上市公司退房未了局：房企资金危局浮出水面

　　张望

　　遭遇调控影响的房地产市场，如今依然是雾里看花。

　　在不少上市房企业绩惨淡和地产末日传说纷扰之际，2011年A股上市房企市值缩水2128亿元，有一半的地产股跌幅超过30%，但跌幅50%以上的只有万好万家（600576.SH）、云南城投（600239.SH）、津滨发展（000897.SZ）、嘉凯城（000918.SZ），均为区域中小型企业。

　　可是，资产重组后转身为地产股的金科股份（000656.SZ，原名ST东源）、华夏幸福（600340.SH，原名ST国祥）、新华联（000620.SZ，原名*ST圣方），涨幅分别高达303.5%、216.32%、114.69%，全部成为2011年度惊艳牛股，而全国或地区性地产龙头招商地产（000024.SZ）市值上涨12.85%、保利地产（600048.SH）上涨2.36%、华侨城A（000069.SZ）上涨4.87%，金融街（000402.SZ）、万科A（000002.SZ）等个股虽然跟随大市下跌，但调整幅度远小于同期大盘和房地产板块整体跌幅。

　　本报记者粗略统计发现，2012年1月以来，各大证券研究机构发表的给予房地产个股或行业看好、推荐、买入、增持、持有评级的研究报告，多达上百份。在针对房地产行业的研报中，除了少数同步大市、中性评级外，罕见卖出评级。

　　国信证券认为，业绩增长仍是2011、2012年主基调，重点覆盖的55家公司，预计超过50家2011年增长，平均增幅35%，超过54家2012年增长，平均增幅32%。建议超配，维持“看多”观点。

　　然而，从现状来看，此起彼伏的盈利下调、房价下调、融资风险（如信托还款），以及大量涉房上市公司退出房地产业务，却难以掩饰整体行业的低迷，无法令人乐观。

　　“退房”潮汹涌

　　“退房”已成为上市房企自救的一种手段。

　　2月3日，渝开发（000514.SZ）公告称，将公司持有的重庆捷程置业有限公司40%的股权作价11700万元及40%的债权（股东借款）作价57160万元转让给森源家具集团有限公司， 债权和股权两项转让合计作价68860万元。

　　渝开发表示，本次股权及债权转让实现的溢价约7600万元，对公司净利润影响约5700万元（所得税率25%）。

　　而早在2011年9月，渝开发就将该公司51%股权及51%债权一并作价8.51亿元，转让给重庆市新城开发建设股份有限公司，溢价约7000万元。

　　历史公告表明，重庆捷程公司拥有渝中区渝中组团C分区C11-1号地块（两路口片区）规划建筑总面积为51万平方米开发项目，该宗地出让总价款为148253万元，每平方米28703 元，已支付清全部土地价款并于2011年8月30日取得了土地使用权证。

　　同在2011年9月，渝开发与重庆海航公司签定股权转让协议，将公司持有的重庆会展中心置业有限公司15%的股权作价7500万元转让给海航公司，实现的溢价约5700万元 （含税）。

　　同年4月，渝开发将所持有的重庆联捷置业有限公司100%的股权，作价5573万元转让给与重庆美源公司，实现投资收益 2595 万元（含税）。

　　事实上，割地求生的又何止是以房地产为主业的上市房企，为数众多的涉房上市公司，继2010年频现“退房”潮之后，据不完全统计，2011年亦约有近20家主业非地产的上市公司先后抛售房地产股权或变卖房地产项目，这其中包括飞乐股份（600654.SH）、华芳纺织（600273.SH）、宏达股份（600331.SH）、西部矿业（601168.SH）、水井坊（600779.SH）等一批曾经的市场热门股。

　　加速销售回笼资金，也是上市房企过冬求存的重要方向。如冠城大通（600067.SH）采用“团购”方式变现旗下房产，据其1月4日公告称，公司下属全资子公司北京京冠房地产开发有限公司的子公司北京鑫阳房地产开发有限公司，将位于北京市东城区广渠家园3楼1层101等房屋，合计作价4.15亿元，出售给北京首东国际投资。

　　同时，北京鑫阳还将位于北京市东城区广渠家园7楼1层101等房屋，合计作价1.04亿元，出售给雅虹文化公司。

　　西部矿业在去年10月将其在北京的两处物业，以合计总价为2.4亿元转卖他方，甚至被市场质疑为贱卖，理由是卖价较周边同类房产价格低了至少三成。

　　上市公司“退房”未了局：房企资金危局浮出水面

　　这一幕与2008年的遭遇惊人一致。当年，在2007年地王频出、疯狂拿地之后，不期而至的金融危机带来的楼市萧条，让此前争先恐后涉房的上市公司陷入了断腕求生、割肉补血的艰难境地。

　　但2009年楼市的突然逆转火爆，又使一批按捺不住的上市公司纷纷削尖脑袋挤进地产开发领域，而当年不少上市公司虽然主业亏损，房产业务却成了盈利的支柱，其中，仅四川的上市公司就约有三分之一涉足房产。

