他二三线城市受看跌预期影响，房价回落也有望达到10%左右。

　　经济学家谢国忠更是多次强调，中国房价平均会降50%，可能会分三年跌，在2014年调整完。

　　看跌房价预期并非偶然。从银根看，2012年将继续实施稳健的货币政策，保持政策的连续性和稳定性。即便2011年12月5日，央行宣布了人民币存款准备金率下调0.5个百分点，业界也普遍认为此信号对房贷影响不会太大，因为贷款额度都已经定好。

　　从市场需求看，投资投机型需求在今年仍将受到大力遏制，北京、上海等20多个城市已经明确表态将继续执行限购政策。

　　而供给方面，2011年各地中小户型商品房和保障房供地与建设比重均明显增加，再加上市场成交低迷造成的库存增加，今年基本上不具备因短缺去抢购的条件。

　　不过，业内人士同时提醒，不排除个别二、三线城市房价今年仍然上涨的可能。

　　调控继续发力

　　2011年，中国楼市经历了以限购、限贷、限价为主要内容的最严厉调控，市场上甚至一度出现了房价是总理说了算还是总经理说了算的争论。不过，事实再次证明，中国楼市就是个政策市。

　　面对2012，宏观经济下行的走势以及地方政府“扛不住”的可能，让很多人一度认为调控政策可能走向宽松。对此，中央非常果断地抛出了自己的底线：“坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展。”

　　在住建部政策研究中心主任、中国城乡建设经济研究所所长陈淮看来，这理所应当，因为观望不等于市场饱和，中国将在很长一段时期内处于住房绝对短缺状态。在陈淮的理解，2012坚持调控不放松主要包括三个方面，即加快保障房建设的决心不动摇；挤出过度占有资源的需求不动摇；地方政府问责制不放松。

　　“市场低迷”、“成交量大幅下降”此类言辞频频出现于各大媒体报道中，但是中国房地产学会副会长陈国强却用数据证明房地产市场没有人们所想象的那么低迷。据其介绍，从销售数据来看，2011年前11个月，卖了近9亿平米，和去年相比，同比增加将近9%。另外，新开工面积、施工面积也依然保持在20%以上的增长。“不过，我们结合房价的数据来看，投资已经连续四个月环比负增长。新开工面积，出现连续几个月的下滑。房价出现停涨，或者说涨幅趋缓。行业下行的态势非常明显”。

　　根据中央部署，2012年要继续推进“房产税改革试点”。据财政部财政科学研究所所长贾康透露，“未来房产税进一步推开的大方向已经明确。虽然目前还未到全面推开的地步，但年底将会对重庆、上海两地的房产税试点情况进行总结，届时会出台下一步扩大试点的方案。”

　　而对于何时取消备受争议的限购政策，多位专家认为房产税会是限购的替代政策，随着房产税开征进程的加快，限购令取消的日子也指日可待。对此，陈淮也表示，不在于技术性困难，关键在于有没有决心。

　　不过短期内并未看到取消限购令的可能，2011年12月初，住建部已经知会地方政府，限购政策将于年底到期的城市需进行延续。并且住建部还表示，一般情况下不对已经出台的地方房地产调控政策进行“方向性调整”，多次强调楼市调控政策承继性连接。

　　刚需购房及时出手

　　在北京、上海这样的大城市，房价下降10%，购房者就能节省十几万、几十万，甚至上百万，“抄底”是每个购房者都不能放弃的美好追求。不过业内人士提醒称，要明确估计出一个抄底的时间很难，一旦房价回落至自己的承受范围内，并且楼盘适合，刚需购房就应该考虑及时出手。

　　陈国强表示，目前楼市调控下的微利时代，购房者多为解决居住问题，虽然打着成本价旗号的楼盘不一定真的是成本价，但购房者也可以考虑选择合适机会抄底了。

　　江苏华纳房地产开发有限公司董事长陈艺12月18日在微博(http://weibo.com)更是大声呼吁：“半年内刚需不出手买房将错过10年底价机会。”陈艺的理由有五：一、政府强行打压，有些城市被错压；二、年底开发商回笼资金，不惜亏本销售；三、各种成本上升，三四线产品正在升级换代，再降很难；四、房产税正在酝酿，很可能对已购房免征；五、土地稀缺，以后再购房可能离城市远了，价格貌似便宜点，但交通和时间成本昂贵。

　　不过，对于投资型购房者，多数业内人士建议还是再等等，一方面是因为目前这轮调控还会持续多久还未知，房价下调还未见底；另一方面则是房价会否伴随着这轮调控走向长期平稳也未可知，可能拉长投资周期。

　　至于什么样的产品更值得关注，陈国强认为，好产品好价格才能保持绝对的优势。“目前两种产品是市场最受欢迎的，一个是符合购房者首次置业的楼盘，这种楼盘价格适中， 还有一类是符合改善性需求购房者置业的楼盘，这种楼盘在价格和其他配套方面都有独特的优势。”

　　虽然商业地产不在此次调控范围之内，但是业内人士也多不建议投资者投资，“写字楼风险会更大，因为房价的下跌并不单单是由政策调控造成的，而是诸多因素的合力，例如：经济增长减速，出口受挫等。”