绿城通过腾挪项目降低杠杆保命

　　宋卫平拒绝挥泪甩卖

　　2月内卖掉7个长三角优质项目，绿城通过腾挪项目降低杠杆保命。而绿城卖项目也并非跳楼价，而是平价销售。

　　东地产 曾倩文 报道

　　成败皆出长三角，绿城在售项目中75%以上集中在长三角地区的一、二线城市。为了保命，绿城在2个月内已连续7次出售上海、杭州、无锡等长三角的优质资产。

　　日前，大行瑞银消息称，绿城目前正与潜在买家洽谈，将再出售上海天山路写字楼项目、青岛审计局商业项目、温州鹿城广场，以及北京奥克伍德雅居等4个项目，希望再套现60亿元。

　　而去年12月至今年1月间，绿城更一口气进行了五次项目股权转让，将上海外滩8-1地块、无锡湖滨置业51%股权、杭州绿城锦玉50%股权、上海静宇49%股权、杭州绿城墅园35%股权分别转让给了SOHO中国、融创中国、杭州新华造纸等公司及非关联方。

　　许多人也许有这样的疑问：一出手就是近百亿的项目，绿城这是在断臂甩卖项目吗？一位接近绿城中国的业内人士向《东地产》记者透露，绿城所出售的项目价格大多可以保证成本，有的甚至可以净赚数亿元。绿城首席财务官兼董事会秘书冯征此前也表示，绿城出售项目的价格其实是根据投入的资本金加利息的平价出售，不存在亏本的问题。

　　上海绿城广场或净赚5亿

　　上海天山路写字楼项目(暂名上海绿城广场)近期有可能成为绿城第三个卖出的在沪商业项目。该项目距离入账不过时隔2年，2010年2月，绿城集团联合马鞍山华龙置业以约15.35亿元的底价获得，楼板价约1.5万元／平方米，绿城占其中70%的权益。

　　据上海市城乡建设和交通委员会公开的项目信息显示，该项目位于天山路遵义路交口处，占地近2.56万平方米，规划总建筑面积约16.23万平方米，总投资额约39.55亿元。按照规划，项目北侧将建有16层办公楼，南侧则打造高136米的超五星级酒店，力求优化大虹桥地区的城市天际线。

　　上述消息人士指出，目前绿城方面对天山路项目的定价约为25亿元，由于该地块是底价竞得，成本至多在20亿元左右，如成交或可净赚约5亿元。

　　《东地产》记者实地探访了绿城上海天山路项目，由于位于虹桥商圈的核心位置，项目周围十分繁华，南面靠近虹桥上海城二期，西面是虹桥天都，西北面则是汇金百货、泓鑫时尚广场等大型商业综合体，距项目不到10米处就是地铁2号线娄山关路的2号口。去年12月底，上海绿城广场施工方开始进行试桩施工。

　　盛世太平董事总经理陈立民指出，绿城近年来储备的项目及地块大多是相当优质的，很多企业会找绿城在谈股权和项目合作。春节后绿城继续出售项目，是因为资金压力依然未缓解，但年关已过，节后绿城再放出的项目议价空间或许就没有年前那么大。

　　全身而退不做亏本生意

　　外滩地王股权的出售拉开了近期绿城大规模卖项目的大幕。事实上，在此次交易中，绿城尚算是全身而退。2010年4月下旬，上海证大、复星旗下当时尚未退市的复地集团股份有限公司及绿城中国宣布成立项目公司时，绿城中国当时的约定出资额为8.58亿元，持有合资公司的股权为10%。交易完成后，绿城在公告中声称：“通过交易公司将获得10.4亿元，预期收益1.15亿元。这笔资金将用作一般营运资金，相信可加强公司现金流和提升营运资金。”

　　无独有偶，绿城集团将所持上海静宇置业之49%股权，以注册资本金成本作价人民币4900万元出售与一非关联人士。上海静宇主要持有并开发上海东海广场项目。而早在2006年4月绿城将东海广场19.6亿元卖给摩根士丹利并净赚6.6亿元后，绿城就基本不可能在上海静宇身上赔钱。同样，在绿城发布的转让无锡湖滨置业公告上也显示，绿城在作资产处理时并未吃亏。

　　上海中原地产研究咨询部总监宋会雍指出，由于在上海的几个商业项目投资大且短期收益慢，为了确保能够短时间充实资金链，适时出让也不失为一个好的选择。

　　绿城全年不轻松

　　2011年12月30日，绿城集团董事长宋卫平刚刚在《绿城集团报·年会特刊》的“刊首语”中说，2012年绿城“必须认清形势，调整自己，将这一年的首要目标锁定在：力求生存”。

　　数据显示，绿城中国手中最大的筹码是，已锁定未来4年的销售业绩，总额约为889亿元，其中绿城所占权益约为578亿元，包括2011年下半年的145亿元、2012年的301亿元、2013年的113亿元、2014年的18.7亿元。保证已销售项目按计划竣工且正常交用，是绿城未来两年的最大考验。

　　上海易居研究院企业研究中心总经理周建成认为，宋卫平所说的“将价格一降到底后退出房地产”显然是玩笑话。2012年绿城的项目销售压力依然巨大，绿城全年不轻松。项目是开发企业的根本，卖掉越多的项目未来翻盘的可能性就会越小。

　　“以前开发商们经常做赢得起输不起的事情，绿城的经历告诉他们只有赢得起也输得起，才能在日益成熟的房地产市场中取得成功。”周建成说。

　　链 接

　　表 近3个月绿城中国5项目转让情况