　　与“退房”的鱼贯而出形成对比，转向矿业已在上市房企中掀起热潮，据不完全统计，自2010年下半年以来，约有二成的上市房企进军矿业，其风风火火势头堪比之前的上市公司涉房热。

　　有趣的是，即使是2011年业绩下降甚至亏损的莱茵置业（000558.SZ）、ST珠江（000505.SZ）和东方银星（600753.SH），皆与上市房企甚嚣尘上的涉矿绯闻扯上关系。

　　2011年7月5日，莱茵置业宣布设立的全资子公司贵州莱茵达矿业发展有限公司，将收购贵州黔南华益矿业35%的股权，交易价格为175万元，成为又一家涉矿的房地产企业。

　　ST珠江则在2011年7月21日公告，拟斥资6400万元，参与投资开发两处位于湖北十堰市的铁矿资源。

　　之前，“中国锡王”华锡集团拟借壳东方银星，但不久就宣布流产。

　　而浙江宁波的上市房企荣安地产（000517.SZ），则在1月13日发布公告，宣称将奔赴2300公里开外的内蒙古阿拉善盟投资一造纸厂项目。

　　根据公告，阿拉善盟将按照有关规定积极给荣安地产申报配置煤炭资源，即装备制造项目、高新技术项目固定资产投资每20亿元配置煤炭资源1亿吨，一个项目主体配置煤炭资源最多不超过10亿吨。

　　据此，市场倾向于将荣安地产此举解读为表面造纸暗地谋矿的房企寻出路方式。

　　但市场对涉矿房企一直争议颇多，有证券研究机构认为，矿山投资回报周期相对较长，短期难以见效，随着经济环境的不断变化，投资收益的风险并不确定，加上房地产企业普遍面临市场低迷、资金收紧的问题，很难投入大笔资金发展矿业，而将并不宽裕的资金转入其他行业，会使得房地产行业的资金缺口变得更大。

　　甚至有投行人士表示，如果宏观经济下行，介入资金需求同样较大且回报周期较长的矿业投资，这种产业转型可能成为一些上市房地产公司的又一困境。

　　殷鉴不远的在于，自2002年起，中国迅速崛起的房地产企业，曾掀起过一股买壳上市大潮，买壳上市成为当时房地产企业登陆资本市场的主渠道。但如今，对房地产企业来说，开发贷款被压缩，销售回笼不畅，增发配股和IPO前途渺茫，融资渠道已进入历史冰点。

　　可堪注脚的是，近日，海航集团执行总裁李先华宣称，公司目前地产业务多为自用，在公司所有产业中的重要性居于最后，且单纯住宅性楼盘开发很少，“公司去年7月定下基调，（房地产业）凡未上的项目一概不上，收购没有交订金的一概放弃。目前大部分房地产业务处于冷冻状态。”

　　而海航集团旗下拥有西安民生（000564.SZ）、易食股份（000796.SZ，原名宝商集团）、ST海建（600515.SH，原名ST筑信）等涉及房地产开发经营的上市企业。

　　资金危局如影随形

　　其实，涉房上市公司在楼市萧瑟时期，不仅业绩受累，更可能因此堵了公司融资大门。

　　2月1日，天富热电（600509.SZ）发布业绩预告称，2011年净利润预增150%—200%。而此番预增，就在于去年年底天富热电转让子公司天富房产公司，获得股权转让收益3亿元以上，而若扣除转让收益净利润，其2011年净利基本和上年持平。

　　但天富热电转让房地产公司股权获得收益只是表象，更深层次的原因则在于，其定增申请一直悬而未决。2011年4月，公司拟以不低于10.50元/股的价格定向增发不超过2亿股，募集资金总额不超过25亿元，用于建设2×300MW热电联产扩建工程，此次剥离房地产业务后意在促使融资审批加速。

　　地产业务成融资重组“累赘”并非杞人忧天，此前，万方地产（000638.SZ）、招商地产（000024.SZ）等12家上市房企撤回了增发申请，并且包括*ST兴业（600603.SH）、实达集团（600734.SH）、*ST吉药（000545.SZ）在内的多家上市公司涉及房地产业务的重大资产重组被迫终止，成为受制于房地产调控案例。

　　根据宏达股份预盈公告，预计2011年1－12月份实现归属于上市公司股东的净利润约为4000万元—6000万元，业绩变动原因系转让所持成都宏达置成房地产开发有限公司的股权产生投资收益所致。

　　按照宏达股份2011年5月公告，其旗下置成房产98%的股权，以11.93亿元转让给控股股东控股子公司世纪房地产，实现转让收益约7亿元。

　　剥离房地产业务之后，宏达股份在当年11月披露非公开发行预案，拟以不低于11.34元/股的价格非公开发行不超过4.4亿股，募集不超过50亿元，用于钼铜多金属资源深加工综合利用项目建设及补充公司流动资金。显然，宏达股份“退房”也是为了再融资。

