二手房：逢低吸纳二手别墅

　　逢低吸纳二手别墅！

　　东地产 汪露 整理

　　巴菲特教导得好，在别人贪婪时恐惧，在别人恐惧时贪婪。看看上海的二手别墅吧，已经放下稀缺资源不降价的身价，开始下调价格。这正是逢低吸纳的时候。

　　佘山板块：降幅10%-15%

　　上海最早成型的豪宅聚集区。

　　在众多实力开发商的极力打造下，佘山俨然已成为上海首屈一指的富人区，

　　但如今也成为别墅下跌无人问津的深渊之地。

　　现状：交易情绪陷入低谷

　　中原地产市场研究中心数据显示，去年12月份二手别墅成交仅1套，与11月相持平，但就全年数据来看，2011年全年成交套数环比2010年大幅下滑58%，板块内二手别墅交易情绪陷入低谷。

　　中原地产研究咨询部总监宋会雍告诉《东地产》，去年年关期间，板块内二手别墅房源降价幅度进一步加深，当前板块内80%的房源降价幅度为10%-15%，同样在11月和12月上旬，能够达到这个降价幅度的房源不及50%。

　　《东地产》调查了解到，该板块二手别墅的关注人群主要以置换客户为主，但随着房地产市场低迷情绪的延续，置换交易周期也大大延长，加之市场对于二手别墅的需求量窄，成交量爆发式增长的机会并不大。

　　机会小区：原野花园、昌鑫花园

　　位于松江新城核心区域内，小区东、南紧邻横泾港，西至文涵路商业街，北至文诚路，毗邻的英式风貌区一泰晤士小镇。该楼盘一套298平方米的双拼别墅，去年挂牌价最高的时候达到800万元，一直未能成交。到2012年年初，价格已经逐步下调到670万元，降幅达到16%。

　　位于三新路以东、沪杭高速公路以北、施贤路以南、王树路以西，其中东面有上海市一级二级水质河流，南面有70米防护林带。楼盘占地面积约54万平方米。该楼盘一套300平方米左右的小独栋房源，目前挂牌总价为650万元，而房主在09年购入时总价就已经达到620万，再加上各类交易税费，购房者近乎于底价抛售，即便如此仍未出现购房者接手该房源。

　　徐泾板块：降幅10%-20%

　　青浦徐泾板块，位于上海中心城区西郊，是青浦的东大门。

　　由于板块内别墅项目众多，梯度衔接自然，无论是早期的联排，

　　还是次新的独栋，都能满足不同客户需求，关注度较高。

　　现状：降价明显，关注度高

　　去年12月份成交6套二手别墅，环比11月份的4套增加了2套，但与上半年的月均水平相比，降价幅度达到56.6%。

　　宋会雍指出，1月上旬，板块内80%的二手别墅议价空间能够达到10%，部分房源议价空间甚至可以达到20%，然而在去年11月份和12月上旬，议价空间能达到10%的房源不到50%。

　　相比上半年，板块内别墅房源受关注程度普遍降低，咨询量减少了5成以上，关注人群以置换客户，港澳台人士居多。从实际成交上看，受到限购政策的制约，外籍人士及港澳台人士购房占比增多。

　　成交量的回升需要两个因素：限购的放松和价格触底。就年底各级管理层表态来看，改善需求限购政策的放松暂时难以实现，而以改善型需求为主的二手别墅市场，势必将会持续受挫，这对房主的信心仍会造成打击，价格下调的幅度有望再次加深，我们预计价格触底会在今年下半年来临。

　　机会小区：西郊庄园

　　于2003年竣工，占地总面积达到72万平方米。该楼盘一套276平方米的房源，去年上半年挂牌总价为2500万元，下半年二手房买卖市场陷入胶着，该房源逐步调整挂牌价，当前已经降至1900万元，降价幅度高达24%，相比同板块内房源性价比十分突出，但目前仍未能成交。

