重庆公租房为何不差钱

　　程维

　　财政部2月6日下发通知要求各地加大保障房投入力度，确保不留资金缺口，此举系为去年全国大规模投建保障性住房护航。重庆市在此领域内抢跑并至今领跑，为何就它“不差钱”？

　　重庆市自2010年初开始提出政府公共租赁房概念，简称公租房。

　　当地试图通过在国内率先推出公租房制度，来改变国内当时的住房基本全部由商品房解决的“单轨制”问题。

　　当地政府将公租房的建设目标量化为“解决全社会30％低收入群体”，用10年时间投建4000万平方米公租房，大致可供200万人居住。原有计划是10年建成，但实际推行半年后，因其商业模式得到验证，很快提升为3年建成。

　　折算下来，重庆每年需投建约1650万平方米公租房，此指标在2010年及2011年都得以兑现，且该市在2011年已经有几万人入住2010年修建好的几个公租房小区。

　　为什么重庆能率先解决资金问题？

　　首要原因在于当地政府多年前就已经构建了一套对房地产市场的把控体系：该市政府在2006年时就将土地一级市场全部上收至市政府，且一级土地市场的储备收益由政府授权给几家政府投资公司把控，房地产开发商无权向农民或旧城改造区代征并储备土地，这使得重庆市政府在率先搞公租房建设时，可以以接近每亩只有几万元征地价格的成本投建巨量公租房。

　　重庆市用3年时间投建4000万平方米公租房（包括廉租房在内），总耗费资金匡算下来需1000亿元，重庆采取“1+3”的模式筹措资金，能够确保建设资金动态平衡。

　　所谓“1”就是由财政出资300亿元，“3”是指除财政外的约800亿元融资，有三种融资还款来源：出售400万平方米为公租房配套的商业用房，可回笼资金约400亿元；承租5年后，出售约三分之一的公租房的有限产权，可回收约400亿元；而每年收取的公租房租金刚好可以平衡贷款本息。

　　据《第一财经日报》记者此前的调查，重庆市公租房住户中有购买公租房有限产权（本处特指出售价低，仅为成本价每平方米2500元至3000元，但购买人退出时只能转售给公租房管理局，该类住房的增值部分只按银行年利率严格计价）意向的人超过90％，这意味着重庆市政府未来在公租房领域几乎没有任何财务压力。