　　而为了清理融资“绊脚石”，海南航空（600221.SH）、合肥百货（000417.SZ）等都将地产业务出售，以期实现再融资目的。

　　而自2010年4月国务院出台新“国十条”之后，房企重组和再融资需获得国土资源部的意见，证监会也明确表态暂缓受理。

　　房地产业的经营压力越来越大，涉房上市公司“退房”除了可以打开融资渠道关卡，还在于房地产风险释放带来的业绩下滑和资金拖累。

　　主营食品的恒顺醋业（600305.SH）已经被房地产“拉下水”，根据其业绩预减公告，公司2011年度业绩比去年同期减少50%以上，原因就在于公司老厂区土地未能如期变现，加之国家对房地产行业的宏观调控，商品房市场成交低迷，公司房地产销售下降，导致效益同比大幅下降。

　　曾经医药股黑马的中恒集团（600252.SH），1月18日披露的业绩快报仅为4亿元净利润，与2010年年报提出的2011年实现净利润6亿元目标相差甚远，更远低于市场预期的8亿元净利润，其股价随之连续出现两个“一字”跌停板。

　　而中恒集团给出的业绩与经营目标净利润差异的两个原因，其中一个就是公司未能如期转让钦州恒祥豪苑等房地产项目。

　　由于投资者群情汹涌，中恒集团控股股东广西中恒实业只得承诺采取稳价措施，通过上证所交易系统增持公司股票2605542股，占公司总股本的0.24%。

　　但大股东增持上市房企股份，也被市场视作存在“钓鱼”融资的预期，尽管增发配股通道受阻，但出让项目公司股权、民间借贷、发债、发行信托产品等，同样能够维持资金生命线。

　　2月3日，华侨城A公告表示，截至2012年2月2日，华侨城集团共增持公司股份11848499股，约占公司总股本的0.212%。此前的2011年10月26日，华侨城A发布公告称，公司控股股东华侨城集团通过二级市场增持公司股份，并计划在12个月内增持不超过公司总股本2%的股份。

　　而1月30日，冠城大通亦披露，控股股东丰榕投资通过上证所交易系统增持公司216.37万股，占公司已发行总股份的0.29%。丰榕投资还拟在未来12个月内继续增持公司股份，累计增持比例不超过公司已发行总股份的2%。

　　房地产公司的融资渠道持续收窄、融资成本持续攀升是不争的事实，数据显示，截至2011年10月30日有可比数据的108家房地产行业上市公司之中，资产负债率在50%以上的有87家，占比高达80.56%。截至2011年第三季度末，上述108家房企合计背负9928亿元债务，负债总额与资产总额比高达73%，平均每家负债109亿元，较上年同期增四成，较同年上半年增加十分之一。

　　国泰君安研究报告显示，按照目前的口径计算，2012年房企的资金缺口量将达到1.35万亿元。

　　根据中金公司统计数据，2010年和2011年新增房地产信托估计为5000亿元，占到存量信托的70%。由于房地产信托产品的期限多在1.5年到3年之间，按照1.5—2 年的发行期限，总还款额7000亿的房地产信托还款期集中在今年起的三年内。

　　国泰君安研报认为，地产信托资金一般的资金年回报率达15%—20%，远高于银行贷款，大大增加了房企的融资成本，同时压缩着房企的利润空间。

　　中金公司预估，2012年预计到期信托规模2234 亿，总还款额约2500 亿，2013年预计到期信托规模2816 亿，总还款额约3100 亿。2012年分季度来看，3 月到期约220 亿元，是小高峰，7 月起则是到期大高峰，每月均在300 亿元以上。

　　不仅如此，多位房地产业内人士均认为，房地产企业除银行贷款、信托资金之外，还有到期或即将到期的离岸私募债、房地产基金、民间借贷等，预计总计金额高达2万亿元以上。

　　而据央行公布的统计数据，2011年全年房地产新增贷款虽较前一年下降38%，但累计新增贷款亦达到1.26万亿元。

　　巨大资金重压之下，房企不得不采取多渠道融资来自救，根据名流置业（000667.SZ）1月12日公告，其子公司沈阳印象名流置业有限公司拟向公司第二大股东北京国财借款4亿元，期限为12个月，借款年利率为6.56%。而wind数据显示，今年1月以来共有8家上市房企的股东9次质押其持有的全部或部分股份，合计质押5.8亿股，去年上市房企股东所质押的股份达到165.87亿股。

　　此外，北京中原市场研究部的统计数据显示，2011年全年，房地产行业规模股权变动超过124宗，交易金额471.76亿，同比2010年，分别上涨47.6%、185.5%。

　　虽然种种迹象表明房企的资金危局已经悄然而至，但2月1日证监会公布的IPO申报企业名单显示，大连万达商业地产、富力地产和首创置业的IPO申请赫然在列，这是否表明在地产危言之下，监管思路已经开始逐渐放松？

　　广发证券针对房地产业的最新研报指出，最近这轮房价下跌，主要是从去年的第三季度开始，但房价跌多少才算是“合理回归”，政府从来没有给出定量的说法，而调控已从“坚定不移”换成了“巩固成果”， 这是否意味着，政府是不是也不希望房价立刻大跌？

　　因此，广发证券认为，楼市下跌是现状，但或许已经在股价里了，而投资是投资未来，未来的方向，是货币放松和政策微调。