专家分析今年开春后限购令等政策风向

　　买方的春天  卖方的冬天

　　东地产  曾倩文  报道

　　2012年，楼市好坏取决于调控。对于在观望中的购房者而言，如果限购令等调控政策仍然严苛，那房价肯定还会下跌，可以再等一等，对于开发商而言，限购松动，则可以再等等，限购不松动，则需降价出货。本期《楼话堂》为您邀请了对政策动向有着一手消息的住建部官员、政府高参和房地产专家，为您分析今年开春后限购令等政策风向。

　　王德培

　　中国经济体制改革研究会副会长、福卡经济预测研究所所长、国务院特殊津贴专家

　　2012年全国房地产调控基调将是中央不松口、地方不改口、市场会松手。今年内不大可能出现再度限购城市，而在2013年，房地产调控政策将会破局。

　　王珏林

　　住建部政策研究中心副主任、研究员、教授

　　2012年限购等政策不太可能放松，只可能增加而不会减少限购的范围。如果有的城市房价继续保持较快速度增长，对这些城市实行限购是完全有可能的。

　　李战军

　　上海易居房地产研究院发展研究所所长

　　我国房地产政策调控的特点之一是有顶层推动而无顶层设计，弄得大家不断等待，预测下一只靴子从楼上扔下的时间和款式。

　　在市场各方博弈之下，2012年限购政策是会继续收紧还是会有条件地放松？

　　王德培：2012年全国房地产调控基调将是中央不松口、地方不改口、市场会松手。究其原因，问题已从市场问题，上升至社会问题，乃至政治问题。房价短期上涨太高，与老百姓消费能力绝缘，导致矛盾加剧。2011年是房地产调控政策出台最为严厉的一年，在2012年内不大可能出现再度限购城市，而在2013年，房地产调控政策将会破局。

　　王珏林：2012年的房地产调控政策走向，在保持基调不变的情况下，不排除对限贷政策微调的可能，但限购等政策不太可能放松，只可能增加而不会减少限购的范围。2011年是我国房地产市场调控取得效果最明显的一年，多年调控取得的成果来之不易，不会因为部分区域市场发生变化而进行调整。加上我国的CPI还在高位上运行，所以调控政策放松的条件还不存在，这就是2012年继续坚持房地产市场调控的理由。如果有的城市房价继续保持较快速度增长，对这些城市实行限购是完全有可能的。

　　李战军：一些地方政府打着限购的旗帜，却在实行着宽松性限购的措施。2012年我国宏观经济和房地产都会很困难，如果政策继续从紧的话，市场各个方面都会承受很大的压力。

　　随着调控手段的日益精准化，如果限购要收紧，哪些地方会加大力度？如果放松，放松的节奏会是怎样的？

　　王珏林：限购政策放松只有两种可能，一种是我国经济出现低迷，消费能力降低，调控政策自然失去了作用；另外一种情况就是用另外一种方法替代限制性措施，就是完善市场规则、建立市场管理秩序，通过税收调整供求和分配关系。

　　李战军：2012年中国房地产市场的政策会出现“三松一紧”，即保障房、限贷、限购放松，房产税政策从紧。住房建设部调低明年保障房开工指标，北京和上海提高普通商品房认定标准都表明房地产调控政策正在发生实质性松动微调。

　　未来限购令放松后，会有哪些新的配套政策跟进执行？

　　王德培：“铆钉”房价的调控注定是徒劳，为舒缓房价上涨的社会压力采取的权宜之策终将退出历史舞台，而目前争议颇多、貌似不现实的政策如房产税替代土地财政却将成为一项长远的制度安排。今后可供地方政府卖的土地资源将趋于紧缺，而目前房产已经成为中国民众一种重要的存量资产，税收在此处将会大有文章可做，房产税大张旗鼓全面登场绝非天方夜谈。

　　李战军：我国房地产政策调控的特点之一是有顶层推动而无顶层设计，弄得大家不断等待，预测下一只靴子从楼上扔下的时间和款式。如今有关部门正在构想用什么办法能够取代限购政策。办法之一是全国房地产信息联网，办法之二是扩大房产税试点范围和力度。住房信息联网实施的条件早已成熟，只是未落到实处，而房产税的推广困难重重，结果如何也有待实践的进一步验证。

　　王珏林：中央经济工作会议再次重申促进房价合理回归，已在预期之中。今年房地产调控仍延续现有高压政策，且房产税试点范围肯定会扩大到全国范围。个人住房信息系将为房地产宏观调控提供最基础的数据支持，这个系统建设早就提出了，也早就应该有了。

　　楼市转暖也要有更冷的“融冰期”过渡，即使限购取消，放松后的市场就会有投资者进入吗？

　　王德培：眼下是买房的春天、卖房的冬天，拿地的春天、卖地的冬天。从趋势上看，经过此轮重大调整，所谓房地产消费将由投机+投资转为改善+投资。风向表明房调政策将微调，即倾向消费，抑制投机。由此可见，以往投机与投资需求占主导的中国房产消费情形或将逐渐减少。

　　李战军：中央经济工作会议一条坚持房地产调控不动摇的消息，惹得最敏感反映市场态度的中国股市大跌，交易价格和数量再创三年来新低，由此可见投资者并不认可这个政策。现在公开的一些数据并不是正常市场供求关系的反映，楼市的低迷是政策的手在推动，投资者大多在伺机等待，相信政策只要一松动，投资者就会马上有所反应。

　　除限购政策外，京沪广深等标杆城市其他楼市政策在2012年是会出现松动还是继续收紧？为什么？

　　王珏林：限贷不仅限制了开发投资，同时也限制了消费者购房，这种用捆住双脚、卡住脖子，并且一刀切的做法，不利于房地产开发和刚性消费需求，对房屋供应和政策有保有压落实都不利。2012年，我希望金融业还应当给予房地产企业贷款方面的支持，对首套购房者给予优惠政策支持。

　　李战军：从2011年四季度金融机构开始对于重点工程、小微企业已经开始放松了，虽然这些贷款不会很快流入房地产，但是会通过其他途径来转进来，相信今年贷款的形势肯定要比去年要好得多。

　　王德培：鉴于房地产市场博弈的多维性与复杂性，不要期望2012年就出现高低之分，时间老人才是此轮博弈的最终拍板者。从国企景气指数来看，上一轮调控中，国房景气指数在2007年11月以106.9见顶，2009年3月才抵达94.74的底部。本轮调控期间，2011年3月到达105.89顶部，2011年11月首次跌破景气临界，创下99.87新低，预计2013年中旬见底。即便如此，房地产市场的调控政策只是短期、不可持续的行为，国际规范性做法才是最终收敛中国房市波动的有效途径。