　　东郊板块：价格未松动

　　浦东最成熟的别墅区在哪里？当然非东郊板块莫属。

　　以汤臣高尔夫别墅为起点，2001年，浦东别墅开始崛起。

　　板块因东郊国宾馆、汤臣高尔夫球场两大稀缺配套资源而闻名。

　　其中，东郊国宾馆主要用于接待重要外宾或政府首脑，

　　是全国最顶级的五星级宾馆。

　　汤臣高尔夫球场则是上海市区中心的世界级锦标赛型球场。

　　现状：受政策影响大，成交不活跃

　　根据汉宇地产花木分行张久文介绍，板块内的二手房代表楼盘有“汤臣高尔夫别墅”、“东郊花园”、“华洲君庭”“棕榈泉花园”等高端别墅项目，总价较高，主要针对极少部分高端富人阶层，在目前市场大环境之下，受政策限制较大，故板块整体成交并不十分活跃。

　　汉宇地产市场研究部提供的数据显示，2011年东郊板块二手别墅共计成交26套，同比减少约41%。成交主力为“棕榈泉花园”、“金爵别墅”、“汤臣湖庭花园”、“汤臣高尔夫别墅”等。凭借资源稀缺特性，尤其是纯独栋别墅项目，并不会随着市场环境恶化而出现大幅降价，因而支撑其具备抗跌特性，少有议价空间。

　　由于东郊板块与迪斯尼地块之间仅5-6公里距离，受到迪斯尼效应辐射影响，将对于整个东郊板块的房地产市场起到提升作用。从长远来看，由于未来东郊板块几乎不再可能有新的土地资源，因此板块独栋别墅的价格具备较强的市场支撑。

　　机会小区：棕榈泉花园

　　紧邻龙东大道一线别墅项目，距离浦东机场约20公里，项目共分为三期开发，主力户型分为两种，一种为地上280㎡，赠送地下面积110㎡，总价在1800万元，另一种则为地上480㎡，地下面积为140㎡的独栋别墅户型，总价则在2500-2600万元之间。

　　周康板块：降幅5%

　　南汇并入浦东新区，形成大浦东概念后，

　　最大受益板块当属周康板块，同时又受迪士尼国际旅游区辐射，

　　更加利于周康板块自身整体发展。

　　现状：挂牌量多，成交低迷

　　目前周康板块即聚集了像“绿宝园”这类老上海最顶级的别墅，也有像“康桥半岛”这样占地高达2700亩的综合型别墅社区。板块发展已经相对成熟，并且还有许多新建社区不断注入市场。

　　汉宇地产康桥分行经理马磊告诉《东地产》：“板块内别墅项目可分为两大类别。其一：高端类型别墅，代表楼盘：“绿宝园”、“万科提香别墅”、“十九尊翠廷”等。其中，“绿宝园”以其多年以来纯正的美式规划和美式化物业管理著称，整个社区内的住户以外国人居多，俨然成为海外人士在上海的一个聚集地。目前总价在1500万元左右；而“万科提香别墅”、“十九尊翠廷”的独栋别墅总价也在1800万元左右，其二：中端类型别墅，代表楼盘：康桥半岛(1-6期)，该楼盘的独栋别墅总价在480万左右，而联排、双拼的别墅房源总价则在350-380万左右。”

　　2011年，周康板块共成交二手别墅共计50套，同比减少31%。根据马磊介绍，板块内的独栋别墅自住率高，在二手市场成交并不活跃，但是一些经济型别墅针对客群相对较广，挂牌量多，成交相对比较活跃，在目前的市场环境下一般也有5%左右的小幅议价。

　　机会小区：康桥半岛

　　位于沪南公路上，地处上海浦东新区中心辐射生活区，到达市中心车程只需30-40分钟。社区总建筑面积超过100万㎡，历时11年发展，超过5000户家庭入住。作为板块内的超级大盘，具有标志性意义。该小区共分为六期开发，建筑形态由别墅及公寓两类产品所组成。其中，别墅房源受到原本居住于市中心区域的改善型客户青睐。

　　莘闵板块：经济型别墅降5%-10%

　　莘闵别墅区不仅是上海发展最早、最成熟的别墅区域，

　　也是上海西南区距离市中心最近的别墅板块之一。

　　作为上海少有具备清晰规划的别墅区之一的莘闵板块，

　　依托良好的经济发展前景和日益改善的居住环境及各类齐全配套等优势，

　　让该区域具备了第一居所的功能。

　　现状：经济型别墅具有议价空间

　　据21世纪不动产莘松分行经理鹿双透露，分行位于松江莘闵别墅区附近，周边有沿海郦墅、丽水馨庭、达安圣芭芭花园、万科白马花园等别墅。但近期受到楼市整体低迷影响，门店带看量及客户来电问询较去年同期减少三成以上。多数客户依旧看低房价走势，选择明年开春以后再考虑买房。去年12月末至今区域内仅达安圣芭芭拉花园成交一套联体别墅，该别墅面积约为185㎡，成交总价320万元，折算均价约1.73万元/㎡，其单价较2011年1月时期回落8.9%。

　　据鹿双介绍，虽然在楼市出现价格松动的大环境下，部分别墅的二手房价格有松动，且新增挂牌量也较此前增多不少；但是就当前限购时期来说，在无资金压力及其他投资保值渠道情况下的房东对降价抛售自身所持有房屋的意愿仍旧不高。

　　由于板块内部分别墅总价可接受度较高，因而成交表现则略好于其他纯高档别墅板块，但整体成交表现同样并不活跃。而从莘松分行表现来看，近期经济型别墅产品存在一定议价空间，控制在5-10%范围之内。而手持独栋别墅房源的房东心态平稳，因而议价弹性相对较小。

　　未来莘闵板块内的各类配套设施将会得到进一步提升，其中，地铁22号线无疑是最大的利好消息，地铁贯通之后将刺激莘闵板块的住宅市场。

　　机会小区：雅阁花园

　　位于莘松路场东路交界处，隶属于松江新桥板块。小区由590套联排、双拼和独栋别墅有机组合而成。作为板块内较早开发的小区，价格相对具备较强吸引力。项目主力户型为240㎡左右的类别墅，普遍总价在250-300万元左右；而独栋别墅面积则在350㎡左右，总价则为600-700万区间内。

　　赵巷板块：议价5%

　　赵巷特色别墅区，是一个8000亩规划的纯别墅国际社区，

　　此区域内只有别墅和高档大面积公寓，

　　无工厂和一般公寓及经适房，总体档次较高。

　　配套有奥特莱斯大型购物中心，现在在建的有珠江商业广场，

　　等珠江商业广场招商入住，二者要遥相呼应，

　　必将大幅提高此版块的人气。

　　现状：以自住置换型别墅为主

　　代表楼盘有古北佘山国际别墅、恒联名人世家别墅、中海翡翠湖岸别墅、圣安德鲁斯庄园别墅和龙湖艳澜山和凯迪奥澜湾联排双拼别墅。一手在售的楼盘有凯迪赫菲庄园、龙湖艳澜山和卓越塔尼亚。2011年赵巷板块共成交二手别墅38套，购买方几乎都是自住置换型。

　　整个板块居住氛围好，环境优美。2011年李嘉诚在赵巷6号地块拍出了赵巷新的地王，这和楼板价21426每平方米。板块内最贵的别墅式圣安德鲁斯庄园别墅，此别墅总体面积在540-700左右，2010年新交付，总户数约80户，是目前此板块内总价最高的别墅。

　　机会小区：中海翡翠独栋别墅

　　位于青浦区东部的8000亩赵巷国际别墅区，占地38万平方米，为淀浦河、新通波塘2条天然河道环抱，与10万平方米的生态绿地隔河相望。社区绿化面积达23万平方米，总体水域面积近6万平方米，景观围绕“一湖五岛十桥十二堤”打造。小区距沪青平公路(318国道)约500米，距离市区(人民厂场)约27公里，东距虹桥机场约12公里，距余山国家级旅游度假区约6公里，距规划中上海“一城九镇”中的旅游度假区朱家角及淀山湖约18公里。